상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법(약칭:상가임대차법)은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하는 것을 목적으로 하는 법이다.(상가임대차법 제1조)

• 상가건물 임대차에 대해서는 상가임대차법의 규정이 민법보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 민법 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용된다.

상가임대차법의 적용 범위  

법의 적용대상

• 상가임대차법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용된다.(상가임대차법 제2조제1항 본문)
  • 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 상가임대차법이 적용된다.(상가임대차법 제17조)

• 다만, 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로서 지역별 보증금의 범위는 아래와 같다.(상가임대차법 제2조제1항 및 동법 시행령 제2조제1항)

구분	보증금의 범위
서울특별시	9억원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 부산광역시	6억 9천만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외) 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억 4천만원 이하
그 밖의 지역	3억7천만원 이하

• 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금이다.(상가임대차법 제2조제2항, 동법 시행령 제2조제2항 및 제3항)

적용제외 대상

• 일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 상가임대차법이 적용되지 않는다.(상가임대차법 제16조)

대항력과 우선변제권  

대항력

• 임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.(상가임대차법 제3조제1항)
• 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.(상가임대차법 제3조제2항)

우선변제권

• 우선변제권이란 상가임대차법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 위의 ① 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.
• 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가임대차법 제5조제2항, 대판 2005다64002)

보증금 중 일정액의 보호(소액임차인의 최우선변제)

• 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
• 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 한다.(상가임대차법 제14조제1항)

• 이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 한다.(상가임대차법 제14조제3항, 동법 시행령 제6조 및 제7조제1항)

구분	임차인의 범위	보증금의 범위
서울특별시	6천500만원	2천200만원
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)	5천500만원	1천900만원
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	3천8백만원	1천300만원
그 밖의 지역	3천만원	1천만원

임차권등기명령제도  

임차권등기명령제도란 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도이다.조)

신청요건 및 방법

• 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.(상가임대차법 제6조제1항)

임차권 등기의 효력

• 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 된다.(상가임대차법 제6조제5항 본문)
• 다만, 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다.(상가임대차법 제6조제5항 단서)
• 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 상가임대차법 제14조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.(상가임대차법 제6조제6항)

비용의 청구

• 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.(상가임대차법 제6조제8항)

임대차기간

최단존속기간의 보장

• 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다.
• 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.(상가임대차법 제9조제1항)

임대차 존속

• 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.(상가임대차법 제9조제2항)

계약갱신의 요구

• 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.
• 다만, 다음의 어느 하나의 경우에는 그러하지 않다.(상가임대차법 제10조제1항)
  • 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  • 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
  • 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
  • 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
  • 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
  • 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
  • 임대인이 다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
    • 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
    • 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
    • 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
    • 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  • 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.(상가임대차법 제10조제2항)
  • 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 상가임대차법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.(상가임대차법 제10조제3항)

계약의 묵시적 갱신

• 임대인이 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.(상가임대차법 제10조제4항)
• 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(상가임대차법 제10조제5항)

차임 등의 증감청구권

차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.(상가임대차법 제11조제1항 및 동법 시행령 제4조)

• 차임 등의 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.(상가임대차법 제11조제2항)
• 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 제1급감염병에 따른 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 위에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 증액의 경우에는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다는 규정을 적용하지 않는다.(상가임대차법 제11조제3항)
• ※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

폐업으로 인한 임차인의 해지권

• 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.(상가임대차법 제11조의2제1항)
• 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.(상가임대차법 제11조의2제2항)
• ※ 위 규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대해서도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제18675호) 부칙 제2조]

권리금  

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.(상가임대차법 제10조의3제1항)

• 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.(상가임대차법 제10조의3제2항)

권리금 회수기회의 보호

• 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다. (상가임대차법 제10조의4제1항) 다만, 상가임대차법 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그렇지 않다.
  • 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
  • 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
  • 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
  • 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
  • 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위의 4.의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.(상가임대차법 제10조의4제2항)
    • 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
    • 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
    • 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
    • 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
• 임대인이 위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.(상가임대차법 제10조의4제3항)
• 이에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다.(상가임대차법 제10조의4제4항)
• 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.(상가임대차법 제10조의4제5항)

권리금 적용 제외

• 권리금 회수기회의 보호에 관한 규정은 다음의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 않는다.(상가임대차법 제10조의5)
  • 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외)
  • 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

차임연체와 해지

• 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(상가임대차법 제10조의8)

계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례

• 임차인이 상가임대차법(법률 제17490호 일부개정법률 2020. 9. 29. 개정·시행) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 상가임대차법 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액( 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않음)으로 보지 않습니다.(상가임대차법 제10조의9)
• ※ 이 특례규정은 상가임대차법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다.[상가임대차법 (법률 제17490호) 부칙 제2조]

같이 보기

• 주택임대차법
• 집합건물법
• 가등기담보법
• 부동산실명법

참고 문헌

• 찾기쉬운 생활법령정보