간주임대료

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수입에 간주임대료 산입[편집 | 원본 편집]

거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입

주택[편집 | 원본 편집]

  • (요건1) 3주택 이상 소유(부부합산)
    • 소형주택[1]은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
  • (요건2) 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

그 외[편집 | 원본 편집]

  • 소유 물건 수 및 보증금에 무관하게 산입

주택의 간주임대료 계산 방법[편집 | 원본 편집]

계산 식[편집 | 원본 편집]

  • 장부신고

주택의 간주임대료 장부신고 계산식.png

  • 추계신고

주택의 간주임대료 추계신고 계산식.png

  • 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)[편집 | 원본 편집]

구 분 소득세 법인세
적용대상 비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문) 추계과세 시 적용
차감하는 금융수익 수입이자와 할인료, 수입배당금 수입이자와 할인료, 수입배당금,

신주인수권처분익, 유가증권처분익

건설비상당액 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

계산 사례[편집 | 원본 편집]

(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우[편집 | 원본 편집]

부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.8%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

  • 아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우
구 분 보증금 월세 임대기간 주거전용면적 기준시가
A주택 150,000,000 1,000,000 01.01.∼12.31. 69 4억
B주택 100,000,000 - 01.01.∼12.31. 65 2.5억
C주택 350,000,000 1,300,000 01.01.∼12.31. 109 6억
  • (보증금 등 - 3억원1))의 적수 × 60% ÷ 366 × 1.8% - 임대사업부분 발생 금융수익2)
    • 1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
    • 2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음
구 분 간주임대료 월세 합 계
A주택 1,619,9991) 12,000,0004) 13,619,999
B주택 1,080,0002) - 1,080,000
C주택 540,0003) 15,600,0005) 16,140,000
합계 30,839,999
  • 1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,619,999
  • 2) B : [ ( 1억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000
  • 3) C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 540,000
  • 4) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
  • 5) C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000

(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우[편집 | 원본 편집]

단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

  • 부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대
구 분 보증금 월세 소유현황

(甲 : 乙 지분율)

A주택 400,000,000 1,200,000 甲 단독소유
B주택 500,000,000 - 50 : 50
C주택 30,000,000 1,300,000 30 : 70
D주택 170,000,000 - 10 : 90
  • 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자[2]로 보아 간주임대료를 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산
구 분 간주임대료 월세 소계 甲 수입금액 乙 수입금액
A(甲) 1,080,0001) 14,400,0005) 15,480,000 15,480,000 -
B(5:5) 2,160,0002) - 2,160,000 1,080,000 1,080,000
C(3:7) 324,0003) 15,600,0006) 15,924,000 4,777,200 11,146,800
D(1:9) 1,835,9994) - 1,835,999 183,599 1,652,399
합 계 21,520,799 13,879,1997)
  • 1) A : ( 4억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000
  • 2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 2,160,000
  • 3) C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 324,000
  • 4) D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,835,999
  • 5) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
  • 6) D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
  • 7) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세

(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우[편집 | 원본 편집]

보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)

  • 비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동
구 분 임대기간 보증금
A주택 01.01.∼05.28. (149일) 200,000,000
05.29.∼12.31. (217일) 230,000,000
B주택 01.01.∼07.24. (206일) 200,000,000
07.25.∼12.31. (160일) 270,000,000
C주택 01.01.∼12.31. (366일) 130,000,000
  • 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
  • 각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산
임대기간 1.1.∼5.28. 5.29.∼7.24. 7.25.∼12.31. 합 계
A주택 보증금 200,000,000 230,000,000 230,000,000
B주택 보증금 200,000,000 200,000,000 270,000,000
C주택 보증금 130,000,000 130,000,000 130,000,000
보증금 등 합계 530,000,000 560,000,000 630,000,000
(보증금 -3억) 적수 34,720백만원1) 14,820백만원2) 52,800백만원3)
간주임대료 1,011,2454) 437,3105) 1,558,0326) 3,006,587
  • 1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 149일 = 34,720,000,000
  • 2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
  • 3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
  • 4) 34,720백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,011,245
  • 5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 437,310
  • 6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,558,032

참고 문헌[편집 | 원본 편집]

  • 국세청 국세신고 안내

각주[편집 | 원본 편집]

  1. 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택
  2. 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄