임대차계약 갱신 편집하기 (부분)

== 주택임대차에서의 갱신 ==
[[주택임대차]]에서 갱신은 주거 안정과 직결되므로 특히 중요하다.

=== 묵시적 갱신 ===
2026년 1월 2일 시행 중인 「[[주택임대차보호법]]」 제6조에 따르면, 임대인이 임대차기간이 끝나기 '''6개월 전부터 2개월 전까지''' 갱신거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않고, 임차인도 임대차기간이 끝나기 '''2개월 전까지''' 종료 의사를 통지하지 않으면, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

즉 주택 임대차에서는 아무 말 없이 지나가도 법에 따라 계약이 이어질 수 있다. 이것이 실무에서 말하는 묵시적 갱신의 기본 구조다.

=== 계약갱신요구권 ===
같은 법 제6조의3은 임차인이 일정한 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다고 정한다. 이 제도는 2020년 도입된 뒤 주택 임대차 실무에서 매우 큰 비중을 차지하게 되었다.

주택에서의 계약갱신요구권은 일반적으로 다음 특징으로 이해된다.

* 임차인이 일정 기간 안에 행사해야 한다.
* 행사 횟수는 원칙적으로 1회다.
* 그에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이다.
* 임대인은 법이 정한 사유가 있으면 거절할 수 있다.

=== 임대인이 거절할 수 있는 경우 ===
주택임대차보호법은 임대인이 언제나 갱신을 거절하지 못한다고 보는 것은 아니다. 예를 들어 임차인이 차임을 연체했거나, 부정한 방법으로 임차했거나, 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 등에는 갱신 거절이 문제될 수 있다.

실제로는 “실거주를 이유로 한 갱신 거절”이 사회적으로도 자주 논의되며, 이후 정말 그 주택에 거주했는지 여부가 분쟁으로 이어지기도 한다.

=== 갱신 시 차임 증액 제한 ===
주택 임대차에서 갱신은 조건이 완전히 자유롭게 바뀌는 것이 아니다. 2026년 1월 2일 시행 중인 주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 '''20분의 1'''을 초과하지 못한다고 정하고 있다. 다만 지방자치단체가 조례로 그 범위 안에서 달리 정할 수 있다.

따라서 주택 임대차 갱신은 단순히 “계속 살 수 있느냐”의 문제만이 아니라, “얼마나 올릴 수 있느냐”의 문제와도 연결된다.

=== 묵시적 갱신 후 해지 ===
주택 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 '''3개월'''이 지나면 효력이 생긴다. 이는 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 지나치게 오래 묶이지 않도록 하기 위한 장치다.