안녕하세요~
부동산전문 이아람 세무사입니다.
오늘은 상속받은 주택이 있는 경우 받을 수 있는 혜택을 전달 드리겠습니다.
내용 정리를 잘 하셔서 장래 상속받을 주택이 있는 경우 부동산 계획을 잘 세워보세요~
<일시적 2주택 비과세 특례_상속으로 인한 2주택>
※ 소득세법시행령 제155조 ②
상속받은 주택과 일반주택을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 2주택을 보유시에도 1주택을 보유한 것으로 인정하여 비과세가 적용됩니다.
상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속주택으로 봅니다.
일반주택에는 상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 신축주택은 제외합니다.
<상속주택 중과배제>
다주택자가 상속받은 주택을 상속개시일로부터 5년 내에 양도하는 경우 중과세율 적용이 배제됩니다. 상속주택에 대하여 가장 큰 지분이 아닌 소수지분만 보유한 경우에 상속주택은 주택이 없는 것으로 간주되며 이 경우에도 일반주택 양도 시 비과세 적용이 가능합니다.
- 상속주택 전체를 상속받은 경우
소득세법시행령 제155조 제2항에 따라 일반주택 양도 시 1주택 소유자로 보아 비과세를 적용
- 상속주택의 일부 지분을 상속받은 경우
상속지분이 가장 큰 자의 상속주택으로 간주하므로 상속지분이 작은 소수지분자는 해당 공동 상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니함
<공동상속주택 소수지분자 등이 일반주택 양도시 비과세 특례>
※ 소득세법시행령 제 155조 ③
상속으로 인하여 여러 사람이 공동으로 1주택을 소유하게 된 경우 공동상속주택의 소수지분자가 당해 공동상속주택 이외의 다른 일반주택을 양도하는 때에는 다른 주택에 대한 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 공동상속주택은 소수지분자의 주택으로 보지 아니합니다. 즉, 지분이 가장 큰 소유자의 주택으로 보고 나머지 소수지분자는 주택이 없는 것으로 봅니다.
<공동상속주택의 소유자 판정 기준>
일반주택 양도에 대한 비과세 판정시 공동주택은 다음 각 호의 선순위에 따른 자의 주택으로 봅니다.
① 상속지분이 가장 큰 상속인
② 당해 주택에 거주하는 상속인
③ 최연장자
<공동상속주택의 소유자 판정 기준일>
증여 또는 매매 등으로 공유자간 지분의 변동이 있더라도 상속개시일 현재의 지분을 기준으로 판단합니다.
<공동상속주택을 여러 채 소유하는 경우>
공동상속주택은 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1주택을 말합니다.
① 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택
④ 기준시가가 가장 높은 1주택
따라서 공동상속주택을 여러 채 소유하는 경우 위 순위에 따른 1채를 제외한 나머지 소수지분은 주택수에 포함합니다. 즉, 별도세대인 동일인으로부터 상속받은 2 이상 공동주택 중 1개를 양도하는 경우 비과세 혜택이 적용되지 않으며, 일반주택 1개와 별도 세대로부터 소수지분 상속주택 2개를 보유하다가 일반주택 양도시 비과세를 적용받을 수 없습니다.
<조합원입주권의 상속>
2008.02.22. 전에는 조합원입주권 상태로 상속받는 경우 상속주택 특례를 적용하지 않되, 주택 준공 후 일반주택을 일시적 2주택 양도기한 내 양도하면 비과세가 적용된다고 보았습니다. 그러나 2008.02.22. 이후 양도분부터 상속주택 범위에 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 포함하도록 하였습니다.
[소득세법시행령 제 156조의 2]
⑥ 상속받은 조합원입주권과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
<다른 피상속인들로부터 각각 1주택을 상속받은 경우>
무주택 세대인 1세대가 다른 피상속인들로부터 각각 1주택을 상속받아 2주택을 소유하고 있는 경우로서, 그 상속받은 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 당해 양도하는 주택을 일반주택으로 보아 상속주택에 대한 비과세 특례가 적용됩니다. 다만, 양도하는 주택은 반드시 먼저 상속받은 주택이어야 비과세가 가능합니다.
< 상속받은 조합원입주권의 보유기간>
조합원입주권을 상속받은 경우 조합원입주권의 보유기간 기산일을 상속개시일이 아닌 주택이 되는 시점인 준공일이 됩니다. 이는 조합원입주권이 상속받은 재산이기는 하나 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과하기 때문이며, 법령상에도 상속주택 범위에 조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택에 한정하고 있습니다.
감사합니다^^