현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득․부채 산정방식을 개선한 지표
- 신DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득
적용 대상
주택담보 대출 한도 산정 시
소득 산정 방식
- 입증 가능성, 안정성, 지속가능성 등 객관성이 우수한 증빙소득➊을 우선 인정하고, 증빙소득에 대한 인센티브 부여하며, 인정소득➋, 신고소득➌ 활용시, 소득차감 등 페널티 부과
- 증빙소득: 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 객관성 있는 소득확인 자료
- 인정소득: 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료
- 신고소득: 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 대출신청자가 제출한 자료
- 1년치 소득만 확인하던 기존 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득을 확인하여 소득의 안정성(Stability) 고려
- 차주의 2년간 소득을 확인한 후, 최근 1개년 소득을 반영
- 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영
- 다만, 차주가 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(예 : 승진 등)임을 입증하는 경우에는 최근 소득으로 반영 가능
- 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후, 일정비율(△10%)을 차감하여 반영
- (예) 3개월 소득으로 900만원 증빙 제출 : 3,600만원(900×4)×0.90=3,240만원
- 다만, 휴직 등 불가피한 사유로 1년치 증빙소득이 없고, 소득이 지속될 것임을 입증(예 : 재직증명서)할 경우, 차감 미적용
- 연령 제한 없이 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영
- 금융회사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용한 장래소득 인정기준을 마련하고, 소득 증액한도 비율을 설정
- 차주별 연소득 및 실제 상환부담 정도를 감안하여 소득 인정기준 내에서 증액한도를 자율적으로 설정
- 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출만 장래예상소득 증가분 반영 가능
- 장래예상소득 반영 제도 개선 전후 비교(안)
| 구분 | 현 행 | 개 선 |
|---|---|---|
| 대상 | 만 40세 미만 무주택 근로자 | 제한 없음 |
| 소득증빙 | 근로소득 증빙자료 | 2년간 근로소득 증빙자료 |
| 대출형태 | 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환대출 | 현행과 동일 |
| 추정방법 | 고용노동통계상 연령대별 근로자 급여 소득증가율 | 금융회사가 자율적으로 결정 |
- 증빙소득 제출이 어려운 예외적인 경우에는 인정·신고소득을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득의 일부분을 차감 반영
- 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 반영하고, 일정한 소득 반영 한도 적용(예 : 5천만원)
- 보금자리론에서도 차주가 인정소득(예 : 국민연금, 건강보험료 등)을 제출할 경우, 소득한도를 5천만원으로 제한하고 있음
- 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되, 배우자의 주담대가 없는 경우에는 배우자 소득을 합산하여 산정 가능(현행과 동일)
- 배우자의 소득을 합산할 경우, DTI 산정시 반영하는 기타부채의 이자에 배우자 명의 대출을 포함
- 배우자가 2년치 근로소득 증빙자료를 제출하는 경우에는 배우자의 장래예상소득 증가분도 반영 가능
부채 산정방식
- (원금 상환액) 대출유형에 관계 없이 원금분할상환(단, 거치기간 제외)을 가정하여 산정
- (이자 상환액) 주택담보대출 이자는 실제 이자 부담액, 기타대출 이자는 평균대출금리를 준용하여 산정
모든 주담대 원리금 상환부담 반영[편집 | 원본 편집]
부채 산정시 차주가 보유하고 있는 모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액을 반영
- (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자
- (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자
➊ 원금 분할상환
- 분할상환 개시 이후 실제 원금 상환액
예 : 주담대 5억, 20년 만기(20년 원금균등 분할상환)
예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치, 18년 원금균등 분할상환)
|
➋ 원금 일부 분할상환
- 분할상환 개시 이후 실제 원금 상환액에 만기상환액을 분할상환(대출기간-거치기간)하는 것으로 산출하여 합산
예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치후 3억은 18년 원금균등 분할상환, 2억은 일시상환)
|
➌ 원금 일시상환
- 대출총액을 대출기간(최대 10년까지 인정) 동안 분할상환하는 것으로 산출
예 : 주담대 5억, 10년 만기(원금일시상환)
예 : 주담대 5억, 20년 만기(원금일시상환)
|
➍ 중도금 및 이주비
- (잔여)대출총액을 잔금대출의 평균 약정만기(약 23년)를 감안하여 25년 분할상환하는 것으로 산출
➎ 잔금대출
- 실질이 개별 주택담보대출과 동일하므로 원리금 상환액 산정기준도 개별 주택담보대출과 동일하게 적용
➏ 이자 상환액
- 차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액 반영
- 다만, 기타대출(신용대출 등) 이자는 평균대출금리를 반영한 이자 부담액 반영(현행과 동일)
新DTI 적용에 따른 원리금 상환 방식(안)
| 분류 | 종류 | 상환형태 | 원금 | 이자 |
|---|---|---|---|---|
| 주택
담보 대출 |
개별
주담대 및 잔금대출 |
원금 전액 분할 상환 | 분할상환 개시 이후 실제 상환액 | 실제
부담액 |
| 원금 일부 분할 상환 | 분할상환 개시 이후 실제 상환액 +
만기상환액/(대출기간-거치기간) | |||
| 원금 일시 상환 | 대출총액 / 대출기간(최대10년) | |||
| 중도금 및 이주비 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 25년 |
다주택자 만기 제한
다주택자의 두 번째(담보물건수를 기준으로 산정) 신규 주택담보대출부터 만기를 제한(15년)하여 DTI 산정
- 다만, 만기제한은 DTI 비율 산정시만 적용하고, 실제 상환기간은 차주와 금융회사간 약정으로 자유롭게 결정
같이 보기
== 현행 DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영할 수 있도록 소득․부채 산정방식을 개선한 지표
- 신DTI = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득
적용 대상
주택담보 대출 한도 산정 시
소득 산정 방식
- 입증 가능성, 안정성, 지속가능성 등 객관성이 우수한 증빙소득➊을 우선 인정하고, 증빙소득에 대한 인센티브 부여하며, 인정소득➋, 신고소득➌ 활용시, 소득차감 등 페널티 부과
- 증빙소득: 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 객관성 있는 소득확인 자료
- 인정소득: 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료
- 신고소득: 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 대출신청자가 제출한 자료
- 1년치 소득만 확인하던 기존 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득을 확인하여 소득의 안정성(Stability) 고려
- 차주의 2년간 소득을 확인한 후, 최근 1개년 소득을 반영
- 2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영
- 다만, 차주가 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(예 : 승진 등)임을 입증하는 경우에는 최근 소득으로 반영 가능
- 차주가 1년 미만의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후, 일정비율(△10%)을 차감하여 반영
- (예) 3개월 소득으로 900만원 증빙 제출 : 3,600만원(900×4)×0.90=3,240만원
- 다만, 휴직 등 불가피한 사유로 1년치 증빙소득이 없고, 소득이 지속될 것임을 입증(예 : 재직증명서)할 경우, 차감 미적용
- 연령 제한 없이 2년간 근로소득 증빙자료를 제출한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영
- 금융회사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용한 장래소득 인정기준을 마련하고, 소득 증액한도 비율을 설정
- 차주별 연소득 및 실제 상환부담 정도를 감안하여 소득 인정기준 내에서 증액한도를 자율적으로 설정
- 만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출만 장래예상소득 증가분 반영 가능
- 장래예상소득 반영 제도 개선 전후 비교(안)
| 구분 | 현 행 | 개 선 |
|---|---|---|
| 대상 | 만 40세 미만 무주택 근로자 | 제한 없음 |
| 소득증빙 | 근로소득 증빙자료 | 2년간 근로소득 증빙자료 |
| 대출형태 | 만기 10년 이상의 비거치식 분할상환대출 | 현행과 동일 |
| 추정방법 | 고용노동통계상 연령대별 근로자 급여 소득증가율 | 금융회사가 자율적으로 결정 |
- 증빙소득 제출이 어려운 예외적인 경우에는 인정·신고소득을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득의 일부분을 차감 반영
- 인정소득은 95%, 신고소득은 90%만 반영하고, 일정한 소득 반영 한도 적용(예 : 5천만원)
- 보금자리론에서도 차주가 인정소득(예 : 국민연금, 건강보험료 등)을 제출할 경우, 소득한도를 5천만원으로 제한하고 있음
- 연소득은 차주 본인을 기준으로 하되, 배우자의 주담대가 없는 경우에는 배우자 소득을 합산하여 산정 가능(현행과 동일)
- 배우자의 소득을 합산할 경우, DTI 산정시 반영하는 기타부채의 이자에 배우자 명의 대출을 포함
- 배우자가 2년치 근로소득 증빙자료를 제출하는 경우에는 배우자의 장래예상소득 증가분도 반영 가능
부채 산정방식
- (원금 상환액) 대출유형에 관계 없이 원금분할상환(단, 거치기간 제외)을 가정하여 산정
- (이자 상환액) 주택담보대출 이자는 실제 이자 부담액, 기타대출 이자는 평균대출금리를 준용하여 산정
모든 주담대 원리금 상환부담 반영[편집 | 원본 편집]
부채 산정시 차주가 보유하고 있는 모든 주택담보대출의 원리금 상환부담액을 반영
- (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자
- (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자
➊ 원금 분할상환
- 분할상환 개시 이후 실제 원금 상환액
예 : 주담대 5억, 20년 만기(20년 원금균등 분할상환)
예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치, 18년 원금균등 분할상환)
|
➋ 원금 일부 분할상환
- 분할상환 개시 이후 실제 원금 상환액에 만기상환액을 분할상환(대출기간-거치기간)하는 것으로 산출하여 합산
예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치후 3억은 18년 원금균등 분할상환, 2억은 일시상환)
|
➌ 원금 일시상환
- 대출총액을 대출기간(최대 10년까지 인정) 동안 분할상환하는 것으로 산출
예 : 주담대 5억, 10년 만기(원금일시상환)
예 : 주담대 5억, 20년 만기(원금일시상환)
|
➍ 중도금 및 이주비
- (잔여)대출총액을 잔금대출의 평균 약정만기(약 23년)를 감안하여 25년 분할상환하는 것으로 산출
➎ 잔금대출
- 실질이 개별 주택담보대출과 동일하므로 원리금 상환액 산정기준도 개별 주택담보대출과 동일하게 적용
➏ 이자 상환액
- 차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액 반영
- 다만, 기타대출(신용대출 등) 이자는 평균대출금리를 반영한 이자 부담액 반영(현행과 동일)
新DTI 적용에 따른 원리금 상환 방식(안)
| 분류 | 종류 | 상환형태 | 원금 | 이자 |
|---|---|---|---|---|
| 주택
담보 대출 |
개별
주담대 및 잔금대출 |
원금 전액 분할 상환 | 분할상환 개시 이후 실제 상환액 | 실제
부담액 |
| 원금 일부 분할 상환 | 분할상환 개시 이후 실제 상환액 +
만기상환액/(대출기간-거치기간) | |||
| 원금 일시 상환 | 대출총액 / 대출기간(최대10년) | |||
| 중도금 및 이주비 | 상환방식 무관 | 대출총액 / 25년 |
다주택자 만기 제한
다주택자의 두 번째(담보물건수를 기준으로 산정) 신규 주택담보대출부터 만기를 제한(15년)하여 DTI 산정
- 다만, 만기제한은 DTI 비율 산정시만 적용하고, 실제 상환기간은 차주와 금융회사간 약정으로 자유롭게 결정
