소액보증금 최우선변제

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소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리

  • 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
  • 적용 예) 집이 경매에 넘어갈 때 대항력을 갖추지 않고 뒤늦게 전입을 한 경우에도 보증금의 일정 금액을 변제함

대상 범위 및 금액

소액임차인의 범위

구분 기준 금액
  • 서울특별시
1억원 5천만원 이하
  • 과밀억제권역[1]
  • 세종특별자치시
  • 용인시 및 화성시
1억원3천 이하
  • 광역시(광역시 내 일부[2] 지역 제외)
  • 안산시, 김포시, 광주시, 파주시
7천만원 이하
  • 그 밖의 지역
6천만원 이하

우선변제금액

지역 소액임차보증금
서울특별시 5,000만원
인천광역시 강화군, 옹진군 2,000만원
서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/

원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지

2,300만원
그 밖의 지역 4,300만원
의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/

안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시

4,300만원
시흥시 반월특수지역 2,000만원
그밖의 지역 4,300만원
남양주시 호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/

가운동/수석동/지금동 및 도농동

4,300만원
그밖의 지역 2,000만원
광주/대구/대전/

부산/울산광역시

군지역 2,000만원
그밖의 지역 2,300만원
경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 2,300만원
그밖의 지역 2,000만원


적용

LTV 산정

LTV 산정 시 방 수에 따라 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해주는 것을 방 공제라고 한다.

  • 은행에서 LTV를 산정할 때 담보 가액 계산에서 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 계산
  • 은행에서도 차주의 부실 시 경매를 통해 채권을 보전하여야 하므로 대출 시 (전체방수 - 1) × 최우선변제금액을 제외하고 대출 가능액 산정

LTV 계산기 바로가기

경매

  • 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리
  • 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제 가능
  • 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고 필요

각주

  1. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역으로, 서울특별시는 제외
  2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역