전월세 전환

부동산을 임대차한 상황에서, 보증금을 일부를 내리며 월세로 전환하는 경우를 말한다. 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등을 고려하여 상환선 이내에서만 조정이 가능하며, 이 방법 및 산정률 등은 전세를 월세로 전환하는 경우 뿐만 아니라 월세를 전세로 전환하는 경우 등 다양한 경우에 동일하게 활용할 수 있다.

전월세전환률

보증금을 월세로 전환하는 비율을 의미한다.

예시

보증금을 1000만원 줄이면서 월세를 10만원 늘린다면 전월세 전환률은
20/1000 = 2%이다.

주로 시장 금리가 낮을 수록 낮게 산정된다. 시장에서 일반적으로 통용되는 전월세전환률은 통계정보를 통해 확인할 수 있다. 이런 시장 정보를 통해 임대인과 임차인이 협의하되, 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법을 적용받는 임대차의 경우 법에서 정한 상한선을 지켜야 한다. 비율을 정하였다면 전월세계산기를 통해 쉽게 계산 가능하다.

산정률을 통한 상한선 계산

월세 = 보증금 * 산정률

이렇게 정해진 월세는 상한선이다. 상한선을 넘지 않는 선에서 지역별 전월세전환율 등을 적절히 활용할 수 있다.
산정률은 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 제12조(아래 문단 참고)에 따라 정해진다.

계산 예시

보증금이 4천만원, 월세가 180만원, 산정률이 11.25%인 경우
일부를 월세로 전환하고자 할 경우 180만원 + 2천만원 × 11.25% = 405만원
- 보증금 2천만원, 월세 405만원을 받을 수 있음
월세만 받고자 할 경우 180만원 + 4천만원 × 11.25% = 630만원 까지 받을 수 있음
- 보증금 없이 월세 630만원까지 받을 수 있음

주택 산정률

주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>

산정률 비교

1호. 1할 = 10%
2호. 한국은행 기준금리: 2.50% (2022년 8월 기준)
- 2.50 + 2 = 4.5%

적용 전환율

4.5%

상가 산정률

법적 근거

상가임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

상가임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다.

② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.

산정률 비교

1호. 1할2푼 = 12%
2호. 한국은행 기준금리: 2.50% (2022년 8월 기준)
- 2.50 * 4.5 = 11.25%

적용 전환율

11.25%