조세심판원 질의회신 서면법규과-1418

문서번호

서면법규과-1418 (2013.12.30)

세목

양도

요 지

2013.4.1. 부동산대책으로 시행된 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례 적용 시 거래가액 6억원 초과 여부는 분양가격에 사업주체와 체결한 발코니 확장비용 등을 포함하여 판단함

회 신

귀 서면질의의 경우, 「조세특례제한법」(2013.5.10. 법률 제11759호로 개정된 것)제99조의2를 적용함에 있어 사업주체 등으로부터 신축주택 등을 취득하면서 중도금 또는 잔금을 미리 납부하여 분양대금에서 일정금액을 할인받기로 하는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하지 아니하는 것이며, 발코니 확장 등 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」제4조에 따라 분양 가격에 포함되지 않는 추가선택품목을 사업주체와 체결하는 경우 해당 추가선택품목에 소요된 금액은 해당 신축주택의 취득가액에 포함되는 것입니다.

관련법령

조세특례제한법제99조의2

본문

1. 질의내용

ㅇ사실관계

甲(시행사)은위례신도시에 준공(乙:시공사)예정(2015.11월)인 전용면적87㎡ 이상의아파트를 신규분양(丙:수분양자) 중에 있음

-분양 계약시에는 ①주택공급계약서(계약자:甲,乙,丙)② 발코니확장계약서(선택사항,계약자:乙,丙), ③플러스옵션계약서(가전제품 선택사항,계약자:乙,丙)를 작성하며, 그 외 선납할인(선택사항)이 적용됨

-위 ①, ② 및 ③ 중통상 먼저 ①에 관한 계약이 이루어지고,몇개월후에 ② 및 ③에관한 계약이 동시에이루어지며,취득세는 ①~③의 금액이 모두 더해진 가액으로하여 신고·납부됨

(예시)분양가액 600백만원, 발코니확장비 15백만원, 시스템 에어컨10백만원, 선납할인금액 30백만원 ☞실지급액 595백만원

ㅇ질의내용

(질의1) 조특법 제99조의2에 규정한 취득가액이 6억원을 초과하는지 여부판단시 주택공급계약서상 분양가액 기준인지 선납할인금액을 차감한 가액인지 여부

(질의2) 조특법 제99조의2에 규정한 취득가액이 6억원을 초과하는지 여부판단시사업주체가공급하는아파트 분양계약과 별도로 사업주체와체결한 부대비용(발코니확장비, 시스템 에어컨 등)이포함되는지여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령

○ 조세특례제한법제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의과세특례】

①거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는신축주택,미분양주택또는1세대 1주택자의 주택으로서취득가액이 6억원 이하이거나주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터이하인주택을2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에따라 주택을 공급하는사업주체 등 대통령령으로 정하는자와최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한경우에해당 주택을취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는세액을감면하고, 취득일부터5년이 지난 후에 양도하는 경우에는해당주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

② 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서대통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다.

④제1항에 따라 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령으로 정하는방법에 따라 제1항에 따른감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야한다.

⑤제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○조세특례제한법 시행령제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

①법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서"신축주택등"이라 한다)을 말한다.

1. 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조에따른건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 주택(입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주택으로 한정한다)

3.주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(「주택법」에따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다)

4.「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 "대한주택보증주식회사"라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 해당 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택

5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당시공자가 공급하는 주택

6. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호의5, 제1호의8 및 제1호의10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

7.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법시행령」 제92조의2제2항제1호의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택

8.자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의기간(이하 이 조에서 "과세특례 취득기간"이라 한다) 중에사용승인또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다만, 다음 각 목의주택은 제외한다.

가.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택

나.거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어재건축한 주택

9. 「주택법 시행령」 제2조의2제4호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서"오피스텔"이라 한다) 중 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함한다)하거나 「건축법」 제22조에 따른 건축물의 사용승인을 받아공급하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하는 오피스텔을 포함한다)

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외한다.

1. 제6항제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "사업주체등"이라한다)와 양수자 간에실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 신축주택등.이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2.2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례취득기간 중에 해제된 신축주택등

3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택등

4. 제1항제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔

가. 취득자가 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당오피스텔의 주소지에 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있거나임차인의 주민등록이 되어 있는 경우

나. 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자(취득 후 「임대주택법」제6조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우

③법 제99조의2제1항 전단에서"1세대 1주택자의 주택"이란 다음각 호의어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서건물이 정착된면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 "감면대상기존주택"이라 한다)을 말한다.이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1.2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 "1세대"라한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하이 항에서 "1주택"이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택

2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이내에 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다.

④제3항 각 호 외의 부분에서 "지역별로 정하는 배율"이란 다음의 각 호의구분에 따른 배율을 말한다.

1. 도시지역 안의 토지: 5배

2. 도시지역 밖의 토지: 10배

⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외한다.

1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에실제로 거래한 가액이6억원을 초과하고연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택.이 경우 양수자가부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2.2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택

3.감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항제4호각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔

⑥ 법 제99조의2제1항 전단에서"대통령령으로 정하는 자"란다음 각 호의 구분에 따른 자를 말한다.

1.제1항에 해당하는 주택: 제1항제1호 및 같은 항 제2호에 따른 사업주체, 같은 항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항제6호에따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 신탁업자, 같은 항 제8호에 따른 주택을 건설한 자 및 같은 항 제9호에따른 분양사업자 또는 건축주

2.제3항에 해당하는 주택: 감면대상기존주택 양도자

⑦법 제99조의2제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한양도소득금액은 제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

⑧법 제99조의2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는해당 주택의양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 제11항또는 제12항에 따라 확인하는 날인을 받아 교부받은 매매계약서사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑨사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 신축주택등 현황(2013년 3월31일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것으로 한정한다)을 2013년 6월 30일까지 시장(특별자치시장과 「제주특별자치도 설치및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)에게 제출하여야 한다. 다만, 제1항제2호·제3호(2013년 4월 1일 이후 공급하는 것으로 한정한다)·제4호·제5호(2013년 4월 1일 이후 대물변제 받은 것으로 한정한다)·제6호·제7호 및 제9호(2013년 4월 1일 이후 공급하는 것으로 한정한다)에해당하는 신축주택등 현황의 경우에는 사업주체등과 최초로매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한다)을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내에 제출하여야 한다.

⑩시장·군수·구청장은 제9항에 따라 제출받은 신축주택등 현황을관리하여야 하며, 그 현황을 제출일이 속하는 분기의 말일부터 1개월 이내에주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑪ 사업주체등은 신축주택등의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매 계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 신축주택등임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.

⑫감면대상기존주택 양도자는 감면대상기존주택의 매매계약을 체결한날부터 30일 이내에 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 감면대상기존주택임을 확인하는날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 한다.

⑬국토교통부장관은 감면대상기존주택임을 확인할 수 있는 자료를 전산망등을 통하여 시장·군수·구청장에게 제공하여야 한다.

⑭ 제11항에 따라 매매계약서에 신축주택등임을 확인하는 날인을 요청받은 시장·군수·구청장은 제10항에 따른 신축주택등 현황 및 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인신청서류 등에 따라 신축주택등임을 확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는신축주택등임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 신축주택등확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.

⑮제12항에 따라 매매계약서에 감면대상기존주택임을 확인하는날인을요청받은 시장·군수·구청장은 제13항에 따라 국토교통부장관이제공하는 자료(제3항에서 규정하는 1세대 1주택자 여부에 대한 판정자료를 말한다), 매매계약서 및 「주민등록법」에 따른 주민등록표(주민등록전산정보자료를 포함한다)를 통하여 감면대상기존주택임을확인하고, 해당 매매계약서에 기획재정부령으로 정하는감면대상기존주택임을 확인하는 날인을 하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로정하는 감면대상기존주택 확인대장에 작성하여 보관하여야 한다.

<16>시장·군수·구청장과 사업주체등은 각각 기획재정부령으로 정하는신축주택등확인대장 및 감면대상기존주택 확인대장을 2014년 3월 31일까지 정보처리장치·전산테이프 또는 디스켓·디스크 등의전자적 형태(이하 이 조에서 "전자매체"라 한다)로 주택 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

<17> 제16항에 따른 전자매체 자료를 제출받은 주택 소재지 관할세무서장은 해당 자료를 기록·보관하여야 한다.

<18>신축주택등 및 감면대상기존주택의 확인 절차 등 그 밖에 필요한사항은 기획재정부령으로 정한다.