전속중개계약

전속중개계약은 중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 개업공인중개사에게만 중개대상물의 중개를 맡기는 중개계약을 말한다. 일반중개계약과 달리 중개의뢰인이 다른 개업공인중개사에게 중개를 중복 의뢰할 수 없다는 점이 핵심이다.

개요

전속중개계약은 중개의뢰인이 하나의 개업공인중개사를 신뢰하여 일정 기간 독점적으로 중개를 맡기는 계약이다. 이 계약은 개업공인중개사에게 보다 안정적인 중개권한을 주는 대신, 부동산거래정보망 공개, 처리상황 통지, 중개대상물 확인·설명의무 이행 같은 강화된 의무를 함께 부과한다.

전속중개계약의 기본 구조는 다음과 같다.

• 특정 개업공인중개사에게만 중개 의뢰
• 법정 서식에 따른 계약서 작성
• 일정 기간 동안 독점적 중개관계 유지
• 부동산거래정보망 또는 일간신문 공개의무 발생
• 거래처리상황의 정기 통지의무 발생

법적 근거

전속중개계약의 직접적인 법적 근거는 공인중개사법 제23조, 공인중개사법 시행규칙 제14조 및 별지 제15호서식이다.

• 공인중개사법 제23조
  • 전속중개계약의 체결
  • 법정 계약서 사용
  • 부동산거래정보망 또는 일간신문 공개의무
  • 계약서 보존의무
• 공인중개사법 시행규칙 제14조
  • 전속중개계약서의 서식
  • 계약서 보존기간
• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식
  • 전속중개계약서의 구체적 내용
  • 당사자의 권리·의무
  • 위약금 구조
• 공인중개사법 제24조
  • 부동산거래정보망과의 연결

의의

전속중개계약은 중개의뢰인의 자유를 일정 부분 제한하지만, 그 대신 개업공인중개사가 책임 있게 광고, 조사, 설명, 계약보조를 하도록 만드는 제도이다.

이 제도는 다음과 같은 기능을 가진다.

• 중개업무의 집중적 수행
• 중개대상물 정보의 체계적 공개
• 거래완성 가능성 제고
• 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이의 책임관계 명확화
• 허위·중복 의뢰에 따른 분쟁 예방

전속중개계약의 성립

중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰할 때 특정한 개업공인중개사를 정하여 그 사람에게 한정해 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있다.

즉, 전속중개계약은 다음 요소를 갖는다.

• 중개의뢰인의 전속 의뢰 의사
• 특정 개업공인중개사의 승낙
• 법정 전속중개계약서 작성

시험에서는 “전속중개계약은 언제나 당연히 성립하는 기본형 계약”이 아니라, 일반중개계약과 구별되는 특별한 계약형태라는 점이 중요하다.

전속중개계약서

전속중개계약은 반드시 국토교통부령이 정하는 계약서에 의하여야 한다. 따라서 구두 약정만으로 전속중개관계를 주장하는 것은 법정 구조와 맞지 않는다.

서식

• 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 전속중개계약서

계약서의 성격

전속중개계약서는 단순 참고서식이 아니라 법에서 요구하는 공식 서식이다. 이 점에서 일반중개계약서와 차이가 있다.

• 일반중개계약
  • 필요하면 서면작성을 요청할 수 있음
• 전속중개계약
  • 반드시 법정 계약서 사용

계약서 보존

개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때 해당 계약서를 법령상 정해진 기간 동안 보존해야 한다. 실무상 그 기간은 3년이다.

이 보존의무는 다음과 같은 의미를 가진다.

• 전속관계의 존재 증명
• 분쟁 시 계약내용 확인
• 등록관청의 감독자료 확보
• 위약금·중개보수 관련 분쟁 대비

유효기간

전속중개계약서 서식은 유효기간을 정하도록 하고, 3개월을 원칙으로 하되 당사자가 합의하여 별도로 정할 수 있도록 하고 있다.

따라서 정리하면 다음과 같다.

• 원칙: 3개월
• 예외: 당사자 합의로 별도 기간 설정 가능

시험에서는 “항상 3개월로 고정”이 아니라 “3개월 원칙, 합의에 따른 예외 가능”이라는 구조로 이해해야 한다.

개업공인중개사의 의무

전속중개계약에서는 개업공인중개사의 의무가 일반중개보다 더 구체적으로 드러난다.

1. 처리상황 통지의무

전속중개계약서에 따르면 개업공인중개사는 계약체결 후 2주에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 한다.

이 의무의 취지는 다음과 같다.

• 중개의뢰인의 정보접근 보장
• 중개활동의 투명성 확보
• 전속관계에서 발생할 수 있는 방치 위험 방지

2. 공개의무

개업공인중개사는 전속중개계약 체결 후 7일 이내에 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개해야 한다.

또한 공개한 때에는 지체 없이 그 내용을 중개의뢰인에게 문서로 통지해야 한다.

다만 다음 예외가 있다.

• 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우
  • 공개하지 않을 수 있음

즉, 전속중개계약은 원칙적으로 공개를 전제로 하지만, 의뢰인의 비공개 요청은 존중된다.

3. 확인·설명의무

개업공인중개사는 중개대상물 확인·설명의무를 성실하게 이행해야 한다.

관련되는 구체적 항목은 다음과 같다.

• 권리관계 확인
• 공법상 이용제한
• 중개대상물 상태 확인
• 임대차 확인사항
• 거래비용 확인

중개의뢰인의 권리와 의무

전속중개계약에서는 중개의뢰인도 일반중개계약보다 더 강한 제한과 의무를 부담한다.

1. 다른 개업공인중개사에게 중복 의뢰 금지

전속중개계약의 유효기간 내에는 원칙적으로 다른 개업공인중개사에게 같은 중개대상물의 중개를 의뢰할 수 없다.

2. 확인·설명 협조의무

중개의뢰인은 개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 이행하는 데 협조해야 한다.

예를 들면 다음과 같은 협조가 필요하다.

• 등기자료 제공
• 임대차 현황 고지
• 하자 여부 설명
• 거래조건 사실 고지

위약금

전속중개계약서는 일정한 경우 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 위약금 또는 비용을 지급하도록 정하고 있다.

위약금이 문제되는 경우

• 전속중개계약 유효기간 내에 다른 개업공인중개사에게 의뢰하여 거래한 경우
• 전속중개계약 유효기간 내에 개업공인중개사의 소개로 알게 된 상대방과 그 개업공인중개사를 배제하고 직접거래한 경우

이 경우에는 원칙적으로 중개의뢰인이 지급해야 할 중개보수에 해당하는 금액을 위약금으로 지급한다.

스스로 발견한 상대방과 거래한 경우

중개의뢰인이 전속중개계약 유효기간 내에 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우에는, 중개보수 전액이 아니라 중개보수의 50퍼센트 범위에서 개업공인중개사가 중개행위를 하며 실제로 들인 상당한 비용을 지급하도록 되어 있다.

이 부분은 시험에서 자주 출제되는 핵심 논점이다.

일반중개계약과의 비교

일반중개계약

• 여러 개업공인중개사에게 의뢰 가능
• 중개의뢰인의 자유가 큼
• 법정 서면은 필요시 작성
• 공개의무나 정기 통지의무가 특별히 강하지 않음

전속중개계약

• 특정 개업공인중개사에게만 의뢰
• 법정 전속중개계약서 사용 필수
• 7일 이내 공개의무
• 2주 1회 이상 처리상황 통지의무
• 위약금 구조 존재

따라서 전속중개계약은 일반중개계약보다 규율이 더 강하고, 양 당사자의 권리·의무가 더 명확하게 정형화되어 있다.

부동산거래정보망과의 관계

전속중개계약은 부동산거래정보망 제도와 직접 연결된다.

• 계약 체결
• 7일 이내 정보 공개
• 공개 후 지체 없는 문서 통지
• 거래완성 시 정보 정리 필요

이 때문에 시험에서는 전속중개계약, 중개대상물 공개, 부동산거래정보망을 함께 묶어 출제하는 경우가 많다.

거래완성과 중개보수

전속중개계약을 체결했다고 해서 바로 중개보수가 발생하는 것은 아니다. 원칙적으로 중개가 완성되어 실제 거래계약서가 작성되고 거래가 성립해야 보수청구가 문제된다.

다만 전속중개계약은 거래가 성립하지 않아도 일정한 경우 위약금 또는 상당 비용 청구 문제로 이어질 수 있다는 점에서 일반중개계약보다 분쟁구조가 복잡할 수 있다.

실무상 중요성

전속중개계약은 다음과 같은 경우에 특히 활용된다.

• 매도인이 하나의 중개사무소에 집중적으로 매각을 맡기고 싶은 경우
• 고가 물건이나 특수물건처럼 전문적 마케팅이 필요한 경우
• 개업공인중개사가 적극적으로 광고·조사·권리분석을 수행해야 하는 경우
• 중개의뢰인이 처리상황을 정기적으로 보고받고 싶은 경우

반면 의뢰인의 자유는 줄어드므로, 계약 체결 전에 유효기간, 공개 여부, 위약금 구조를 충분히 이해하는 것이 중요하다.

시험상 중요 논점

• 전속중개계약의 의의
• 특정 개업공인중개사에게 한정된 중개
• 법정 전속중개계약서 사용의무
• 계약서 3년 보존
• 유효기간 3개월 원칙
• 2주에 1회 이상 처리상황 문서 통지
• 7일 이내 부동산거래정보망 또는 일간신문 공개
• 비공개 요청 시 예외
• 다른 개업공인중개사에게 의뢰한 경우의 위약금
• 소개받은 상대방과 직접거래한 경우의 위약금
• 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 비용상환 범위
• 일반중개계약과의 차이

관련 문서

• 중개계약
• 일반중개계약
• 중개의뢰인
• 개업공인중개사
• 중개
• 중개대상물
• 중개대상물 공개
• 부동산거래정보망
• 중개대상물 확인·설명의무
• 중개대상물 확인·설명서
• 권리관계 확인
• 공법상 이용제한
• 중개대상물 상태 확인
• 임대차 확인사항
• 거래비용 확인
• 거래계약서
• 매매계약서
• 임대차계약서
• 중개보수
• 중개실비
• 직접거래 금지
• 개업공인중개사의 의무

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 공인중개사법 제23조 (2026년 5월 24일 확인, 현행본 표시 시행일 2024년 12월 27일)
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행규칙 별지 제15호서식 전속중개계약서
• 찾기쉬운 생활법령정보, 공인중개사법 - 중개계약과 공인중개사의 책임 등