장기보유특별공제

부동산위키


長期保有特別控除; Special deduction for long-term holding

장기 보유한 토지 또는 건물을 양도하려고 할 때 양도 차익의 일정한 비율을 공제하여 부동산의 건전한 소유와 부동산에 대한 건전한 투자를 유도하려는 제도

해설

시세 차익으로 수익을 거두었더라도 부동산을 장기로 보유하고 있었던 경우 투기의 목적이 없거나 적었다고 보고 세금을 감면해주는 것이다. 하지만 이 제도 때문에 여러 주택을 오래동안 소유하여 막대한 차익을 얻는 사람들도 세금을 너무 적게 내게 되는 부작용이 있어 요즘은 1주택자이거나 실제로 거주를 해야 혜택을 크게 주는 등 혜택을 받을 수 있는 조건이 까다로워 지고 있다.

관련 법령

소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

현재 제도

보유 기간이 3년 이상인 경우 적용한다.

1주택자

1주택자이면서 거주기간이 2년 이상이 경우에만 적용된다.[1]

2020년 이전

  • 1년에 8%씩 적용되어, 최대 10년에 80%까지 적용된다.

2021년 부터

  • 보유에 대한 공제가 1년에 4%씩 적용되어, 최대 10년에 40%까지 적용된다.
  • 거주에 대한 공제가 1년에 4%씩 적용되어, 최대 10년에 40%까지 적용된다.
    • 거주는 보유기간이 3년 이상인 경우, 2년 이상 거주한 경우 적용받을 수 있다.
  • 예시
    • 2년 보유 = 0%
    • 3년 보유 = 12%
    • 4년 보유 = 16%
    • 4년 보유, 1년 거주 = 16%
    • 4년 보유, 2년 거주 + 24%
    • 10년 보유, 거주 안함 = 40%
    • 11년 보유, 거주 안함 = 40%
    • 11년 보유, 1년 거주 = 40%
    • 11년 보유, 2년 거주 = 48%

2주택자

  • 1년에 2%씩 적용되어, 최대 15년에 30%까지 적용한다.

민간임대주택

  • 민간임대주택을 등록하여 정해진 요건에 맞게 임대한 경우 50% 또는 70%의 장기보유특별공제를 적용한다.[2]
  • 정해진 요건
  • 공제율
    • 8년 이상 임대한 경우 50%
    • 10년 이상 임대한 경우 70%

적용이 배제되는 경우

  • 조정대상지역 다주택자[3]
  • 국외자산[4]

변동 사항

2017년 8.2 대책

  • 조정대상지역 다주택자 장기보유특별공제 배제
  • 적용 시기: 2018.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용

2019년 12.16 대책

2021년부터 시행
  • 1주택자인 경우 10년 보유만 해도 80%까지 감면해 주던 것을, 10년 보유시 40% + 10년 거주시 40%로 조건을 대폭 강화했다.
  • 3년 이상부터 공제가 들어가며, 1년 보유에 4%, 1년 거주에 4%가 적용된다.
  • 즉 8년 보유하고 3년 거주한 경우 8 * 4% + 3 * 4% = 44%가 적용된다.

참고문헌 및 근거

  1. 소득세법 시행령 제159조의3(장기보유특별공제) "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.(요약)
  2. 조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
  3. 소득세법 제95조(양도소득금액) ②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다) (중략), 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.(하략)
  4. 소득세법 제118조의8(국외자산 양도에 대한 준용규정)