공동소유
부동산위키
- 상위 문서: 소유권
공동소유란 하나의 물건을 2인 이상의 다수인이 공동으로 소유하는 것을 말한다.
- 민법에서는 공동소유의 형태를 다음과 같이 ① 공유, ② 총유, ③ 합유의 3가지로 구분하고 있다.
공유(共有)
공유란 여러 사람이 1개의 물건 위에 1개의 소유권을 분량적으로 분할하여 소유하는 형태를 말한다.
- 각 공유자는 지분을 갖고 그 처분이 자유이므로 언제든지 공동소유관계를 소멸시키고 단독으로 전환할 수 있기 때문에 개인적인 색채가 강하다는 특징을 갖는다.
공유의 지분
- 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다.(민법 제262조제1항)
- 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다.(민법 제262조제2항)
- 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.(민법 제263조) 지분을 처분할 때에는 다른 공유자의 동의는 필요로 하지 않는다.(대판 71다2760판결)
- 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.(민법 제267조)
공유자 간의 법률관계
- 공유물의 관리, 보존: 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.(민법 제265조)
- 공유물의 처분, 변경: 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.(민법 제264조)
- 공유물의 부담: 공유자는 그 지분의 비율로 공유물의 관리비용이나 기타 의무를 부담한다. 공유자가 1년 이상 이러한 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다.(민법 제266조)
공유물의 분할
- 공유물의 분할청구: 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있으며, 이러한 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.(민법 제268조제1항 및 제2항)
- ※ 위의 규정은 민법 제215조(건물의 구분소유) 및 제239조(경계에 설치된 경계표·담·구거 등)의 공유물에는 적용하지 않는다.(민법 제268조제3항)
- 분할의 방법: 분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 않은 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있으며, 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.(민법 제269조)
- ※ 공유물을 경매에 붙여 매각대금을 분배할 것을 명하는 판결은 경매를 조건으로 하는 특수한 형성판결에 해당한다.(대판 2017다216981)
- 분할로 인한 담보책임: 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다.(민법 제270조)
공유 관련 판례
- 건물의 공유지분권자는 동 건물 전부에 대하여 보존행위로서 방해배제 청구를 할 수 있다.(대판 68다1142)
- 지분을 소유하고 있는 공유자나 그 지분에 관한 소유권이전등기청구권을 가지고 있는 자라고 할지라도 다른 공유자와의 협의 없이는 공유물을 배타적으로 점유하여 사용 수익할 수 없는 것이므로, 다른 공유권자는 자신이 소유하고 있는 지분이 과반수에 미달되더라도 공유물을 점유하고 있는 자에 대하여 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도나 명도를 청구할 수 있다.(대판 93다9392)
- 부동산의 공유자의 1인은 당해 부동산에 관하여 제3자 명의로 원인무효의 소유권보존등기가 경료되어 있는 경우 공유물에 관한 보존행위로서 제3자에 대하여 그 등기 전부의 말소를 구할 수 있다. 그러나 그 제3자가 해당 부동산의 공유자 중의 1인인 경우에는 그 소유권보존등기는 동인의 공유지분에 관하여는 실체관계에 부합하는 등기라고 할 것입니다. 그러므로 이러한 경우 공유자의 1인은 단독 명의로 등기를 경료하고 있는 공유자에 대하여 그 공유자의 공유지분을 제외한 나머지 공유지분 전부에 관하여만 소유권보존등기 말소등기절차의 이행을 구할 수 있다.(대판 87다카961)
- 공유건물에 관하여 과반수지분권을 가진 자가 공유건물의 특정된 한 부분을 배타적으로 사용·수익할 것을 정하는 것은 공유물의 관리방법으로서 적법하지만, 이 경우 비록 그 특정 부분이 자기의 지분비율에 상당하는 면적의 범위 내라 할지라도 다른 공유자들 중 지분은 있으나 사용·수익은 전혀 하고 있지 아니함으로써 손해를 입고 있는 자에 대하여는 과반수지분권자를 포함한 모든 사용·수익을 하고 있는 공유자가 그 자의 지분에 상응하는 부당이득을 하고 있다고 보아야 한다.(대판 2011다42430)
총유(總有)
총유란 법인 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태로 물건의 관리·처분의 권한은 단체에 속하고, 그 물건을 사용·수익하는 권한은 각 단체원에 속하는 것으로 공동소유형태 중 가장 개인적인 색채가 약한 형태를 말한다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 총유관계의
성립 |
|
| 총유의 법률관계 |
|
| 총유물에 관한 권리·의무 |
|
합유(合有)
합유란 조합의 소유형태로서 공유와 총유의 중간에 해당하며, 각자가 지분을 가지고 있어도 자유롭게 양도할 수 없고 분할도 제한되어 있다.
- 공동의 목적을 위하여 어느 정도 개인적인 입장을 구속하고 있지만, 각자가 지분을 가지고 있는 점에서 총유보다는 개인적 색채가 강한다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 합유관계의
성립 |
|
| 합유의 법률관계 |
|
| 합유의 종료 |
|
준공동소유
- 공동소유에 관한 규정은 소유권 이외의 재산권에 준용한다. 그러나 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 그에 따른다.(민법 제278조)
