상가건물 임대차보호법 편집하기

상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이다.([[상가임대차법 제1조]])

*상가임대차법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다.([[상가임대차법 제2조]]제1항 본문)

**상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가임대차법이 적용된다.([[상가임대차법 제17조]])

*다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같다.([[상가임대차법 제2조]]제1항 및 [[상가임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]]제1항)

*보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금이다.([[상가임대차법 제2조]]제2항, [[상가임대차법 시행령 제2조|동법 시행령 제2조]]제2항 및 제3항)

*일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않는다.([[상가임대차법 제16조]])

*임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.([[상가임대차법 제3조]]제1항)

*임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.([[상가임대차법 제3조]]제2항)

*우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.([[상가임대차법 제5조]]제2항, 대판 2005다64002)

*이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 한다.([[상가임대차법 제14조]]제1항)

*이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 한다.([[상가임대차법 제14조]]제3항, [[상가임대차법 시행령 제6조|동법 시행령 제6조]] 및 제7조제1항)

* 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.([[상가임대차법 제6조]]제1항)

* 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.([[상가임대차법 제6조]]제5항 본문)

* 다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.([[상가임대차법 제6조]]제5항 단서)

* 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 [[상가임대차법 제14조]]에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.([[상가임대차법 제6조]]제6항)

* 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.([[상가임대차법 제6조]]제8항)

* 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.([[상가임대차법 제9조]]제1항)

* 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.([[상가임대차법 제9조]]제2항)

* 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않다.([[상가임대차법 제10조]]제1항)

** 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.([[상가임대차법 제10조]]제2항)

** 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 [[상가임대차법 제11조]]에 따른 범위에서 증감할 수 있다.([[상가임대차법 제10조]]제3항)

* 임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.([[상가임대차법 제10조]]제4항)

* 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.([[상가임대차법 제10조]]제5항)

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.([[상가임대차법 제11조]]제1항 및 [[상가임대차법 시행령 제4조|동법 시행령 제4조]])

* 차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.([[상가임대차법 제11조]]제2항)

* 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 따른 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 규정을 적용하지 않는다.([[상가임대차법 제11조]]제3항)

* 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.([[상가임대차법 제11조의2]]제1항)

* 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.([[상가임대차법 제11조의2]]제2항)

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.([[상가임대차법 제10조의3]]제1항)

* 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.([[상가임대차법 제10조의3]]제2항)

* 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. ([[상가임대차법 제10조의4]]제1항) 다만, [[상가임대차법 제10조]]제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않다.

** 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 4.의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.([[상가임대차법 제10조의4]]제2항)

* 임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.([[상가임대차법 제10조의4]]제3항)

* 이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.([[상가임대차법 제10조의4]]제4항)

* 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.([[상가임대차법 제10조의4]]제5항)

* 권리금 회수기회의 보호에 관한 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않는다.([[상가임대차법 제10조의5]])

* 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.([[상가임대차법 제10조의8]])

* 임차인이 상가임대차법(법률 제17490호 일부개정법률 2020. 9. 29. 개정·시행) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 [[상가임대차법 제10조]]제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액( 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않음)으로 보지 않습니다.([[상가임대차법 제10조의9]])