임대료 인상

임대료 인상이란 주택, 상가 등 부동산 임차 중 임대보증금(전세금, 전세보증금), 월차임(월세) 등을 인상하는 것을 의미한다.

법정 상한선

주택임대차보호법, 상가임대차보호법에 따라 보호받는 임대물건은 임대료 상승이 연 5%로 제한되어 있다.

상가의 경우

상가임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준) 법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.<개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>

주택의 경우

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

상한선의 계산

5%의 인상은 언뜻 보면 쉽고 명확해 보이지만, 사실 이에 대한 정확한 계산법이 법이나 규정으로 마련되어 있지 않아 논란이 많다. 예를 들어 월차임 없이 보증금만 있는 전세의 경우엔 보증금에 단순히 1.05를 곱하면 된다. 보증금과 월차임이 모두 있는 경우도 보증금과 월차임에 각각 1.05를 곱하면 된다. 하지만 일반적으로 보증금이나 월세 둘 중 하나만 올리는 경우가 많으므로 이럴 때의 계산 방식이 문제가 된다.

• 보증금이 2억인 경우 -> 5%인상 -> 보증금 2억 1천
• 보증금이 1억이고 월세가 100만원인 경우 -> 5%씩 인상 -> 보증금 1억 1천, 월세 110만원
• 보증금이 1억이고 월세가 100만원인데, 최대 5%로 월세만 인상하려면?

이를 계산하려면 월세와 보증금 간의 전환비율(전월세전환율)이 정의되어야 한다. 예를들어 월세 50만원은 보증금 1000만원과 같다고 정의해보자. 이 경우 월세를 50만원 올리려면 보증금은 1000만원 줄여야 하고, 월세를 50만원 내리려면 보증금은 1000만원 인상해야 한다. 이때 전월세전환률은 50/1000 = 5%가 된다. 이렇게 정의되어 있는 경우라면 월세를 110만원으로 올리는 것은 전세금을 1천만원 줄이는 것과 동등하므로 월세를 110만원까지 올릴 수 있는 것이다.

관련 법규에서 인상률을 계산하는 방법은 설명하고 있지 않지만 이 전환률(또는 환산률)에 대해 규정한 내용이 일부 있기 때문에 임대료 인상 시에도 이를 활용한다. 이는 주택, 상가를 통틀어 총 3가지가 있다.

상가 - 환산보증금

상가임대차보호법 적용 대상여부를 판단할 때 환산보증금을 기준으로 한다. 각 상가 임대건 마다 보증금과 월세의 비율이 제각각인데, 기준이 되는 하나의 값으로 판단을 하고자하는 취지이다. 환산보증금이란 보증금에 월차임의 일정 비율을 곱한 금액을 더한 값이다. 여기서 일정 비율이란 100으로 정해져있다.

상가임대차보호법 제2조(적용범위) ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.

예를 들어 보증금이 1억이고 월세가 100만원이라면 환산보증금은 2억원이 된다.

• 1억원 + 100만원 x 100 = 2억원

이렇게 환산이 되었으므로 환산된 보증금에 5%를 인상한다.

• 2억원 x 1.05 = 2억 1천만원

그리고 보증금은 고정하고 다시 환산 비율대로 월세를 구한다.

• 1억원 + 인상된월세 x 100 = 2억 1천만원
• 인상된월세 x 100 = 1억 1천만원
• 인상된월세 = 110만원

계산이 쉽고 100이라는 환산 기준에 변동이 없어 실무적으로 많이 사용된다. 법에서 이 비율을 임대료 인상에 활용하라고 한 것은 아니지만 임대료 인상에는 환산이 필요하고 환산을 위한 기준이 가장 명확히 제시된 것이므로 이를 인용하는 것이다. 뒤에서 소개하는 다른 방식들 또한 임대료 인상에 활용하라고 적시된 것은 아니며 모두 이와 같이 보증금과 월세 간의 환산(전환)에 대한 기준을 인용하는 경우이다.