조합원입주권

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도시 및 주거환경 정비법에 의한 재개발·재건축 조합원이 기존의 토지·건물 등을 제공하고 취득한 조합원의 지위 또는 권리


재개발·재건축 절차

조합 설립 → 사업시행 인가 → 관리처분인가 → 이주 및 철거·공사 → 사용승인·입주

양도소득세 계산

주택으로 취급되는 경우에만 장기보유특별공제가 적용된다.

  • 최초 취득 후 관리처분인가 전까진 주택으로 계산
  • 관리처분인가 후 준공승인·입주 전까진 주택이 아니므로 조합원입주권 세율로 계산
  • 준공승인/입주 이후 양도일까진 주택으로 계산

2021년 6월 이전 양도세율

  • 1년 미만 40%
  • 1년 이상 기본세율

2021년 6월 이후 양도세율

  • 보유 1년 미만 70%
  • 보유 2년 미만 60%
  • 보유 2년 이상 기본 양도세율

1입주권 비과세 요건

  • 관리처분인가 전 주택에서 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세 가능
  • 관리처분인가 전 비과세 요건을 못 갖춘 경우 사용승인일 이후 매도시만 비과세 가능
    • 조정대상지역인 경우 사용승인일 이후 2년 이상 거주 필요
  • 관리처분인가 후 매입한 경우 사용승인일 후 비과세 요건을 갖추어야 함
    • 사용승인된 주택 2년 보유, 조정대상지역인 경우 2년 거주

일시적 1주택+1입주권 비과세 요건

  • 1주택을 소유한 세대가 입주권을 취득하고 기존 주택을 처분하는 경우,
    • 종전 주택을 1년 이상 소유한 후 입주권을 취득하고 입주권 취득 3년 이내 종전 주택 양도 필요[1]
    • 단, 3년이 초과한 경우엔 아래를 충족하면 비과세 가능
      • 새 주택 완공 후 2년 이내 세대 전원이 그 주택으로 이주하여 1년 이상 거주
      • 새 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이해 종전 주택을 양도해야 함
    • 매도하는 종전 주택이 비과세 요건을 갖추어야 함
  • 입주권을 소유한 세대가 새로운 1주택을 취득하고 기존 입주권을 처분하는 경우,
    • 양도일 현재 다른 1주택이 있는 경우, 보유 주택 취득일로부터 3년 이내 입주권 양도 필요
    • 매도하는 종전 입주권이 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 갖추어야 함

대체주택 양도세 비과세

  • 사업시행인가 당시 1주택 세대
  • 사업시행인가 이후 대체주택 취득 후 1년 이상 거주
  • 새 주택 완공 후 2년 이내 세대 전원이 이주하여 1년 이상 거주
  • 새 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 내 대체주택을 양도해야 함

취득세 계산

  • 관리처분 전 매입 입주권: 1.1% 주택취득세율 적용
  • 관리처분 후 매입 입주권: 4.6% 토지취득세율
  • 취득세율 적용 기준일: 철거 완료 신고일

분양권과의 비교

조합권입주권과 분양권 모두 주택을 취득할 수 있는 권리라는 측면에선 유사하다.

구분 조합원입주권 분양권
양도소득세율
  • 1년 미만 70%
  • 2년 미만 60%
  • 그 외 기본세율
  • 1년 미만 50%
  • 2년 미만 40%
  • 그 외 기본세율[2]
취득세율
  • 멸실 전 1~3%
  • 멸실 후 4%
  • 없음
권리전환 시기
  • 관리처분계획인가일
  • 분양 계약 체결일
장기보유특별공제
  • 원 조합원은 적용
  • 구 주택 취득일 ~ 인가일
  • 없음
주택 수 산정 비과세 판단 시
  • 주택 수 포함
  • 포함 안 됨
중과세 판단 시
  • 21년 양도부터 포함
조정대상지역 중과
  • 없음
  • 조정대상지역 50%[3]
재산세
  • 토지분 재산세
  • 없음

참고 문헌

각주

  1. 소득세법 시행령 제156조의2(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례)
  2. 2021년 6월 1일 이후부터 1년 미만 70%, 1년 초과 60%로 2년이 지나도 기본세율을 적용하지 않는다.
  3. 기존엔 조정대상지역 단기 보유에 대한 중과세율이 있었으나 722 세법 개정안에 따라 2021년 6월 1일부터 단기 보유에 대한 세율이 기존 조정대상지역의 중과세율보다 강해지면서 조정대상지역을 대상으로한 중과는 사라질 예정