조합원입주권 양도소득세

입주권에 대한 양도소득세율

조합원 입주권의 경우 주택이 아니므로 양도소득세율이 일반 주택과는 다르다. 일반적으로 입주권을 사서 입주권을 파는 경우엔 보유 기간이 매우 짧은 단기 양도에 해당하므로 재건축에 대한 투기 방지를 위해 양도소득세율을 높게 매긴다.

또한 입주권은 주택이 아니므로 1세대1주택 비과세도 적용되지 않고, 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 기타 주택에 적용되는 세제 혜택은 모두 적용되지 않는다고 봐야 한다.

종전 주택부터 보유했던 경우

입주권을 사서 입주권 상태로 판매하는 것이 아니라 종전 주택 상태일 때부터 부동산을 소유하고 있었던 경우 투기의 목적이 없다고 보고 종전 주택에 대한 양도소득 만큼은 일반 세율을 적용한다. 단 입주권 상태에서 판매하는 것은 원칙적으로 높은 입주권 양도소득세율이 적용되므로 이 경우, 종전 주택 상태에서 입주권으로 변하는 순간까지의 양도 소득과, 입주권으로 변한 뒤의 양도 소득을 구분하여 양도 소득세를 계산한다.

종전 주택에 대한 양도 소득

일반적인 주택 양도와 완전히 동일하다. 일반적인 양도소득세율이 적용되며 장기보유특별공제도 적용된다.

입주권에 대한 양도 소득

입주권에 대한 별도 양도소득세율이 적용된다. 따라서 종전 주택과 구분하여 계산된다.

입주권이 주택으로 변한 뒤의 양도 소득

입주권으로 있던 권리가, 주택이 완공됨에 따라 다시 주택이 된다면 이 때 부터는 입주권과 관련된 양도 소득세 관련 규정을 전혀 적용받지 않는다. 주택을 사서 주택을 파는 것과 같은, 일반적인 주택 양도에 관한 규정을 적용받는다.

청산금과 추가부담금

도시 및 주거환경정비법에서 청산금은 재개발∙재건축 종전 부동산 보유자의 평가액과 조합원분양가 사이에 차이가 나는 경우 지급하거나 지급받는 금액을 말한다.

도시 및 주거환경정비법 제89조(청산금 등) ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

• 권리가액 = 종전자산평가금액 × 비례율
• 비례율(%) = (총분양가(종후자산평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산의 총평가액

분양가가 더 큰 경우

조합원분양가 > 권리가액 → 청산금(조합원분양가 - 권리가액) 추가 납부 (=추가분담금 납부)

예를 들어 조합원분양가가 10억원이지만, 조합원의 종전부동산에 대한 권리가액이 7억원이라면 그 차액인 3억원을 조합원이 추가로 납부한다. 도정법이나 세법상으로는 청산금을 납부한 경우에 해당되지만, 일반적으로는 이 경우 “청산금 납부했다”는 표현보단 “추가분담금을 납부한다”고 표현을 더 많이 쓴다.

권리가액이 더 큰 경우

조합원분양가 < 권리가액 → 청산금(권리가액 - 조합원분양가) 지급 받음

조합원분양가가 10억원이지만, 조합원의 종전부동산에 대한 권리가액이 12억원이라면 2억원을 그 차액을 조합원에게 지급한다. 지급받는 입장에서는 기존 부동산의 평가액(권리가액)이 재개발∙재건축사업으로 자신이 받을 부동산분양가보다 크기 때문에 오히려 남은 자금을 조합원이 지급받는 경우이다.

관련 집행 기준

집행기준 100-166-1

재개발·재건축에 따른 조합원입주권(신축주택) 양도차익 산정

주택재개발·재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 딸린 토지를 제공하고 취득한 조합원입주권(신축주택)을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일 전·후로 양도차익을 구분해 계산한 후 동 금액을 합산하여 전체 양도차익을 산정한다.

집행기준 100-166-2

재개발·재건축에 따른 신축주택을 양도하는 경우 기존건물과 딸린 토지의 평가액

기존건물과 그 딸린 토지의 평가액은 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격을 말하며, 그 가격이 변경된 때에는 변경된 가격에 의한다.

집행기준 100-166-3

기존건물과 딸린 토지의 평가액이 없는 경우

기존건물과 딸린 토지의 평가액이 없는 경우 관리처분계획인가일 전후 3개월 이내의 매매사례가액, 관리처분계획인가일 현재 감정평균가액, 기준시가를 순차로 적용해 산정한 가액으로 한다.

집행기준 100-166-4

재개발·재건축관련 청산금을 수령한 경우

주택재개발 정비사업조합에 참여한 조합원이 교부받은 청산금 상당액은 양도소득세 과세대상이며, 그 청산금에 상당하는 종전의 주택(그에 딸린 토지 포함)이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않는다.

집행기준 100-166-5

청산금을 납부한 재개발·재건축 관련 입주권의 양도차익