개업공인중개사의 금지행위 편집하기 (부분)

== 구체적인 금지행위 ==
[[공인중개사법]] 제33조 제1항은 9가지 금지행위를 두고 있다.

=== 1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 ===
[[개업공인중개사등]]은 제3조의 [[중개대상물]] 자체를 '''매매를 업으로 하여서는 안 된다.'''

이 조항의 취지는 다음과 같다.

* 중개업과 투기적 직접매매업의 혼합 방지
* 중개업자의 이해충돌 방지
* 고객 보호

이 금지행위는 흔히 [[직접거래 금지]]와 연결해서 이해하지만, 정확히는 “중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위”를 금지하는 규정이다.

=== 2. 무등록 중개업자를 알면서 이용하거나 명의를 빌려주는 행위 ===
[[중개사무소 개설등록]]을 하지 않고 중개업을 하는 자라는 사실을 알면서

* 그를 통하여 중개를 의뢰받거나
* 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

는 금지된다.

이는 다음과 직접 연결된다.

* [[무등록 중개업]]
* [[자격증·등록증 대여]]
* 명의대여 금지

즉, 스스로 무등록 중개업을 하지 않더라도, 무등록자를 알고도 끌어들이거나 자기 명의를 빌려주는 행위는 중대한 위반이다.

=== 3. 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 ===
사례, 증여, 소개비, 감사비 등 어떤 명목이든 [[중개보수]] 또는 [[중개실비]]의 법정 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 된다.

이 조항의 핵심은 다음과 같다.

* 명목이 무엇이든 상관없다.
* 약정한 금액이 아니라 '''법령상 허용 한도'''를 초과하면 금지된다.
* 실비도 실제 허용 범위를 넘어 받으면 안 된다.

이는 [[중개보수 초과수수]] 문서의 핵심 내용이다.

=== 4. 거래 중요사항에 관한 거짓 언행 등으로 판단을 그르치게 하는 행위 ===
해당 [[중개대상물]]의 거래상 중요한 사항에 관하여 거짓된 말이나 행동, 그 밖의 방법으로 [[중개의뢰인]]의 판단을 그르치게 하는 행위는 금지된다.

대표적인 예는 다음과 같다.

* 선순위 [[근저당권]]이나 [[임차권]]을 축소 설명하는 경우
* [[공법상 이용제한]]을 없는 것처럼 말하는 경우
* [[중개대상물 상태 확인]]을 소홀히 하고 하자를 숨기는 경우
* 실제 [[관리비]]나 거래비용을 다르게 설명하는 경우

실무상 가장 자주 손해배상으로 이어지는 금지행위이기도 하다.

=== 5. 양도·알선 등이 금지된 부동산 관련 증서 등의 매매·교환 등을 중개하는 행위 ===
관계 법령상 양도나 알선이 금지된 부동산의 분양, 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나, 그 매매를 업으로 하는 행위는 금지된다.

이 조항은 다음과 같은 경우를 막기 위한 것이다.

* 전매제한이 있는 [[분양권 중개]]
* 법령상 이전이 제한된 권리의 편법 거래
* 금지된 증서 거래의 중개

=== 6. 중개의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방대리하는 행위 ===
[[개업공인중개사등]]은

* [[중개의뢰인]]과 직접 거래하거나
* 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

를 해서는 안 된다.

이 조항의 취지는 중개업자의 이해충돌 방지이다.

==== 직접거래 금지 ====
중개업자가 자기 의뢰인과 직접 거래상대방이 되면 공정한 중개가 어렵다. 그래서 원칙적으로 금지된다.

==== 쌍방대리 금지 ====
매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인 양쪽을 모두 법률상 대리하는 것도 금지된다. 다만 단순히 계약서 작성 보조를 하였다고 곧바로 쌍방대리가 되는 것은 아니고, 실제로 본인을 위하여 법률행위를 한 경우인지가 문제된다.

이는 [[직접거래 금지]] 문서와 직접 연결된다.

=== 7. 부동산투기를 조장하는 행위 ===
탈세 등 관계 법령 위반을 목적으로

* 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 않은 부동산
* 전매 등 권리변동이 제한된 부동산

의 매매를 중개하는 등 [[부동산투기]]를 조장하는 행위는 금지된다.

이 조항은 다음을 함께 막는다.

* 탈세 목적의 편법 거래
* 전매제한 잠탈
* 미등기 전매 조장
* 시장질서 교란

=== 8. 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위 ===
부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등, [[중개대상물]]의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위는 금지된다.

대표 사례는 다음과 같다.

* 허위 실거래가 유포
* 허위 계약 체결 외관 조성
* 가격 띄우기용 가장거래
* 거래완료 가장을 통한 시세 왜곡

이는 흔히 “시세조작” 문제로 연결된다.

=== 9. 단체를 구성하여 중개를 제한하는 행위 ===
단체를 구성하여 특정 [[중개대상물]]에 대하여 중개를 제한하거나, 단체 구성원 이외의 자와의 공동중개를 제한하는 행위도 금지된다.

이 조항의 취지는 다음과 같다.

* 담합 방지
* 신규 중개업자 배제 방지
* 공동중개 질서의 공정성 확보
* 소비자의 선택권 보호

즉 특정 지역이나 물건을 특정 집단이 독점적으로 다루는 구조를 법이 금지하는 것이다.