전세권 편집하기
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전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용할 수 있는 권리를 말한다. | 전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용할 수 있는 권리를 말한다. | ||
==근거 법률== | == 근거 법률 == | ||
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!민법 | !민법 | ||
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==전세권의 특성== | == 전세권의 특성 == | ||
{| class="wikitable" | {| class="wikitable" | ||
|'''구분''' | |||
|'''내용''' | |||
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|'''타인의 부동산에 대한 권리''' | |'''타인의 부동산에 대한 권리''' | ||
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*전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됨 | * 전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됨 | ||
*그러나 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없음 | * 그러나 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없음 | ||
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|'''용익물권''' | |'''용익물권''' | ||
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*전세권자는 부동산의 용도에 좇아 토지 또는 건물을 사용·수익하는 권리를 가짐 | * 전세권자는 부동산의 용도에 좇아 토지 또는 건물을 사용·수익하는 권리를 가짐 | ||
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|'''전세금의 지급''' | |'''전세금의 지급''' | ||
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*전세금의 지급은 전세권 성립의 요소 | * 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소 | ||
*전세금의 지급은 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있음([[대판 94다18508]]) | * 전세금의 지급은 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있음([[대판 94다18508]]) | ||
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|'''담보물권''' | |'''담보물권''' | ||
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*전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 가짐 | * 전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 가짐 | ||
*전세권자는 전세금 반환을 위해서 목적부동산에 대하여 경매권과 우선변제권을 행사 가능 | * 전세권자는 전세금 반환을 위해서 목적부동산에 대하여 경매권과 우선변제권을 행사 가능 | ||
|} | |} | ||
==전세권의 취득과 존속기간 == | == 전세권의 취득과 존속기간 == | ||
===전세권의 취득=== | === 전세권의 취득 === | ||
전세권은 전세권설정계약과 등기에 의하여 성립<ref>「민법」 제186조</ref> 또한 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되므로 전세권이 성립하려면 전세금을 주고 받아야 함 | 전세권은 전세권설정계약과 등기에 의하여 성립<ref>「민법」 제186조</ref> 또한 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되므로 전세권이 성립하려면 전세금을 주고 받아야 함 | ||
*다만, 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아님([[대판 94다18508]]) | * 다만, 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아님([[대판 94다18508]]) | ||
===전세권의 존속기간과 계약의 갱신=== | === 전세권의 존속기간과 계약의 갱신 === | ||
{| class="wikitable" | {| class="wikitable" | ||
!'''구분''' | !'''구분''' | ||
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|기간을 약정한 경우 | |기간을 약정한 경우 | ||
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*전세권의 존속기간은 10년을 넘을 수 없음 | * 전세권의 존속기간은 10년을 넘을 수 없음 | ||
*당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 함<ref>「민법」 제312조제1항</ref> | * 당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 함<ref>「민법」 제312조제1항</ref> | ||
*건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 함<ref>「민법」 제312조제2항</ref> | * 건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 함<ref>「민법」 제312조제2항</ref> | ||
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|기간을 약정하지 않은 경우 | |기간을 약정하지 않은 경우 | ||
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*전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸 통고 가능 | * 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸 통고 가능 | ||
*상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권 소멸<ref>「민법」 제313조</ref> | * 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권 소멸<ref>「민법」 제313조</ref> | ||
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|계약의 갱신 | |계약의 갱신 | ||
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*'''약정갱신''': 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 | * '''약정갱신''': 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있습니다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항). | ||
*'''법정갱신(묵시의 갱신)''': 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 | * '''법정갱신(묵시의 갱신)''': 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항). | ||
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==전세권의 효력 == | == 전세권의 효력 == | ||
'''전세권자의 사용·수익권''' | '''전세권자의 사용·수익권''' | ||
*전세권자는 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 권리를 가짐 | * 전세권자는 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 권리를 가짐 | ||
*그러나 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우, 전세권설정자는 전세권의 소멸 청구가 가능하고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있음<ref>「민법」 제311조</ref> | * 그러나 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우, 전세권설정자는 전세권의 소멸 청구가 가능하고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있음<ref>「민법」 제311조</ref> | ||
'''건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력''' | '''건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력''' | ||
*타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미침<ref>「민법」 제304조제1항</ref> | * 타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미침<ref>「민법」 제304조제1항</ref> | ||
*이 경우, 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못함(민법 제304조제2항) | * 이 경우, 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못함(민법 제304조제2항) | ||
'''법정지상권의 성립''' | '''법정지상권의 성립''' | ||
*대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봄 | * 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봄 | ||
**지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정함(민법 제305조제1항) | ** 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정함(민법 제305조제1항) | ||
*이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못함(민법 제305조제2항). | * 이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못함(민법 제305조제2항). | ||
'''전세권자의 유지·수선의무''' | '''전세권자의 유지·수선의무''' | ||
*전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 함(민법 제309조) | * 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 함(민법 제309조) | ||
'''상린관계 규정의 준용''' | '''상린관계 규정의 준용''' | ||
*상린관계에 관한 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용(민법 제319조) | * 상린관계에 관한 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용(민법 제319조) | ||
'''전세금 증감청구권''' | '''전세금 증감청구권''' | ||
*목적 부동산에 관한 조세·공과금, 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 전세금이 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음 | * 목적 부동산에 관한 조세·공과금, 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 전세금이 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음 | ||
*증액의 경우에는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과할 수 없음 | * 증액의 경우에는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과할 수 없음 | ||
*전세금의 증액청구는 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날부터 1년이내에는 하지 못함<ref>민법 제312조의2, 민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정 제2조 및 제3조</ref> | * 전세금의 증액청구는 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날부터 1년이내에는 하지 못함<ref>민법 제312조의2, 민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정 제2조 및 제3조</ref> | ||
'''전세권자의 물권적청구권''' | '''전세권자의 물권적청구권''' | ||
*전세권자는 전세권에 대한 침해가 있는 경우에 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사 가능 | * 전세권자는 전세권에 대한 침해가 있는 경우에 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사 가능 | ||
*점유권에 기한 물권적청구권도 행사할 수 있음<ref>민법 제319조, 제213조, 제214조 및 제204조부터 제206조</ref> | * 점유권에 기한 물권적청구권도 행사할 수 있음<ref>민법 제319조, 제213조, 제214조 및 제204조부터 제206조</ref> | ||
==전세권의 처분 == | == 전세권의 처분 == | ||
'''전세권의 양도, 임대 등''' | '''전세권의 양도, 임대 등''' | ||
*전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있음 | * 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있음 | ||
*전세권자는 전세권을 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있음 | * 전세권자는 전세권을 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있음 | ||
*그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 불가(민법 제306조) | * 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 불가(민법 제306조) | ||
'''전세권양도의 효력''' | '''전세권양도의 효력''' | ||
*전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무(민법 제307조) | * 전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무(민법 제307조) | ||
'''전전세 등의 경우의 책임''' | '''전전세 등의 경우의 책임''' | ||
*전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담(민법 제308조) | * 전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담(민법 제308조) | ||
{{안내문 | {{안내문 | ||
|제목 =※ 전세권이 존속하는 동안에 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 여부 | |제목 =※ 전세권이 존속하는 동안에 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 여부 | ||
| 121번째 줄: | 122번째 줄: | ||
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==전세권의 소멸 == | == 전세권의 소멸 == | ||
'''전세권의 소멸청구와 소멸통고''' | '''전세권의 소멸청구와 소멸통고''' | ||
*전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있음 | * 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있음 | ||
*전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있음 | * 전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있음 | ||
**상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸(민법 제311조제1항 및 제313조) | ** 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸(민법 제311조제1항 및 제313조) | ||
'''전세권 목적물의 멸실''' | '''전세권 목적물의 멸실''' | ||
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|① 불가항력으로 인하여 멸실된 때 | |① 불가항력으로 인하여 멸실된 때 | ||
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*멸실된 부분의 전세권은 소멸 | * 멸실된 부분의 전세권은 소멸 | ||
*다만, 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있음(민법 제314조) | * 다만, 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있음(민법 제314조) | ||
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|② 전세권자의 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때 | |② 전세권자의 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때 | ||
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*전세권자는 전세권설정자에게 손해를 배상할 책임이 있음 | * 전세권자는 전세권설정자에게 손해를 배상할 책임이 있음 | ||
*전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있음(민법 제315조) | * 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있음(민법 제315조) | ||
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'''전세권 소멸의 효과''' | '''전세권 소멸의 효과''' | ||
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|① 전세권의 소멸과 동시이행 | |① 전세권의 소멸과 동시이행 | ||
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*전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 함(민법 제317조) | * 전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 함(민법 제317조) | ||
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|② 전세금의 우선변제권 및 전세권자의 경매청구권 | |② 전세금의 우선변제권 및 전세권자의 경매청구권 | ||
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*전세권자는 그 부동산에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음 | * 전세권자는 그 부동산에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음 | ||
*전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 「민사집행법」에서 정한 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있음(민법 제303조제1항 및 제318조) | * 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 「민사집행법」에서 정한 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있음(민법 제303조제1항 및 제318조) | ||
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|③ 부속물수거권 및 부속물매수청구권 | |③ 부속물수거권 및 부속물매수청구권 | ||
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*전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 함 | * 전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 함 | ||
*전세권자는 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있으나. | * 전세권자는 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있으나. | ||
**전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절할 수 없음(민법 제316조제1항) | ** 전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절할 수 없음(민법 제316조제1항) | ||
*이 경우 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있음 | * 이 경우 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있음 | ||
**그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 동일(민법 제316조제2항) | ** 그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 동일(민법 제316조제2항) | ||
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|④ 전세권자의 유익비상환청구권 | |④ 전세권자의 유익비상환청구권 | ||
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*전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있음(민법 제310조제1항). | * 전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있음(민법 제310조제1항). | ||
*위의 경우 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있음(민법 제310조제2항) | * 위의 경우 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있음(민법 제310조제2항) | ||
|} | |} | ||
[[분류:민법 및 민사특별법]] | [[분류:민법 및 민사특별법]] | ||
