전세권

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용할 수 있는 권리를 말한다.

근거 법률

민법
제303조(전세권의 내용) ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.> ②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다. 제318조(전세권자의 경매청구권) 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. <개정 1997. 12. 13., 2001. 12. 29.>

전세권의 특성

구분	내용
타인의 부동산에 대한 권리	전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됨 그러나 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없음
용익물권	전세권자는 부동산의 용도에 좇아 토지 또는 건물을 사용·수익하는 권리를 가짐
전세금의 지급	전세금의 지급은 전세권 성립의 요소 전세금의 지급은 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있음(대판 94다18508)
담보물권	전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 가짐 전세권자는 전세금 반환을 위해서 목적부동산에 대하여 경매권과 우선변제권을 행사 가능

전세권의 취득과 존속기간  

전세권의 취득

전세권은 전세권설정계약과 등기에 의하여 성립 또한 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되므로 전세권이 성립하려면 전세금을 주고 받아야 함

• 다만, 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아님(대판 94다18508)

전세권의 존속기간과 계약의 갱신

구분	내용
기간을 약정한 경우	전세권의 존속기간은 10년을 넘을 수 없음 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 함 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 함
기간을 약정하지 않은 경우	전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸 통고 가능 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권 소멸
계약의 갱신	약정갱신: 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있으나 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못함(「민법」 제312조제3항). 법정갱신(묵시의 갱신): 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봄. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봄(민법 제312조제4항).

전세권의 효력  

전세권자의 사용·수익권

• 전세권자는 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 권리를 가짐
• 그러나 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우, 전세권설정자는 전세권의 소멸 청구가 가능하고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있음

건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력

• 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미침
• 이 경우, 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못함(민법 제304조제2항)

법정지상권의 성립

• 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봄
  • 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정함(민법 제305조제1항)
• 이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못함(민법 제305조제2항).

전세권자의 유지·수선의무

• 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 함(민법 제309조)

상린관계 규정의 준용

• 상린관계에 관한 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용(민법 제319조)

전세금 증감청구권

• 목적 부동산에 관한 조세·공과금, 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 전세금이 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음
• 증액의 경우에는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과할 수 없음
• 전세금의 증액청구는 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날부터 1년이내에는 하지 못함

전세권자의 물권적청구권

• 전세권자는 전세권에 대한 침해가 있는 경우에 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사 가능
• 점유권에 기한 물권적청구권도 행사할 수 있음

전세권의 처분  

전세권의 양도, 임대 등

• 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있음
• 전세권자는 전세권을 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있음
• 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 불가(민법 제306조)

전세권양도의 효력

• 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무(민법 제307조)

전전세 등의 경우의 책임

• 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담(민법 제308조)

※ 전세권이 존속하는 동안에 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 여부

전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로서 전세금의 지급이 없으면 전세권은 성립하지 않는다. 이처럼 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 않는 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있다. 그러므로 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않음. 다만, 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금 반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있을 뿐임. (대판 2001다69122)

전세권의 소멸  

전세권의 소멸청구와 소멸통고

• 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있음
• 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있음
  • 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸(민법 제311조제1항 및 제313조)

전세권 목적물의 멸실

구분	내용
① 불가항력으로 인하여 멸실된 때	멸실된 부분의 전세권은 소멸 다만, 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있음(민법 제314조)
② 전세권자의 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때	전세권자는 전세권설정자에게 손해를 배상할 책임이 있음 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있음(민법 제315조)

전세권 소멸의 효과

구분	내용
① 전세권의 소멸과 동시이행	전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 함(민법 제317조)
② 전세금의 우선변제권 및 전세권자의 경매청구권	전세권자는 그 부동산에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 「민사집행법」에서 정한 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있음(민법 제303조제1항 및 제318조)
③ 부속물수거권 및 부속물매수청구권	전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 함 전세권자는 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있으나. 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절할 수 없음(민법 제316조제1항) 이 경우 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있음 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 동일(민법 제316조제2항)
④ 전세권자의 유익비상환청구권	전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있음(민법 제310조제1항). 위의 경우 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있음(민법 제310조제2항)