특약사항
특약사항은 매매계약서나 임대차계약서 등 거래계약서에서 법률의 일반규정이나 통상적 계약조항만으로 해결되지 않는 개별 사정을 반영하기 위하여 당사자가 별도로 정하는 약정을 말한다. 부동산 거래실무에서 특약은 분쟁 예방의 핵심 수단이지만, 모든 특약이 언제나 유효한 것은 아니며 민법과 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법 등 강행규정에 반하는 특약은 효력이 제한될 수 있다.
개요[편집 | 원본 편집]
부동산 거래는 물건의 상태, 권리관계, 대금지급 방식, 기존 점유자, 대출, 근저당권 말소, 원상회복, 권리금 등 다양한 사정을 수반한다. 표준적인 계약서 양식만으로는 이러한 구체적 사정을 모두 반영하기 어렵기 때문에, 실무에서는 특약사항을 통하여 당사자의 합의를 정리한다.
특약사항의 기능은 다음과 같다.
- 개별 거래사정의 반영
- 중개대상물의 위험요소 정리
- 잔금일·인도일 전후의 의무 분담 명확화
- 하자나 관리비 등 분쟁 가능 항목의 사전 정리
- 매매계약 해제 또는 손해배상 분쟁의 예방
- 임대차계약 갱신이나 원상회복 관련 분쟁 예방
법적 근거[편집 | 원본 편집]
특약사항은 별도의 단일 조문으로 규정되는 개념이라기보다, 계약자유 원칙과 강행규정의 한계 속에서 이해된다.
- 민법 제105조
- 당사자는 임의규정과 다른 의사표시를 할 수 있다.
- 민법 제103조
- 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 특약은 무효가 될 수 있다.
- 민법 제104조
- 궁박·경솔·무경험을 이용한 현저히 불공정한 특약은 무효가 될 수 있다.
- 민법 제565조
- 공인중개사법 제26조
- 거래계약서의 기재사항과 “그 밖의 약정내용” 기재 근거
- 주택임대차보호법 제10조
- 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.
- 상가건물 임대차보호법 제15조
- 상가임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.
특약사항의 의의[편집 | 원본 편집]
특약은 법률이 기본적으로 예정한 내용에 덧붙여 당사자가 개별 사건에 맞게 위험을 배분하고 절차를 정하는 약정이다. 즉, 특약은 계약의 본질을 바꾸는 경우도 있고, 본래 의무의 이행시기나 방법을 구체화하는 경우도 있다.
예를 들면 다음과 같은 특약이 자주 사용된다.
- 잔금일 전까지 근저당권 말소 완료
- 기존 임차인 퇴거 후 인도
- 누수 등 특정 하자 보수 후 잔금지급
- 관리비·공과금 정산 기준
- 원상회복 범위 조정
- 권리금 회수 협조
- 대출 실행 실패 시 처리
- 토지거래허가구역 허가 불성립 시 처리
특약의 법적 성격[편집 | 원본 편집]
특약은 기본적으로 계약의 일부이다. 따라서 특약은 일반조항보다 우선하여 당사자의 구체적 의사를 나타내는 기준이 된다. 다만 그 내용이 강행규정에 반하거나 반사회적이면 효력이 제한된다.
정리하면 다음과 같다.
- 원칙
- 당사자가 자유롭게 특약을 둘 수 있다.
- 예외
- 강행법규 위반 특약은 무효 또는 일부 무효가 될 수 있다.
- 해석
- 문언, 계약 경위, 거래관행, 당사자 의사를 종합하여 판단한다.
특약사항의 기능[편집 | 원본 편집]
1. 거래위험의 조정[편집 | 원본 편집]
특약은 거래 과정에서 예상되는 위험을 누구에게 어떻게 부담시킬지 정한다.
예:
2. 이행시기의 구체화[편집 | 원본 편집]
법률상 원칙만으로는 부족한 경우, 특약으로 이행시기를 명확히 한다.
예:
- 잔금과 동시에 인도
- 잔금일 전까지 퇴거 완료
- 특정일까지 인허가서류 제공
3. 분쟁예방[편집 | 원본 편집]
사전에 문서로 정리된 특약은 사후 분쟁에서 중요한 판단기준이 된다.
예:
특약의 유효요건[편집 | 원본 편집]
특약은 다음 요건을 충족해야 안정적으로 효력을 인정받기 쉽다.
- 내용이 명확할 것
- 실현 가능할 것
- 법률상 금지나 강행규정에 반하지 않을 것
- 일방에게 현저히 불공정하지 않을 것
- 다른 계약조항과 모순되지 않을 것
무효 또는 제한될 수 있는 특약[편집 | 원본 편집]
강행규정 위반 특약[편집 | 원본 편집]
대표적으로 다음과 같은 경우가 문제된다.
- 주택임대차보호법에 반하여 임차인에게 불리한 특약
- 상가건물 임대차보호법에 반하여 상가임차인에게 불리한 특약
- 법정 중개보수 한도를 넘는 보수 약정
- 허위 부동산 거래신고를 전제로 한 특약
반사회질서 특약[편집 | 원본 편집]
민법 제103조에 따라 사회질서에 반하는 특약은 무효가 될 수 있다.
예:
- 탈세를 위한 다운계약서 작성 전제 특약
- 허가 잠탈을 전제로 한 거래구조
- 상대방에게 과도하게 부당한 책임을 지우는 특약
불공정한 특약[편집 | 원본 편집]
민법 제104조는 궁박·경솔·무경험을 이용한 현저히 불공정한 법률행위를 무효로 본다. 따라서 특약도 그 체결경위와 내용에 따라 무효가 될 수 있다.
매매계약서의 특약사항[편집 | 원본 편집]
매매계약서에서 자주 쓰이는 특약은 다음과 같다.
근저당권 말소 특약[편집 | 원본 편집]
가장 대표적인 특약 중 하나이다.
예:
이는 근저당권 말소와 소유권이전의 동시이행 구조와 연결된다.
하자보수 특약[편집 | 원본 편집]
예:
- 누수, 보일러, 창호 등 특정 하자는 잔금 전까지 보수한다.
- 특정 하자는 매수인이 현 상태로 인수한다.
이 특약은 중개대상물 상태 확인과 밀접하게 연결된다.
명도 특약[편집 | 원본 편집]
예:
- 기존 점유자는 잔금일까지 퇴거한다.
- 임차인의 보증금 반환과 명도를 동시 이행한다.
이는 명도와 실무상 매우 밀접하다.
공과금·관리비 정산 특약[편집 | 원본 편집]
예:
- 재산세, 관리비, 전기·수도요금은 잔금일 기준으로 정산한다.
대출·허가 관련 특약[편집 | 원본 편집]
예:
- 토지거래허가구역 허가를 전제로 계약한다.
- 대출 미승인 시 해제 또는 재협의한다.
임대차계약서의 특약사항[편집 | 원본 편집]
임대차계약서에서는 생활·영업과 직접 연결되는 특약이 중요하다.
원상회복 특약[편집 | 원본 편집]
가장 자주 문제되는 영역이다.
예:
- 통상손모는 임차인 부담에서 제외한다.
- 임차인이 설치한 시설은 종료 시 철거한다.
- 일부 인테리어는 존치한다.
이는 원상회복 문서와 직접 연결된다.
관리비 특약[편집 | 원본 편집]
예:
- 월 관리비에 포함되는 항목
- 별도 부담 항목
- 정액인지 실비정산인지
수선의무 특약[편집 | 원본 편집]
예:
전대·용도 관련 특약[편집 | 원본 편집]
예:
- 전대 금지
- 특정 업종만 허용
- 반려동물 사육 허용 또는 제한
갱신 관련 특약[편집 | 원본 편집]
예:
- 계약종료 전 사전 통지 절차
- 다만 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상 강행규정에 반해 임차인에게 불리하면 효력이 제한될 수 있다.
주택임대차 특약의 한계[편집 | 원본 편집]
주택임대차보호법 제10조에 따르면 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
따라서 예를 들면 다음과 같은 특약은 문제될 수 있다.
다만 모든 짧은 기간 약정이 일률적으로 무효인 것은 아니고, 판례는 임차인에게 불리하지 않은 경우까지 모두 무효로 보지는 않는다.
상가임대차 특약의 한계[편집 | 원본 편집]
상가건물 임대차보호법 제15조에 따라 상가임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다.
따라서 다음이 문제될 수 있다.
특약사항과 계약금[편집 | 원본 편집]
특약은 계약금과도 자주 결합된다.
예:
- 계약금은 해약금의 성질을 가진다.
- 대출 미승인 시 계약금 반환 여부
- 허가 불성립 시 계약금 처리
- 특정 서류 미비 시 계약 해제 가능 여부
특약사항과 권리관계[편집 | 원본 편집]
특약은 권리관계 확인에서 드러난 위험을 계약서에 반영하는 수단이기도 하다.
예:
즉 권리관계 설명만으로 끝나지 않고, 실제 위험관리 장치로서 특약이 필요할 수 있다.
특약사항과 공법상 이용제한[편집 | 원본 편집]
공법상 이용제한이 있는 경우에도 특약이 중요하다.
예:
다만 허가 잠탈을 전제로 한 특약은 무효 위험이 있다.
특약사항과 중개실무[편집 | 원본 편집]
개업공인중개사는 특약사항을 정리할 때 다음 점을 유의해야 한다.
- 애매한 표현을 피할 것
- “서로 원만히 협의한다” 같은 문구만으로 끝내지 말 것
- 금액, 기한, 책임주체를 구체적으로 적을 것
- 중개대상물 확인·설명서 내용과 모순되지 않게 할 것
- 강행규정 위반 여부를 점검할 것
- 허위신고나 탈세 목적의 특약은 배제할 것
예를 들어 “하자는 추후 협의한다”보다는 “누수는 2026년 6월 30일까지 임대인이 수리한다”처럼 쓰는 편이 분쟁 예방에 훨씬 유리하다.
특약사항과 거래계약서의 관계[편집 | 원본 편집]
거래계약서에는 법령상 “그 밖의 약정내용”을 적을 수 있으므로, 특약은 거래계약서의 중요한 일부가 된다. 따라서 특약이 있으면 계약서 본문과 별개가 아니라 계약내용 전체의 일부로 함께 해석된다.
특약사항 작성 시 자주 쓰이는 예[편집 | 원본 편집]
- 잔금일 현재 모든 담보권은 말소된 상태로 인도한다.
- 기존 임차인은 잔금일까지 퇴거하며, 미이행 시 매도인이 책임진다.
- 보일러와 누수 하자는 임대인이 입주 전 보수한다.
- 관리비는 월 10만원 정액이며 전기·가스료는 별도다.
- 임차인이 설치한 간판과 집기는 종료 시 철거한다.
- 토지거래허가 불허 시 계약은 무효로 하고 수수한 금원은 반환한다.
- 권리금 계약은 임대차계약과 별도로 처리한다.
시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
- 특약사항의 의의
- 민법 제105조에 따른 계약자유와 임의규정 변경 가능성
- 민법 제103조, 제104조에 따른 무효 가능성
- 주택임대차보호법·상가건물 임대차보호법상 임차인 불리 특약의 효력
- 매매계약서와 임대차계약서에서 자주 쓰이는 특약 유형
- 계약금·매매계약 해제와의 관계
- 권리관계 확인·공법상 이용제한을 특약으로 반영하는 방식
- 원상회복, 관리비, 근저당권 말소, 명도 특약의 실무상 중요성
관련 문서[편집 | 원본 편집]
- 거래계약서
- 매매계약서
- 임대차계약서
- 계약금
- 매매계약 해제
- 거래계약서 보존의무
- 중개대상물 확인·설명의무
- 중개대상물 확인·설명서
- 권리관계 확인
- 공법상 이용제한
- 중개대상물 상태 확인
- 임대차 확인사항
- 거래비용 확인
- 근저당권 말소
- 원상회복
- 주택임대차
- 상가건물 임대차
- 권리금
- 권리금 중개
- 계약갱신요구권
- 손해배상책임
