용어사전
부동산 금융에서 사용되는 용어를 정리한 사전입니다.
고부담대출
LTV 또는 DTI가 60%를 초과하는 주택담보대출

이 경우 비거치식분할상환으로 취급해야 하는 등 대출 제한이 적용될 수 있다. 다만 DTI와 LTV 중 한쪽이 60%를 넘더라도, 다른 한쪽이 30% 미만인 경우 예외적으로 제한을 적용하지 않기도 한다.
담보인정비율
LTV, Loan To Value ratio
LTV, Loan To Value ratio
담보인정비율(LTV)이란 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다. 금융기관은 대출채권에서 부도가 발생하는 경우 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하며, 이 때 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 일반적으로 경매 처분시에는 담보자산의 시가보다 낮은 수준에서 낙찰가격이 결정된다는 점을 고려해야 하며, 부동산 가격 하락시에도 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 하기 위해 금융기관은 담보인정비율을 100%보다 낮은 수준에서 운용하고 있다. 한편, 주택의 종류 및 주택의 소재 지역에 따라 담보자산의 시가 대비 처분가액 비율이 달라질 수 있으므로, 금융감독당국은 가계 주택담보대출에 대해 주택의 종류 및 소재 지역에 따라 담보인정비율을 차등하여 적용하도록 하고 있다. 또한, 담보인정비율을 다음과 같이 산정하도록 하고 있다.

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

실제 자산을 경매 처분하였을 경우 받게 되는 금액을 산정하기 위해 선순위채권과 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 반영하여 계산한다. 담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가금액, 한국감정원 시세의 시세중간가, KB부동산 시세의 일반거래가 중 한 가지를 적용한다.
부동산펀드
Real Estate Fund
Real Estate Fund
자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 부동산펀드란 펀드재산의 50%를 초과하여 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드를 말한다.

부동산펀드는 부동산 외에 ① 부동산을 기초자산으로 하는 파생상품, ② 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, ③ 부동산의 개발, ④ 부동산의 관리 및 개량, ⑤ 부동산의 임대, ⑥ 부동산 관련 권리의 취득, ⑦ 부동산을 담보로 한 금전채권의 취득, ⑧ 부동산과 관련된 증권 등으로 재산을 운용할 수 있다. 부동산펀드는 운용형태에 따라 임대형, 대출형, 개발형, 경·공매형으로 구분된다. 부동산펀드는 투자신탁과 투자회사 형태가 모두 가능하나 투자회사의 경우 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사와 구분하기 위해 펀드 자산의 부동산에는 70% 이하로만 투자할 수 있다. 한편, 부동산투자회사법에 의한 부동산투자회사는 국토해양부장관의 설립인가를 받아 상법상 주식회사로 설립된 펀드로 통상 REITs(Real Estate Investment Trusts) 라 불린다.

REITs의 종류는 ① 자기관리형REITs, ② 위탁관리형REITs, ③ 기업구조조정REITs의 3가지 종류로 나뉜다. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상의 부동산펀드와 부동산투자회사법 상의 REITs는 모두 환매가 불가능한 폐쇄형으로만 설정이 가능하므로, 수익자는 거래소를 통하여 투자회사의 주식, 투자신탁의 수익증권 및 부동산투자회사의 주식을 매각하여 자금을 회수할 수 있다.
분할상환
分割償還
分割償還
대출을 할 때 돈을 갚는 방법을 중 하나로, 한꺼번에 갚지 않고 조금씩 나누어 갚는 것을 말한다.
대표적으로 3가지가 있다.

1. 원금균등분할상환 : 매달 같은 비율로 원금을 상환한다. 이자는 남은 잔액만큼 내므로 원금이 상환되는 만큼 점점 줄어들게 된다. 즉 시간이 지날수록 납부금액이 줄어드는 방식
2. 원리금균등분할상환 : 총 이자와 원금을 기간으로 나누어 매달 균등하게 같은 금액을 납부하는 방식. 매달 같은 돈을 갚게 되지만 그 비율을 보면 이자는 점점 줄어들고 원금은 점점 늘어난다.
3. 수시상환 : 그냥 갚고 싶을 때 갚고 싶은 만큼 갚는 방식. 차주 입장에선 좋지만 은행 입장에선 안 좋으므로(돈이 언제 들어올지 불확실하므로) 금리가 더 비싸다. 일반적으론 0.5%정도의 가산금리를 붙인다.

수시상환은 분할상환으로 분류하지 않을 수도 있다. 들쭉 날쭉하기 때문에 '분할'이라는 표현이 안어울릴 뿐더러 상황에 따라 만기일시랑 같아질수도 있기 때문.
비거치식 분할상환 대출
최초 약정일로부터 만기일까지 이자만 상환하는 기간(이하 “거치기간”이라 한다)이 1년 이내인 동시에 원금을 월 1회 이상 분할상환하는 주택담보대출
소득
Income
Income
비교적 장기간 정기적으로 예상되는 수입으로 금융권에서 대출 한도 산정시 인정되는 소득을 말한다.
소득의 종류는 다음과 같이 구분한다.

가. 증빙소득 : 공공성이 강한 기관에서 발급하거나 객관성이 있는 자료로 입증한 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 등을 포함하는 소득
나. 인정소득 : 공공기관 등의 발급자료(국민연금·건강보험료 납부내역 등)를 바탕으로 추정한 소득
다. 신고소득 : 증빙소득 또는 인정소득에 해당하지 않는 이자, 배당금, 지대, 임대료 등 재산을 활용하여 얻은 소득 등 대출 신청자가 제출한 자료로 추정한 소득
소득대비대출비율
LTI, Loan To Income
LTI, Loan To Income
차주의 소득 대비 전 금융권 대출총액 비율로 은행에서 개인사업자대출 심사 시 활용되는 지표이다.

은행연합회 가이드라인에 따르면 은행은 1억원 초과 신규 개인사업자대출 취급시 LTI를 고려하여 대출을 심사하여야 한다.
LTI는 DTI나 LTV, 그리고 같은 가이드라인에 언급된 RTI처럼 그 기준을 명확히 정하고 있지 않다. 그냥 은행에서 자체적인 기준을 만들어 고려야 하여야 한다고만 정하고 있다. 그러나 10억 이상 대출 취급시엔 LTI에 따른 적정성 의견을 기재하고 대출하도록 하고 있으므로 시중 은행에선 자체적으로 기준을 수립하긴 해야 한다.

(참고 : 가이드라인 발췌)
개인사업자대출 여신심사 가이드라인
제18조(소득대비대출비율 활용)
④ LTI의 여신심사시 활용방법은 은행이 차주의 소득, 업종별 특성, LTI 구간별 연체율 등을 감안하여 자율적으로 정하되, 10억원 이상의 대출은 취급시 LTI의 적정성에 대한 심사의견을 기재하여야 한다.
⑤ 은행은 차주의 소득정보, 전 금융권 대출총액, LTI 등의 정보를 전산관리하고, LTI 구간별로 대출 추이 및 건전성 등을 모니터링하여야 한다. 소득정보의 경우 차주의 사업소득 이외 추가 소득을 합산하여 여신심사할 때에는 사업소득과 추가 소득을 분류해서 각각 전산관리하여야 한다.
스트레스 DTI
Stress DTI(Dept to Income)
Stress DTI(Dept to Income)
실제 금리에 스트레스 금리를 가산하여 산출한 DTI를 말한다.
스트레스 금리를 가산하여 DTI를 산정하므로 대출 가능 금액이 줄어든다.

(적용대상 및 기준)
은행은 신규 변동금리 주택담보대출 취급시 스트레스 DTI를 산출하며, 스트레스 DTI가 80%를 초과하는 대출은 고정금리 대출로 취급하거나 스트레스 DTI가 80%를 초과하지 않도록 취급한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 산출 및 적용을 예외로 할 수 있다.
1. 대출 상환구조 개선을 위하여 기존의 일시상환방식(거치식 분할상환 포함) 주택담보대출을 거치기간이 없는 즉시 분할상환대출로 전환하는 경우
2. 분양주택에 대한 중도금대출
3. 재건축․재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출
4. 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수하게 되는 경우
5. 실직·폐업 등 재무적 곤란상황에 처한 차주에 대해 거치기간을 설정하는 재약정
스트레스 금리
Stress Rate
Stress Rate
향후 금리상승 위험에 노출될 가능성이 있는 변동금리대출의 원리금 상환부담 및 차주의 채무상환능력 변화를 파악하기 위하여 향후 금리상승 가능성을 고려한 가산금리

스트레스 금리는 스트레스 DTI 산정 시 등에 활용하며, 은행연합회에서 매년 발표하는 금리를 사용한다.
신규대출
신규로 취급하는 대출을 말하며 기존 대출의 증액, 재약정, 대환, 채무인수, 분양 주택에 대한 잔금대출 및 재건축․재개발 주택에 대한 잔금대출 등을 포함한다. 다만, 대출을 기한연장하는 경우와 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정‧대환 등은 신규대출로 보지 아니한다.
여신심사 선진화를 위한 가이드라인
관계기관 합동으로 발표한 「가계부채 종합관리방안」 (2015.7.22.) 및 「가계부채 종합대책」 (2017.10.24.)에 따라 은행의 담보 위주 여신심사 관행을 차주의 채무상환능력에 대한 평가 위주로 전환하는 등 은행 여신심사 관행을 선진화하고 금융소비자보호의 실효성을 높이기 위하여 은행들이 대출을 취급하는 데에 필요한 사항을 정함에 있어 참고할 수 있는 내용을 규정하는 것을 목적으로 제정된 가이드라인.

가이드라인은 법적 강제성은 없지만 은행들의 이익을 대변하는 단체인 은행연합회와 금융위원회, 금융감독원 등이 함께 협의하여 제정된 가이드라인이므로 모든 은행이 이 가이드라인에 따르고 있다고 볼 수 있다.
이자상환비율
RTI, Rent To Interest
RTI, Rent To Interest
① 임대업 이자상환비율(이하 'RTI')은 다음의 방식으로 산출한다.

연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간 이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존 대출의 연간 이자비용)

② RTI는 원칙적으로 임대사업 대상인 개별 임대물건 기준으로 산정한다. 다만, 사업장 단위로 임대계약이 체결되는 등 불가피한 경우에는 동일 개인사업자등록번호로 영위하는 사업장 기준으로 RTI를 산정할 수 있다.

③ 은행은 부동산임대업 신규 대출 취급시 RTI를 산출하여 심사에 활용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 RTI를 산출하지 않을 수 있다.
1. 1억원 이하의 소액 대출
2. 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 채무를 인수하게 되는 경우
3. 그 밖에 은행이 불가피한 사정이 있다고 판단하여 별도로 정한 경우

④ 중도금대출은 RTI를 심사에 적용하지 않고, 준공 후 새로운 대출로 전환시 RTI를 산정하여 대출을 취급한다.

RTI의 활용
은행은 원칙적으로 RTI가 일정 기준을 충족하는 건에 한해 신규 부동산임대업 대출을 취급한다. 다만, RTI 기준에 미달하는 대출건이 차주의 기타 사업소득 등을 감안하여 채무상환능력이 충분하다고 판단되는 경우 심사의견을 첨부하여 은행이 사전에 설정한 한도 내에서 취급할 수 있다.
RTI 기준은 주택 임대업 대출의 경우 1.25배 이상, 비주택 임대업 대출의 경우 1.5배 이상으로 하되, 전국은행연합회 여신전문위원회가 RTI 제도의 시행 경과를 보고 적절한 취급기준을 정할 수 있다.

경과 규정
은행연합회 가이드라인 시행(2019년 1월 1일) 전 취급된 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 경우, 전환시 대출금액을 증액하지 않는 건에 한해 RTI를 적용하지 아니한다. 다만, 시행일 이후 전매한 물건 관련 잔금대출 전환은 제외하지 않는다.
임대소득
Rent Income
Rent Income
① 임대소득은 원칙적으로 임대사업 대상인 임대물건에서 발생되는 세전 소득으로 산정한다. 다만, 사업장 단위로 RTI를 산출하는 경우에는 동일 개인사업자등록번호로 영위하는 사업장 기준으로 임대소득을 합산할 수 있다.

② 임대소득은 임대차계약서를 근거로 산정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 공신력 있는 기관이 공시한 시세 자료, 감정평가기관이 사정한 임대료 추정금액 또는 은행이 주변 임대료 시세를 근거로 추정한 임대소득을 사용할 수 있다. 주변 임대료 시세를 이용하는 경우 2개 이상의 중개업소에서 조사한 임대료 중 가장 낮은 금액을 적용한다.
1. 임대되지 않은 경우
2. 차주가 임대물건의 일부를 직접 이용하여 임대소득이 없는 경우
3. 건물이 완공되지 않은 경우 등 은행이 불가피하다고 별도로 정한 경우

③ 임대보증금이 있는 경우 임대보증금에 평균 정기예금 금리를 곱한 간주임대료를 임대소득에 합산할 수 있다. 평균 정기예금 금리는 한국은행에서 최근 공시한 연간 “예금은행의 신규취급액 기준 1년 만기 정기예금 가중평균금리”로 한다.

④ 제2항에서 임대소득을 추정하여 사용하는 경우, 가정된 임대보증금에 대해 간주임대료를 적용할 수 있다.
재산세
재산을 가진자들이 내는 세금. 부과 대상은 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박이다.

지방세법 제9장에서 재산세를 다루고 있다.
재산의 소재지 관할 지방자치단체(시청 등)에서 부과한다.

부과 시기는 아래와 같다.
1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지
2. 건축물: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
3. 주택: 해당 연도에 부과ㆍ징수할 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지. 다만, 해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과ㆍ징수할 수 있다.
4. 선박: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지
5. 항공기: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지

종합부동산세
종부세
종부세
대한민국에서 국세청이 일정한 기준을 초과하는 토지 및 주택의 소유자에 대해 부과하는 세금 또는 그 제도를 말한다. 종부세는 종합부동산세법에 따라 부과되며, 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지하기 위해 참여정부(노무현 정권)때 만들어졌다.

종부세의 과세기준일은 6월 1일이다.

복잡한 기준이 있지만, 기본적으로 부동산 가액 합산금액이 6억 이상인 소유자에게 부과된다. 다만 1주택자인 경우 9억 이상 주택에 한해서 부과된다.
상세한 내용은 종합부동산세법 을 직접 확인하는 것이 좋다.

주택구입자금용 대출
주택의 소유권보존등기 또는 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 그 주택에 설정되는 저당권(근저당권을 포함한다)에 의하여 담보된 주택담보대출(후취담보취득 조건부 잔금대출 포함)
집단대출
일정 자격요건을 갖춘 특정 차주집단을 대상으로 하는 대출을 일괄승인하는 방식으로 취급되는 여신으로 신규분양․재건축․재개발주택 입주(예정)자 전체를 대상으로 집단적으로 취급되는 주택담보대출
차주
borrower, 借主, 차용자, 대출자
borrower, 借主, 차용자, 대출자
빌릴 차, 주인 주를 써서 돈을 빌린 사람을 지칭하는 용어이다. 은행 등 금융권에선 흔히 쓰인다.
즉, 은행에서 대출을 한 고객을 가리키는 말
총부채상환비율
DTI, Debt To Income ratio
DTI, Debt To Income ratio
차주의 금융부채 원리금 상환액이 소득에서 차지하는 비율을 의미하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다. 대출채권의 원리금 상환은 1차적으로 차주의 소득에 의해 이루어져야 하므로, 금융기관은 주택담보대출 취급시 차주의 소득에 근거한 채무상환능력을 반영하기 위해 총부채상환비율을 고려한다. 한편, 금융감독당국은 특정 차주 및 주택에 대해서는 총부채상환비율을 의무적으로 적용하도록 하고 있으며, 총부채상환비율을 다음과 같이 산정하도록 하고 있다.

DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) ÷ 연소득

원금일시상환방식 대출 및 원금일부분할상환방식 대출의 경우 만기 상환액을 대출기간으로 나누어 연간 원리금 상환액을 계산한다. 차주 본인을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 하되, 차주의 배우자가 주택담보대출이 없는 경우에는 부부합산 기준으로 산정할 수 있다.
총부채원리금상환비율
DSR, Debt Service Ratio
DSR, Debt Service Ratio
총부체상환비율(이하 DTI)보다 더 강화된 지표로, DTI가 기존 대출의 이자 상환부담만을 대상으로 계산했던 것과 달리 DSR은 원리금 상환 부담까지 감안하여 계산한다.
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