금융회사 여신심사 선진화 방안 / 신DTI 도입 방안

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김병욱 (토론 | 기여)님의 2021년 3월 31일 (수) 15:02 판
본 내용은 2017년 11월, 금융당국에서 발표한 금융회사 여신심사 선진화 방안을 정리한 내용임

현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득·부채 산정방식을 개선

  • 新DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득
  • 적용대상 = 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

소득 산정 방식

  • 입증 가능성, 안정성, 지속가능성 등 객관성이 우수한 증빙소득을 우선 인정하고, 증빙소득에 대한 인센티브 부여하며, 인정소득, 신고소득 활용시, 소득차감 등 페널티 부과
    • 증빙소득: 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 객관성 있는 소득확인 자료
    • 인정소득: 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료
    • 신고소득: 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 대출신청자가 제출한 자료
  • 1년치 소득만 확인하던 기존 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득확인하여 소득의 안정성(Stability) 고려
    • 차주의 2년간 소득을 확인한 후, 최근 1개년 소득반영
    • 2개년 소득차이(±20%) 경우[1]에는 소득평균하여 반영
    • 다만, 차주가 증가한 소득지속가능성을 가진 상시소득(예 : 승진 등)임을 입증하는 경우에는 최근 소득으로 반영 가능
  • 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후, 일정비율(△10%)을 차감하여 반영
    • (예) 3개월 소득으로 900만원 증빙 제출 : 3,600만원(900×4)×0.90=3,240만원
    • 다만, 휴직 등 불가피한 사유1년치 증빙소득이 없고, 소득이 지속될 것임을 입증(예 : 재직증명서)할 경우, 차감 미적용
  • 연령 제한 없이 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영
    • 금융회사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용한 장래소득 인정기준을 마련하고, 소득 증액한도 비율을 설정
    • 차주별 연소득 및 실제 상환부담 정도를 감안하여 소득 인정기준 내에서 증액한도를 자율적으로 설정
    • 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출만 장래예상소득 증가분 반영 가능
  • 장래예상소득 반영 제도 개선 전후 비교(안)
구분 현 행 개 선
대상 만 40세 미만 무주택 근로자 제한 없음
소득증빙 근로소득 증빙자료 2년간 근로소득 증빙자료
대출형태 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환대출 현행과 동일
추정방법 고용노동통계상 연령대별 근로자 급여 소득증가율 금융회사가 자율적으로 결정
  • 증빙소득 제출이 어려운 예외적인 경우[2]에는 인정·신고소득을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득의 일부분차감 반영
    • 인정소득95%, 신고소득은 90%반영하고, 일정한 소득 반영 한도 적용(예 : 5천만원)
    • 보금자리론에서도 차주가 인정소득(예 : 국민연금, 건강보험료 등)을 제출할 경우, 소득한도를 5천만원으로 제한하고 있음
  • 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되, 배우자의 주담대가 없는 경우에는 배우자 소득을 합산하여 산정 가능(현행과 동일)
    • 배우자의 소득을 합산할 경우, DTI 산정시 반영하는 기타부채의 이자에 배우자 명의 대출을 포함
    • 배우자가 2년치 근로소득 증빙자료를 제출하는 경우에는 배우자의 장래예상소득 증가분도 반영 가능

부채 산정방식

  • (원금 상환액) 대출유형에 관계 없이 원금분할상환(단, 거치기간 제외)을 가정하여 산정
  • (이자 상환액) 주택담보대출 이자실제 이자 부담액, 기타대출 이자평균대출금리준용하여 산정

모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액 반영

부채 산정시 차주가 보유하고 있는 모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액을 반영

  • (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자
  • (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자

원금 분할상환

  • 분할상환 개시[3] 이후 실제 원금 상환액
▪예 : 주담대 5억, 20년 만기(20년 원금균등 분할상환)

 - 연간 원금 상환액 : 25백만원(5억 / 20년)


▪예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치, 18년 원금균등 분할상환)

 - 연간 원금 상환액 : 27.8백만원(5억 / 18년)

➋ 원금 일부 분할상환[4]

  • 분할상환 개시 이후 실제 원금 상환액만기상환액분할상환(대출기간-거치기간)하는 것으로 산출하여 합산
▪예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치후 3억은 18년 원금균등 분할상환, 2억은 일시상환)

 - 연간 원금 상환액 : 16.7백만원(3억/18년)+11.1백만원(2억/(20년-2년))=27.8백만원

원금 일시상환

  • 대출총액을 대출기간(최대 10년까지 인정) 동안 분할상환하는 것으로 산출
▪예 : 주담대 5억, 10년 만기(원금일시상환)

 - 연간 원금 상환액 : 50백만원(5억/10년)


▪예 : 주담대 5억, 20년 만기(원금일시상환)

 - 연간 원금 상환액 : 50백만원(5억/10년) * 대출기간을 10년까지만 인정

중도금 및 이주비[5]

  • (잔여)대출총액을 잔금대출의 평균 약정만기(약 23년)를 감안하여 25년[6] 분할상환하는 것으로 산출

잔금대출

  • 실질이 개별 주택담보대출과 동일하므로 원리금 상환액 산정기준도 개별 주택담보대출과 동일하게 적용

이자 상환액

  • 차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액 반영
  • 다만, 기타대출(신용대출 등) 이자는 평균대출금리[7]를 반영한 이자 부담액 반영(현행과 동일)

新DTI 적용에 따른 원리금 상환 방식(안)[8]

분류 종류 상환형태 원금 이자
주택

담보

대출

개별

주담대 및

잔금대출

원금 전액 분할 상환 분할상환 개시 이후 실제 상환액 실제


부담액

원금 일부 분할 상환 분할상환 개시 이후 실제 상환액 +

만기상환액/(대출기간-거치기간)

원금 일시 상환 대출총액 / 대출기간(최대10년)
중도금 및 이주비 상환방식 무관 대출총액 / 25년

다주택자 만기 제한

다주택자두 번째(담보물건수를 기준으로 산정) 신규 주택담보대출부터 만기제한(15년)하여 DTI 산정

  • 다만, 만기제한은 DTI 비율 산정시만 적용하고, 실제 상환기간은 차주와 금융회사간 약정으로 자유롭게 결정

각주

  1. 2년간 소득 중 1개년 소득이 1년 미만인 경우 1년으로 환산하여 비교
  2. 납세신고사실이 없다는 것을 입증, 연소득이 없는 퇴직자 등
  3. 거치기간이 있는 대출은 대출기간에서 거치기간을 제외
  4. 원금 중 일부는 분할상환하고, 나머지 원금은 만기에 상환하는 형태의 대출
  5. 중도금․이주비대출을 신규로 받을 경우에는 新DTI를 적용하지 않되, 이미 중도금․이주비대출을 받은 차주가 신규 주담대를 받을 경우에는 중도금․이주비대출을 차주의 부채에 포함하여 新DTI 산정
  6. 중도금 및 이주비(2~3년)는 브릿지론 성격의 대출로 주택준공 이후 대부분 잔금대출로 전환되는 점을 종합적으로 감안
  7. 한국은행이 매월 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준)+1%p
  8. 신규 주택담보대출에 의해 기존 주담대 원금상환이 예정된 경우, 상환예정금액은 원리금 상환금액에서 제외