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| '''주택 및 상가 등 방이 구분되어 있는 물건을 담보로 대출 시 방의 개수 만큼 소액보증금을 차감하고 대출을 해 주는 제도'''
| | 주택 및 상가 등 방이 구분되어 있는 물건을 담보로 대출 시 방의 개수 만큼 소액보증금을 차감하고 대출을 해 주는 제도 |
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| * '''소액보증금''': [[소액보증금 최우선변제|지역별 최우선변제 소액임차보증금]]을 편의상 줄여서 표현 | | * '''소액보증금''': [[소액보증금 최우선변제|지역별 최우선변제 소액임차보증금]]을 편의상 줄여서 표현 |
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| == 설명 == | | == 계산 방법 == |
| 은행 등 금융기관은 기본적으로 채무 불이행이 생겼을 때 담보를 처분하여 회수할 수 있는 만큼만 돈을 빌려준다. 즉 10억짜리 주택을 담보로 잡더라도, 집값이 언제 내릴지 모르고 경매를 하게 되면 비용과 시간, 인력도 들어가기 때문에 이런 점들을 감안해서 6~70%인 6~7억만 대출을 해준다. 이는 집값이 하락기라면 더 줄어들 수도 있고, 호황기라면 더 늘어날수도 있다. 과거 미국 서브프라임 사태엔 집값의 110%가 넘게 대출을 해주기도 했었다. 하지만 그 결과는 모두가 잘 알고 있기에 아무리 호황기라도 나라에서 제한을 거는 것이 일반적이다. 더 자세한 내용은 '''[[담보인정비율]]'''을 참고하자.
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| 이런식으로 은행은 나중에 집을 처분했을 때 깎일 수 있는 금액은 다 빼고 대출을 해준다. 그 중에 또 하나 대표적인 [[소액보증금 최우선변제|소액보증금]]이다. 우리가 10억짜리 주택을 담보로 걸었는데 그 집에 보증금 2억을 내고 살고 있는 임차인이 있다면 은행은 그 집을 10억 - 2억 = 8억으로 본다. 그리고 만약 집에 다른 저당이 2억 잡혀 있다면 은행은 그 집을 10억 - 2억 - 2억 = 6억으로 본다. 나중에 경매로 집을 처분하거나 했을 때 법원에서 먼저 있던 채권(선순위 채권)에 배당을 먼저 해주기 때문에 은행은 자기 순서를 고려하여 자신이 받을 수 있는 만큼을 기준으로 대출을 하는 것이다. 그런데 여기서 소액보증금이라는 것은 시점상 순서가 먼저가 아니라도 나중에 먼저 배당을 받는 특이한 금액이라 이렇게 '방 공제'라는 것이 생긴 것이다.
| | * 임대되지 않은 방에 대해서는 동 방수에 지역별 소액보증금을 곱하여 소액보증금을 산출한다. |
| | | * 소액보증금 합계액은 주택가액의 50%를 한도로 한다. |
| 소액보증금은 상대적으로 취약계층인 소액 임차인을 보호하기 위한 제도인데, 원래 선순위 채권이 많이 있는, 은행의 대출까지 있는 집에 임차를 들어가면 나중에 집주인이 부실이 나서 집이 처분될 때 선순위 채권자, 은행들이 돈을 먼저 배당받아가버리면 임차인은 받아갈 수 있는 돈이 없다. 늦게 들어왔기 때문에 배당 순위도 후순위인 것이다. 그런데 이렇게 대출이 있는 집에 들어올 수 밖에 없는 취약한 계층이 그마저 가진 보증금까지 날리는 것은 막아 보자는 취지로, 보증금 전체는 아닐지라도 일부 금액에 대해선 소액 임차인에게 먼저 되돌려주자고 만든 제도가 '소액보증금 최우선변제' 제도이다.
| | * 담보물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 임대되지 않은 방에 대한 소액보증금 적용대상 방수를 1개로 할 수 있다. |
| | | * 저가(담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하) 단독주택의 경우 가목의 규정에도 불구하고 소액보증금 적용대상 방수를 다음과 같이 조정할 수 있다. |
| 그래서 대출이 이루어진 뒤에 뒤늦게 들어오는 임차인이 있더라도 그들이 먼저 소액보증금을 배당받아 가게 되므로 은행은 집에 있는 모든 방에 임차인이 한가구씩 들어올 수 있다고 극단적인 가정을 하고 방의 개수만큼 소액보증금액만큼 담보가능금액에서 차감을 하는 것이다.
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| ==계산 방법==
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| *임대되지 않은 방에 대해서는 동 방수에 지역별 소액보증금을 곱하여 소액보증금을 산출한다. | |
| *임대 중인 경우 임차보증금이 소액보증금의 합보다 작은 경우 소액보증금의 합을 임차보증금으로 본다.<ref>예) 서울 지역에 방 3개를 임대하는데 임차보증금이 1억이라면, 방 3개에 대한 소액보증금 1억 5천보다 작으므로 임차보증금을 1억 5천으로 본다.</ref>
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| *소액보증금 합계액은 주택가액의 50%를 한도로 한다. | |
| *담보물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 임대되지 않은 방에 대한 소액보증금 적용대상 방수를 1개로 할 수 있다. | |
| *저가(담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하) 단독주택의 경우 가목의 규정에도 불구하고 소액보증금 적용대상 방수를 다음과 같이 조정할 수 있다. | |
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| '''저가 단독주택 (담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하)''' | | '''저가 단독주택 (담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하)''' |
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| == MCG, MCI 보증부 대출 ==
| | == 근거 및 참고문헌 == |
| 보증기관에서 소액임차보증금에 대한 보증서를 받은 경우 방 공제를 하지 않을 수도 있다. 다만 추가적인 보증료가 부과될 수 있다.
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| * MCI: 은행이 보증료를 납부한다. 보증료는 금리에 반영된다.
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| * MCG: 고객이 보증료를 납부한다. 금리엔 반영되지 않는다.
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| ==근거 및 참고문헌== | |
| 위 계산 방법에 기술되지 않은 세부 기준 및 업데이트 된 최신 기준 등은 아래에서 확인 가능 | | 위 계산 방법에 기술되지 않은 세부 기준 및 업데이트 된 최신 기준 등은 아래에서 확인 가능 |
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| *금융감독원의 [https://www.law.go.kr/행정규칙/은행업감독업무시행세칙 은행업감독업무시행세칙] - [별표 18] 주택관련 담보대출에 대한 리스크관리 세부기준 | | * 금융감독원의 [https://www.law.go.kr/행정규칙/은행업감독업무시행세칙 은행업감독업무시행세칙] - [별표 18] 주택관련 담보대출에 대한 리스크관리 세부기준 |
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| ==관련 계산기==
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| 선택적으로 적용 가능한 규정이 있는 경우, 대출 가능액이 최대한 많이 나오도록 규정을 적용하여 계산하였다.<ref>예) 공동주택의 경우 소액보증금 적용 대상 방수를 1개로 할 수 있으나, 이는 은행이 선택적으로 적용 가능한 사항이다. 저가 단독주택에 대한 적용 대상 방수 조정도 마찬가지다. 하지만 대부분의 1금융권 은행에선 대출 가능액이 최대한으로 많이 나올 수 있도록 최소한의 기준으로 적용한다. 다만, 은행의 건전성 제고가 요구되는 기간이거나 차주의 신용도가 낮은 경우 엄격한 기준을 적용할 수도 있다. </ref>
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| *[http://부동산계산기.com/ltv '''LTV 계산기''']
| | == 관련 계산기 == |
| *[http://부동산계산기.com/대출가능액 '''대출가능액 계산기''']
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| ==같이 보기==
| | * [http://부동산계산기.com/ltv LTV 계산기] |
| | * [http://부동산계산기.com/대출가능액 대출가능액 계산기] |
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| *[[담보인정비율]]
| | == 같이 보기 == |
| *[[소액보증금 최우선변제]]
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| == 각주 ==
| | * [[담보인정비율]] |
| | * [[소액보증금 최우선변제]] |