분양권

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업새롭게 분양하는 주택을 취득할 수 있는 권리

주택 수 포함 여부[편집 | 원본 편집]

취득세 양도세
20.8.11. 이전 취득 20.8.12. 이후 취득 20.12.31. 이전 취득 21.1.1. 이후 취득
포함 안됨 포함 포함 안됨 포함
  • 취득세
    • 20.8.11. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 1주택 취득세율 적용
    • 20.8.12. 이후에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 2주택 취득세율 적용
  • 양도세
    • 20.12.31. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 다른 주택을 양도한 경우

분양권 양도소득세[편집 | 원본 편집]

  • 장기보유특별공제 적용되지 않음
  • 2021년 이후 주택 양도부터 중과세율 산정 시 주택수에 포함

분양권 양도세 중과[편집 | 원본 편집]

2021년 6월 이후 2018년 1월 이후 그 이전
중과세율
  • 1년 미만 보유 시 70%
  • 1년 이상 보유 시 60%
  • 조정대상지역 50%
  • 그 외 기본세율
  • 1년 이내 보유 시 50%
  • 2년 이내 보유 시 40%
중과대상 지역 전체 조정대상지역 지역 제한 없음
중과대상 기간 전체 기간 제한 없음 2년 이내 보유
그 외 해당 없음 기본세율 기본세율

분양권 일시적 2주택[편집 | 원본 편집]

2021년 전후의 일시적 2주택 적용 비교

  • 분양권은 주택이 아니므로 2020.12.31. 이전까지는 분양권에 대한 일시적 2주택 개념은 없었지만, 2021년부턴 분양권에 대한 일시적 2주택 규정이 신설되었다. (소득세법 시행령 제156조의3제2항 및 제3항)
전제 1주택 상태에서 분양권 취득
구분 2020.12.31. 이전 취득 분양권인 경우 2021.1.1. 이후 취득 분양권인 경우
일시적 2주택

비과세 인정 요건

주택이 된 시점부터 적용되는 규정이므로 분양권에 관해 별도로 규정된 바는 없다.
  • 입주잔금일[1] 후 3년 내 종전주택 양도
  • 단, 조정대상지역인 경우
    • 1년 내 양도 + 1년 내 전입
  • ① (일시적 2주택 비과세) 분양권 취득일 후 3년 내 종전주택 양도
  • ② (실입주 목적 비과세) 분양권 취득 후 3년이 지나 양도하는 경우 아래 모두 충족[2]
    • 완성 후 2년 내 이사 + 1년 이상 거주
    • 완성 전·후 2년 내 종전주택 처분

① 분양권의 일시적 2주택 비과세와 ② 실입주 목적의 분양권 비과세 비교

구분 ① 분양권의 일시적 2주택 비과세 ② 실입주 목적의 분양권 비과세
근거 소득세법 시행령 156조의3 제2항 소득세법 시행령 156조의3 제3항
조건
  • 종전주택은 비과세 요건을 갖출 것
  • 종전주택 취득 후 1년 이후 분양권 취득
  • 분양권 취득 후 3년 내 종전주택 처분
  • 종전주택은 비과세 요건을 갖출 것
  • 완성 후 2년 내 이사 + 1년 이상 거주
  • 완성 전·후 2년 내 종전주택 처분
특이사항 조정대상지역 구분 없음 종전주택 취득 후 1년 이후 분양권 취득 조건 없음

분양권 취득세[편집 | 원본 편집]

  • 분양권 취득 시엔 취득세 없음
  • 다만, 2020.8.12. 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함
    • 20.8.11. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 1주택 취득세율 적용[3]
    • 20.8.12. 이후에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 2주택 취득세율 적용
  • 분양권을 통해 실체가 있는 주택을 취득하게 되었을 때 납부 의무 발생(등기 시)

분양권 보유세(재산세, 종부세)[편집 | 원본 편집]

  • 부과하지 않음

조합원입주권과의 비교[편집 | 원본 편집]

조합권입주권과 분양권 모두 주택을 취득할 수 있는 권리라는 측면에선 유사하다.

구분 조합원입주권 분양권
양도소득세율
  • 1년 미만 70%
  • 2년 미만 60%
  • 그 외 기본세율
  • 1년 미만 50%
  • 2년 미만 40%
  • 그 외 기본세율[4]
취득세율
  • 멸실 전 1~3%
  • 멸실 후 4%
  • 없음
권리전환 시기
  • 관리처분계획인가일
  • 분양 계약 체결일
장기보유특별공제
  • 원 조합원은 적용
  • 구 주택 취득일 ~ 인가일
  • 없음
주택 수 산정 비과세 판단 시
  • 주택 수 포함
  • 포함 안 됨
중과세 판단 시
  • 21년 양도부터 포함
조정대상지역 중과
  • 없음
  • 조정대상지역 50%[5]
재산세
  • 토지분 재산세
  • 없음

각주[편집 | 원본 편집]

  1. 입주잔금일 이후부턴 주택이므로, 그 날짜에 주택을 취급한 것으로 본다.
  2. 공사가 지연되어 늦어지는 경우 등을 위한 예외 규정
  3. 본 예시는 분양권 외에 다른 주택은 없었던 경우에 한한다.
  4. 2021년 6월 1일 이후부터 1년 미만 70%, 1년 초과 60%로 2년이 지나도 기본세율을 적용하지 않는다.
  5. 기존엔 조정대상지역 단기 보유에 대한 중과세율이 있었으나 722 세법 개정안에 따라 2021년 6월 1일부터 단기 보유에 대한 세율이 기존 조정대상지역의 중과세율보다 강해지면서 조정대상지역을 대상으로한 중과는 사라질 예정