가등기

가등기란 본등기가 형식적 또는 실질적 요건을 갖추지 못한 경우 장래에 하게 될 본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로 예비등기의 일종이다.

종류

• 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)
• 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호)

가등기의 효력

청구권 보전의 효력

• 가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 「부동산등기법」상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능하다.(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결)

순위보전의 효력

• 가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효된다.(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결)

실체법상의 효력

• 가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못한다.(대법원 2001. 3. 23. 선고, 2000다51285 판결)
• 그러나, 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가진다.(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조제1항 및 제13조)

가등기의 신청인  

가등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같다.

• 등기의무자: 가등기 설정자(소유주)
• 등기권리자: 가등기권자

가등기권리자는 등기가 공동신청주의임에도 불구하고 다음과 같은 경우 단독으로 가등기를 신청할 수 있다.(부동산등기법 제89조)

• 가등기의무자의 승낙이 있는 경우
• 가등기를 명하는 법원의 가처분명령이 있을 경우

기타

• 가등기된 소유권이전청구권은 가등기에 대한 부기등기의 방법으로 타인에게 양도될 수 있다.
• 정지조건부 청구권을 보전하기 위한 가등기도 허용된다.
• 가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 않고 별도의 본등기를 경료받은 경우, 제3자 명의로 중간처분의 등기가 있어도 가등기에 기한 본등기 절차의 이행을 구할 수 있다.
• 가등기는 물권적 청구권을 보전하기 위해서는 할 수 없다.
• 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기에 기한 본등기를 청구하는 경우, 가등기 후 소유자가 변경되더라도 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 하여야 한다.