도시개발법 편집하기

도시개발법은 계획적인 도시개발에 필요한 사항을 정하여 쾌적한 도시환경을 조성하고 공공복리를 증진하기 위한 법률이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「도시개발법」, https://www.law.go.kr/법령/도시개발법</ref>

== 개요 ==
도시개발법은 [[도시개발구역]]에서 [[도시개발사업]]을 시행하기 위한 구역 지정, 사업시행자, 시행방식, 실시계획, 수용 또는 사용, [[환지]], 비용부담 등에 관한 사항을 정하는 법률이다.

도시개발법은 공인중개사 부동산공법에서 국토계획법 다음으로 중요한 영역 중 하나이다. 특히 도시개발구역의 지정, 도시개발사업의 시행방식, 도시개발조합, 환지계획, 체비지, 보류지, 환지처분이 자주 출제된다.

== 목적 ==
도시개발법의 목적은 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하여 쾌적한 도시환경을 조성하고 공공복리를 증진하는 데 있다.<ref name="law" />

주요 목적은 다음과 같다.

*계획적인 도시개발 추진
*쾌적한 도시환경 조성
*도시기능의 확충
*토지의 효율적 이용
*기반시설 확보
*공공복리 증진
*주거·상업·산업 등 복합적 도시기능 조성

== 기본 구조 ==
도시개발법의 주요 내용은 다음과 같이 정리할 수 있다.

*도시개발구역의 지정
*개발계획의 수립
*도시개발사업의 시행자
*도시개발사업의 시행방식
*실시계획의 작성과 인가
*수용 또는 사용
*환지계획
*환지예정지
*체비지와 보류지
*환지처분
*비용부담과 공공시설 귀속

== 도시개발구역 ==
[[도시개발구역]]은 도시개발사업을 시행하기 위하여 지정·고시되는 구역이다. 도시개발사업은 도시개발구역 안에서 시행되므로, 도시개발구역은 사업의 공간적 범위를 정하는 역할을 한다.

도시개발구역 지정의 주요 내용은 다음과 같다.

*지정권자는 원칙적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이다.
*도시개발구역 지정 시 개발계획을 함께 수립할 수 있다.
*주민 의견청취와 도시계획위원회 심의가 중요하다.
*지정·고시 후 구역 안에서 일정 행위가 제한될 수 있다.
*사업 완료 또는 일정 사유 발생 시 구역 지정이 해제될 수 있다.

== 개발계획 ==
개발계획은 도시개발구역 안에서 어떤 방식으로 도시개발사업을 시행할 것인지 정하는 계획이다. 개발계획은 도시개발구역의 지정과 함께 또는 그 이후에 수립될 수 있다.

개발계획의 주요 내용은 다음과 같다.

*도시개발구역의 명칭과 위치
*도시개발구역의 면적
*도시개발사업의 목적
*시행방식
*인구수용계획
*토지이용계획
*교통처리계획
*환경보전계획
*기반시설계획
*재원조달계획

== 도시개발사업 ==
[[도시개발사업]]은 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업이다.

도시개발사업은 새로운 시가지를 조성하거나 기존 도시공간을 정비하는 데 활용된다. 사업의 성격에 따라 공공시행자, 토지소유자, 도시개발조합, 민간사업자 등이 시행자가 될 수 있다.

== 시행방식 ==
도시개발사업의 시행방식은 다음 세 가지로 구분된다.

*수용 또는 사용방식
*환지방식
*혼용방식

수용 또는 사용방식은 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식이다. 환지방식은 종전 토지를 사업 후 새로 정리된 토지로 바꾸어 토지소유자에게 교부하는 방식이다. 혼용방식은 수용 또는 사용방식과 환지방식을 함께 사용하는 방식이다.

== 수용 또는 사용방식 ==
수용 또는 사용방식은 사업시행자가 도시개발구역 안의 토지를 수용하거나 사용하여 도시개발사업을 시행하는 방식이다.

수용 또는 사용방식의 특징은 다음과 같다.

*사업시행자가 토지를 취득하거나 사용한다.
*토지소유자는 보상을 받는다.
*공공성이 강한 사업에 적합한 경우가 많다.
*일괄적인 사업 시행이 가능하다.
*손실보상과 수용절차가 중요하다.

== 환지방식 ==
환지방식은 종전 토지를 사업 시행 후 정리된 토지로 바꾸어 토지소유자에게 교부하는 방식이다. 환지방식에서는 [[환지]]가 핵심 개념이 된다.

환지방식의 주요 내용은 다음과 같다.

*종전 토지의 권리를 환지로 이전한다.
*토지소유자는 사업 후 정리된 토지를 받는다.
*환지계획을 수립한다.
*환지예정지를 지정할 수 있다.
*체비지와 보류지를 정할 수 있다.
*청산금으로 가치 차이를 조정한다.
*환지처분으로 권리관계를 확정한다.

== 혼용방식 ==
혼용방식은 수용 또는 사용방식과 환지방식을 함께 사용하는 방식이다. 도시개발구역 안에서 일부 지역은 수용방식으로, 일부 지역은 환지방식으로 시행할 수 있다.

혼용방식의 특징은 다음과 같다.

*사업구역의 특성에 따라 방식을 나누어 적용한다.
*공공시설 확보와 토지소유자 참여를 조화시킬 수 있다.
*사업 시행의 유연성이 높다.
*권리관계와 절차가 복잡해질 수 있다.

== 시행자 ==
도시개발사업의 시행자는 사업을 실제로 추진하는 주체이다. 도시개발사업의 시행자는 사업의 성격과 시행방식에 따라 달라질 수 있다.

시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

*국가
*지방자치단체
*공공기관
*지방공사
*토지소유자
*도시개발조합
*민간사업자
*공동시행자

== 도시개발조합 ==
[[도시개발조합]]은 환지방식 도시개발사업에서 중요한 사업시행자이다. 도시개발구역 안의 토지소유자들이 조합을 설립하여 도시개발사업을 시행할 수 있다.

도시개발조합의 주요 특징은 다음과 같다.

*토지소유자 7명 이상이 정관을 작성한다.
*토지소유자 총수 2분의 1 이상 동의가 필요하다.
*토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자 동의가 필요하다.
*조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
*총회는 조합의 최고의사결정기관이다.
*환지계획, 체비지 처분, 환지처분과 밀접하게 관련된다.

== 실시계획 ==
실시계획은 도시개발사업을 실제로 시행하기 위한 구체적인 계획이다. 개발계획이 사업의 큰 방향을 정하는 계획이라면, 실시계획은 공사와 권리관계 처리를 위한 세부계획이다.

실시계획의 주요 내용은 다음과 같다.

*사업의 명칭
*사업시행자의 명칭
*사업 위치와 면적
*사업 시행기간
*설계도서
*자금계획
*토지이용계획
*기반시설 설치계획
*수용 또는 사용할 토지와 권리
*환지방식의 경우 환지 관련 사항

== 실시계획 인가 ==
사업시행자는 실시계획을 작성하여 지정권자의 인가를 받아야 한다. 실시계획 인가는 도시개발사업을 구체적으로 시행할 수 있도록 하는 절차이다.

실시계획 인가의 주요 효과는 다음과 같다.

*사업 시행의 구체적 근거가 된다.
*인가된 내용에 따라 공사를 시행할 수 있다.
*수용 또는 사용의 기초가 된다.
*관계 법률상 인허가 의제 효과가 발생할 수 있다.
*환지방식에서는 환지계획과 후속 절차로 연결된다.

== 수용과 사용 ==
도시개발사업의 시행자는 일정한 경우 사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다. 수용 또는 사용은 공익사업의 수행을 위하여 필요한 권한이지만, 정당한 보상이 전제된다.

수용 또는 사용의 대상은 다음과 같다.

*토지
*건축물
*토지에 정착한 물건
*토지에 관한 권리
*건축물에 관한 권리
*그 밖에 사업 시행에 필요한 권리

== 환지계획 ==
환지계획은 환지방식 도시개발사업에서 종전 토지와 환지의 관계, 체비지, 보류지, 청산금 등을 정하는 계획이다.

환지계획에 포함되는 주요 사항은 다음과 같다.

*환지의 설계
*필지별 환지명세
*권리명세
*청산금
*체비지
*보류지
*환지예정지
*토지부담률

== 환지예정지 ==
환지예정지는 환지처분 전에 장래 환지로 정해질 토지를 미리 지정하는 것이다. 환지예정지가 지정되면 종전 토지소유자는 환지예정지를 사용·수익할 수 있다.

환지예정지는 최종 권리관계를 확정하는 것이 아니라, 환지처분 전까지의 임시적 이용관계를 정리하는 제도이다.

== 체비지와 보류지 ==
체비지는 사업비 충당을 위하여 환지계획에서 정하는 토지이다. 보류지는 환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지이다.

{| class="wikitable"
!구분
!의미
!주요 목적
|-
|체비지
|사업비 충당을 위하여 정하는 토지
|사업비 확보
|-
|보류지
|환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지
|공공목적 또는 사업상 필요
|}

체비지는 보류지 중 사업비 충당 목적의 토지로 이해하면 된다.

== 환지처분 ==
환지처분은 환지계획에 따라 종전 토지의 권리를 환지로 이전시키고 권리관계를 확정하는 처분이다.

환지처분의 주요 효과는 다음과 같다.

*종전 토지의 권리는 환지로 이전된다.
*환지는 종전 토지로 본다.
*체비지는 사업시행자가 취득한다.
*환지를 정하지 않은 종전 토지는 청산금으로 조정된다.
*청산금 관계가 확정된다.

== 청산금 ==
청산금은 종전 토지와 환지 사이에 가치 차이가 발생하는 경우 이를 금전으로 조정하는 금액이다.

청산금의 주요 내용은 다음과 같다.

*가치가 큰 환지를 받은 자는 청산금을 납부할 수 있다.
*가치가 작은 환지를 받은 자는 청산금을 받을 수 있다.
*환지를 정하지 않은 경우 청산금으로 정산될 수 있다.
*토지소유자 간 형평을 조정하는 기능을 한다.

== 비용 부담 ==
도시개발사업의 비용은 원칙적으로 사업시행자가 부담한다. 시행방식에 따라 재원 조달 방법이 달라진다.

주요 비용 조달 방법은 다음과 같다.

*공공재원
*토지 매각대금
*체비지 처분대금
*조합원 부담금
*차입금
*보조금 또는 융자

환지방식에서는 체비지 처분대금이 사업비 확보의 중요한 수단이 된다.

== 공공시설의 귀속 ==
도시개발사업으로 새로 설치된 공공시설은 원칙적으로 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 귀속된다. 이는 도로, 공원, 하천 등 공공시설의 관리 책임을 명확히 하기 위한 것이다.

공공시설 귀속은 사업 완료 후 시설의 유지관리 주체를 확정하는 중요한 절차이다.

== 다른 법률과의 관계 ==
도시개발법은 [[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]과 밀접하게 연결된다. 도시개발구역 지정과 개발계획은 [[도시·군관리계획]], [[용도지역]], [[도시·군계획시설]] 등과 조화되어야 한다.

도시개발사업은 도시공간의 구조를 바꾸는 사업이므로 다음 제도들과 함께 이해해야 한다.

*도시·군관리계획
*용도지역
*지구단위계획
*도시·군계획시설
*개발행위허가
*정비사업

== 시험상 암기 포인트 ==
도시개발법은 공인중개사 부동산공법에서 도시개발구역, 시행방식, 도시개발조합, 환지가 핵심이다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*도시개발사업은 도시개발구역에서 단지 또는 시가지를 조성하는 사업이다.
*도시개발구역 지정권자는 원칙적으로 시·도지사 또는 대도시 시장이다.
*시행방식은 수용 또는 사용방식, 환지방식, 혼용방식이다.
*환지방식은 종전 토지의 권리를 사업 후 환지로 이전시키는 방식이다.
*도시개발조합은 환지방식과 밀접하게 관련된다.
*도시개발조합 설립에는 토지소유자 총수 2분의 1 이상과 토지면적 3분의 2 이상 동의가 필요하다.
*체비지는 사업비 충당을 위하여 정하는 토지이다.
*보류지는 환지로 정하지 않고 남겨 두는 토지이다.
*환지처분이 있으면 종전 토지의 권리는 환지로 이전된다.
*수용 또는 사용방식에서는 손실보상이 중요하다.
*실시계획 인가는 도시개발사업의 구체적 시행 근거가 된다.

== 같이 보기 ==
*[[도시개발구역]]
*[[도시개발사업]]
*[[도시개발조합]]
*[[환지]]
*[[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]