간주임대료

수입에 간주임대료 산입

거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입

주택

• (요건1) 3주택 이상 소유(부부합산)
  • 소형주택은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
• (요건2) 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

그 외

• 소유 물건 수 및 보증금에 무관하게 산입

주택의 간주임대료 계산 방법

계산 식

• 장부신고

• 추계신고

• 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)

구 분	소득세	법인세
적용대상	비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문)	추계과세 시 적용
차감하는 금융수익	수입이자와 할인료, 수입배당금	수입이자와 할인료, 수입배당금, 신주인수권처분익, 유가증권처분익
건설비상당액	주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

계산 사례

(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우

부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.8%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

• 아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우

구 분	보증금	월세	임대기간	주거전용면적	기준시가
A주택	150,000,000	1,000,000	01.01.∼12.31.	69	4억
B주택	100,000,000	-	01.01.∼12.31.	65	2.5억
C주택	350,000,000	1,300,000	01.01.∼12.31.	109	6억

• (보증금 등 - 3억원¹⁾)의 적수 × 60% ÷ 366 × 1.8% － 임대사업부분 발생 금융수익²⁾
  • 1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
  • 2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음

구 분	간주임대료	월세	합 계
A주택	1,619,9991)	12,000,0004)	13,619,999
B주택	1,080,0002)	-	1,080,000
C주택	540,0003)	15,600,0005)	16,140,000
합계			30,839,999

• 1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,619,999
• 2) B : [ ( 1억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000
• 3) C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 540,000
• 4) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
• 5) C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000

(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우

단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

• 부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대

구 분	보증금	월세	소유현황 (甲 : 乙 지분율)
A주택	400,000,000	1,200,000	甲 단독소유
B주택	500,000,000	-	50 : 50
C주택	30,000,000	1,300,000	30 : 70
D주택	170,000,000	-	10 : 90

• 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자로 보아 간주임대료를 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산

구 분	간주임대료	월세	소계	甲 수입금액	乙 수입금액
A(甲)	1,080,0001)	14,400,0005)	15,480,000	15,480,000	-
B(5:5)	2,160,0002)	-	2,160,000	1,080,000	1,080,000
C(3:7)	324,0003)	15,600,0006)	15,924,000	4,777,200	11,146,800
D(1:9)	1,835,9994)	-	1,835,999	183,599	1,652,399
합 계				21,520,799	13,879,1997)

• 1) A : ( 4억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000
• 2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 2,160,000
• 3) C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 324,000
• 4) D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,835,999
• 5) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
• 6) D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
• 7) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세

(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우

보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)

• 비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동

구 분	임대기간	보증금
A주택	01.01.∼05.28. (149일)	200,000,000
	05.29.∼12.31. (217일)	230,000,000
B주택	01.01.∼07.24. (206일)	200,000,000
	07.25.∼12.31. (160일)	270,000,000
C주택	01.01.∼12.31. (366일)	130,000,000

• 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
• 각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산

임대기간	1.1.∼5.28.	5.29.∼7.24.	7.25.∼12.31.	합 계
A주택 보증금	200,000,000	230,000,000	230,000,000
B주택 보증금	200,000,000	200,000,000	270,000,000
C주택 보증금	130,000,000	130,000,000	130,000,000
보증금 등 합계	530,000,000	560,000,000	630,000,000
(보증금 -3억) 적수	34,720백만원1)	14,820백만원2)	52,800백만원3)
간주임대료	1,011,2454)	437,3105)	1,558,0326)	3,006,587

• 1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 149일 = 34,720,000,000
• 2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
• 3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
• 4) 34,720백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,011,245
• 5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 437,310
• 6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,558,032

참고 문헌

• 국세청 국세신고 안내