도시 및 주거환경정비법 편집하기

도시 및 주거환경정비법은 도시기능의 회복과 주거환경의 정비를 위하여 정비사업의 시행에 필요한 사항을 정하는 법률이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「도시 및 주거환경정비법」, https://www.law.go.kr/법령/도시%20및%20주거환경정비법</ref>

== 개요 ==
도시 및 주거환경정비법은 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하고, 도시기능을 회복하기 위하여 [[정비사업]]의 절차와 방법을 정하는 법률이다. 흔히 도시정비법 또는 도정법이라고도 한다.

공인중개사 부동산공법에서는 [[정비구역]], 정비계획, [[재개발사업]], [[재건축사업]], [[주거환경개선사업]], [[정비사업조합]], [[사업시행계획]], [[관리처분계획]], [[이전고시]]가 핵심적으로 출제된다.

== 목적 ==
도시 및 주거환경정비법의 목적은 도시기능을 회복하고 주거환경이 불량한 지역을 계획적으로 정비하며 노후·불량건축물을 효율적으로 개량하기 위한 것이다.

주요 목적은 다음과 같다.

*도시기능 회복
*주거환경 개선
*노후·불량건축물의 효율적 개량
*정비기반시설 확충
*공공복리 증진
*토지의 합리적 이용
*주민의 주거안정 도모

== 기본 구조 ==
도시 및 주거환경정비법은 정비사업을 시행하기 위한 계획, 구역, 시행자, 조합, 사업계획, 권리배분, 완료절차를 규정한다.

주요 구조는 다음과 같다.

*도시·주거환경정비기본계획
*정비계획
*정비구역
*정비사업
*사업시행자
*정비사업조합
*사업시행계획
*분양공고와 분양신청
*관리처분계획
*이전고시
*청산금
*조합 해산과 청산

== 기본계획 ==
=== 의의 ===
도시·주거환경정비기본계획은 정비사업의 기본방향과 장기적인 정비구상을 정하는 계획이다. 개별 정비구역 지정과 정비계획 수립의 상위적 기준이 된다.

=== 주요 내용 ===
기본계획에는 다음과 같은 사항이 포함될 수 있다.

*정비사업의 기본방향
*정비예정구역
*토지이용계획
*정비기반시설 설치방향
*주거지 관리방향
*단계별 정비사업 추진계획
*공공지원 방향
*주거안정대책

== 정비계획과 정비구역 ==
=== 정비계획 ===
정비계획은 [[정비구역]] 안에서 정비사업을 어떻게 시행할 것인지 정하는 계획이다. 정비구역의 면적, 정비사업의 시행방법, 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이, 정비기반시설 설치계획 등이 포함된다.

=== 정비구역 ===
정비구역은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이다. 정비사업은 원칙적으로 정비구역 안에서 시행되며, 정비구역 지정 후에는 일정한 행위가 제한될 수 있다.

=== 행위제한 ===
정비구역 안에서는 사업 시행에 지장을 줄 수 있는 행위가 제한될 수 있다.

제한 대상이 될 수 있는 행위는 다음과 같다.

*건축물의 건축
*공작물의 설치
*토지의 형질변경
*토석의 채취
*토지분할
*물건을 쌓아 놓는 행위
*죽목의 벌채 또는 식재

== 정비사업의 종류 ==
=== 주거환경개선사업 ===
[[주거환경개선사업]]은 도시저소득 주민이 집단으로 거주하는 지역 등에서 정비기반시설과 공동이용시설을 확충하고 주거환경을 보전·정비·개량하기 위하여 시행하는 사업이다.

주거환경개선사업은 공공성이 강하고, 현지개량과 주민 재정착의 성격이 중요하다.

=== 재개발사업 ===
[[재개발사업]]은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 도시환경 개선을 위하여 시행하는 사업이다.

재개발사업에서는 세입자 대책, 임대주택, 정비기반시설, 관리처분계획이 중요하다.

=== 재건축사업 ===
[[재건축사업]]은 정비기반시설은 양호하지만 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택 등이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

재건축사업에서는 안전진단, 조합원 분양, 분담금, 재건축부담금, 관리처분계획이 중요하다.

== 정비사업의 비교 ==
정비사업의 종류는 대상 지역과 목적에 따라 구분된다.

{| class="wikitable"
!구분
!주요 대상
!중심 내용
|-
|주거환경개선사업
|도시저소득 주민 집단거주지역, 주거환경이 열악한 지역
|정비기반시설과 공동이용시설 확충, 주거환경 개선
|-
|재개발사업
|정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역
|주거환경 또는 도시환경 개선
|-
|재건축사업
|정비기반시설은 양호하나 노후·불량 공동주택 등이 있는 지역
|노후 건축물 철거 후 새 건축물 건설
|}

== 사업시행자 ==
정비사업은 사업시행자가 시행한다. 사업시행자는 정비사업의 종류와 시행방식에 따라 달라진다.

사업시행자가 될 수 있는 자는 다음과 같다.

*시장·군수등
*토지주택공사 등 공공시행자
*정비사업조합
*토지등소유자
*지정개발자

== 정비사업조합 ==
=== 의의 ===
[[정비사업조합]]은 재개발사업 또는 재건축사업 등 정비사업을 시행하기 위하여 토지등소유자가 설립하는 법인이다.

=== 조합설립추진위원회 ===
조합을 설립하려는 경우에는 조합설립추진위원회를 구성할 수 있다. 추진위원회는 토지등소유자 과반수의 동의와 시장·군수등의 승인을 받아 구성된다.

=== 조합설립인가 ===
정비사업조합은 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다. 조합설립인가 후 조합은 사업시행자로서 사업시행계획 수립, 관리처분계획 수립, 이주·철거·공사 시행 등의 절차를 진행할 수 있다.

=== 총회 ===
총회는 정비사업조합의 최고의사결정기관이다. 정관 변경, 임원 선임, 사업시행계획, 관리처분계획, 시공자 선정 등 중요한 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다.

== 사업시행계획 ==
=== 의의 ===
[[사업시행계획]]은 정비사업을 구체적으로 시행하기 위하여 사업시행자가 수립하는 계획이다. 사업시행계획은 정비계획을 바탕으로 건축계획, 기반시설, 세입자 대책, 임대주택계획, 사업비 등을 구체화한다.

=== 주요 내용 ===
사업시행계획에는 다음 사항이 포함될 수 있다.

*사업시행구역
*토지이용계획
*건축계획
*정비기반시설 설치계획
*공동이용시설 설치계획
*세입자 주거 및 이주대책
*임대주택 건설계획
*사업비와 자금계획
*시행기간
*철거계획

=== 인가 ===
사업시행자는 사업시행계획을 작성하여 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 사업시행계획인가 후에는 분양공고와 분양신청, 관리처분계획 수립 절차로 이어진다.

== 분양공고와 분양신청 ==
분양공고와 분양신청은 사업시행계획인가 후 관리처분계획 수립 전에 이루어지는 절차이다. 사업시행자는 분양대상자에게 분양에 관한 사항을 공고하고, 토지등소유자 또는 조합원은 분양신청을 한다.

분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다. 따라서 분양공고와 분양신청은 관리처분계획의 하위 절차로 이해하는 것이 적절하다.

== 관리처분계획 ==
=== 의의 ===
[[관리처분계획]]은 정비사업에서 종전 토지와 건축물에 관한 권리를 사업 완료 후의 대지 또는 건축물에 어떻게 배분할 것인지 정하는 계획이다.

=== 주요 내용 ===
관리처분계획에는 다음 사항이 포함된다.

*분양대상자
*종전 토지 또는 건축물의 명세
*분양예정 대지 또는 건축물의 명세
*사업비 추산액
*조합원 분담금
*청산금
*현금청산 대상자
*일반분양분
*보류지

=== 효과 ===
관리처분계획인가 후에는 이주와 철거가 본격적으로 진행될 수 있다. 관리처분계획은 조합원의 권리배분, 분담금, 청산금에 직접 영향을 미친다.

== 이전고시 ==
=== 의의 ===
[[이전고시]]는 정비사업이 완료된 후 관리처분계획에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물에 관한 권리를 확정하여 고시하는 절차이다.

=== 효과 ===
이전고시가 있으면 종전 토지 또는 건축물에 관한 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다. 이전고시 후 등기절차와 청산금 정산이 이루어진다.

== 청산금 ==
청산금은 종전 권리의 가치와 분양받은 대지 또는 건축물의 가치 사이에 차이가 있는 경우 금전으로 정산하는 금액이다.

청산금이 문제되는 경우는 다음과 같다.

*분양받은 자산의 가치가 종전 권리보다 큰 경우
*분양받은 자산의 가치가 종전 권리보다 작은 경우
*분양신청을 하지 않은 경우
*분양대상에서 제외된 경우
*현금청산 대상자가 된 경우

== 정비사업의 일반 절차 ==
정비사업의 일반적인 절차는 다음과 같다.

#기본계획 수립
#정비계획 수립 및 정비구역 지정
#조합설립추진위원회 구성
#정비사업조합 설립
#사업시행계획 수립 및 인가
#분양공고와 분양신청
#관리처분계획 수립 및 인가
#이주와 철거
#공사 시행
#준공인가
#이전고시
#등기
#청산금 정산
#조합 해산과 청산

사업의 종류와 시행자에 따라 일부 절차는 생략되거나 달라질 수 있다.

== 국토계획법과의 관계 ==
도시 및 주거환경정비법은 [[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]과 밀접하게 연결된다. 정비구역 지정과 정비계획 수립은 도시·군관리계획, 용도지역, 기반시설, 건축규제와 관련된다.

관련되는 제도는 다음과 같다.

*[[도시·군관리계획]]
*[[용도지역]]
*[[도시·군계획시설]]
*[[건폐율]]
*[[용적률]]
*지구단위계획

== 시험상 암기 포인트 ==
도시 및 주거환경정비법은 공인중개사 부동산공법에서 정비사업의 종류와 절차, 조합, 사업시행계획, 관리처분계획을 중심으로 출제된다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*정비사업은 주거환경 개선과 도시기능 회복을 위한 사업이다.
*정비사업의 주요 종류는 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이다.
*정비구역은 정비사업을 시행하기 위하여 지정·고시된 구역이다.
*정비계획은 정비구역 안에서 정비사업의 내용과 시행방향을 정하는 계획이다.
*정비사업조합은 조합설립인가를 받아 법인으로 성립한다.
*사업시행계획은 정비사업의 구체적 시행계획이다.
*관리처분계획은 권리배분계획이다.
*분양신청을 하지 않거나 철회한 자는 현금청산 대상이 될 수 있다.
*이전고시가 있으면 종전 권리는 새 대지 또는 건축물에 관한 권리로 전환된다.
*재개발사업은 정비기반시설의 열악성이 중요하고, 재건축사업은 노후·불량건축물과 안전진단이 중요하다.
*주거환경개선사업은 공공성과 주거복지 성격이 강하다.

== 같이 보기 ==
*[[정비사업]]
*[[정비구역]]
*[[재개발사업]]
*[[재건축사업]]
*[[관리처분계획]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]