개업공인중개사의 금지행위

개업공인중개사의 금지행위는 공인중개사법이 개업공인중개사등에게 명시적으로 금지하는 행위를 말한다. 이는 부동산 거래질서를 보호하고 중개의뢰인과 거래당사자의 재산상 피해를 예방하기 위한 규정으로, 위반하면 업무정지, 등록취소, 자격정지, 행정형벌 등의 제재로 이어질 수 있다.

개요

개업공인중개사는 단순한 영업인이 아니라 자격과 등록을 전제로 거래안전을 책임지는 전문직업인이다. 따라서 법은 적극적인 의무만 부과하는 것이 아니라, 중개업의 공정성을 해치거나 거래당사자를 속이거나 시장질서를 왜곡하는 행위를 명시적으로 금지한다.

시험에서는 특히 다음 점이 중요하다.

• 금지행위의 주체가 누구인지
• 공인중개사법 제33조 제1항 각 호의 내용
• 위반 시 행정처분과 형사처벌의 관계
• 중개보수 초과수수, 직접거래 금지, 부동산 표시광고 위반, 무등록 중개업 등 개별 문서와의 연결

법적 근거

금지행위의 중심 규정은 공인중개사법 제33조이다.

• 공인중개사법 제33조
  • 개업공인중개사등의 금지행위
  • 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 하는 업무방해행위 금지
• 공인중개사법 제38조
  • 금지행위 위반 시 등록취소 사유
• 공인중개사법 제39조
  • 금지행위 위반 시 업무정지 사유
• 공인중개사법 제36조
  • 소속공인중개사의 자격정지
• 공인중개사법 제49조, 제50조
  • 금지행위 위반에 대한 행정형벌

금지행위의 주체

법은 금지행위의 주체를 개업공인중개사등으로 정한다. 여기에는 다음이 포함된다.

• 개업공인중개사
• 소속공인중개사
• 중개보조원
• 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원

따라서 시험에서는 “개업공인중개사만 금지행위의 주체다”라고 이해하면 틀릴 수 있다. 다만 행정처분의 구조는 주체별로 차이가 있으므로 구별이 필요하다.

금지행위의 취지

금지행위 규정은 다음 목적을 가진다.

• 무자격 또는 편법 영업 차단
• 중개의뢰인의 오인 방지
• 중개보수 질서 유지
• 거래 중요사항에 대한 허위 설명 방지
• 부동산투기 조장 방지
• 시장가격 왜곡 방지
• 공동중개 질서의 공정성 확보

구체적인 금지행위

공인중개사법 제33조 제1항은 9가지 금지행위를 두고 있다.

1. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

개업공인중개사등은 제3조의 중개대상물 자체를 매매를 업으로 하여서는 안 된다.

이 조항의 취지는 다음과 같다.

• 중개업과 투기적 직접매매업의 혼합 방지
• 중개업자의 이해충돌 방지
• 고객 보호

이 금지행위는 흔히 직접거래 금지와 연결해서 이해하지만, 정확히는 “중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위”를 금지하는 규정이다.

2. 무등록 중개업자를 알면서 이용하거나 명의를 빌려주는 행위

중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 하는 자라는 사실을 알면서

• 그를 통하여 중개를 의뢰받거나
• 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위

는 금지된다.

이는 다음과 직접 연결된다.

• 무등록 중개업
• 자격증·등록증 대여
• 명의대여 금지

즉, 스스로 무등록 중개업을 하지 않더라도, 무등록자를 알고도 끌어들이거나 자기 명의를 빌려주는 행위는 중대한 위반이다.

3. 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

사례, 증여, 소개비, 감사비 등 어떤 명목이든 중개보수 또는 중개실비의 법정 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안 된다.

이 조항의 핵심은 다음과 같다.

• 명목이 무엇이든 상관없다.
• 약정한 금액이 아니라 법령상 허용 한도를 초과하면 금지된다.
• 실비도 실제 허용 범위를 넘어 받으면 안 된다.

이는 중개보수 초과수수 문서의 핵심 내용이다.

4. 거래 중요사항에 관한 거짓 언행 등으로 판단을 그르치게 하는 행위

해당 중개대상물의 거래상 중요한 사항에 관하여 거짓된 말이나 행동, 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 금지된다.

대표적인 예는 다음과 같다.

• 선순위 근저당권이나 임차권을 축소 설명하는 경우
• 공법상 이용제한을 없는 것처럼 말하는 경우
• 중개대상물 상태 확인을 소홀히 하고 하자를 숨기는 경우
• 실제 관리비나 거래비용을 다르게 설명하는 경우

실무상 가장 자주 손해배상으로 이어지는 금지행위이기도 하다.

5. 양도·알선 등이 금지된 부동산 관련 증서 등의 매매·교환 등을 중개하는 행위

관계 법령상 양도나 알선이 금지된 부동산의 분양, 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나, 그 매매를 업으로 하는 행위는 금지된다.

이 조항은 다음과 같은 경우를 막기 위한 것이다.

• 전매제한이 있는 분양권 중개
• 법령상 이전이 제한된 권리의 편법 거래
• 금지된 증서 거래의 중개

6. 중개의뢰인과 직접 거래하거나 쌍방대리하는 행위

개업공인중개사등은

• 중개의뢰인과 직접 거래하거나
• 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위

를 해서는 안 된다.

이 조항의 취지는 중개업자의 이해충돌 방지이다.

직접거래 금지

중개업자가 자기 의뢰인과 직접 거래상대방이 되면 공정한 중개가 어렵다. 그래서 원칙적으로 금지된다.

쌍방대리 금지

매도인과 매수인 또는 임대인과 임차인 양쪽을 모두 법률상 대리하는 것도 금지된다. 다만 단순히 계약서 작성 보조를 하였다고 곧바로 쌍방대리가 되는 것은 아니고, 실제로 본인을 위하여 법률행위를 한 경우인지가 문제된다.

이는 직접거래 금지 문서와 직접 연결된다.

7. 부동산투기를 조장하는 행위

탈세 등 관계 법령 위반을 목적으로

• 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 않은 부동산
• 전매 등 권리변동이 제한된 부동산

의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위는 금지된다.

이 조항은 다음을 함께 막는다.

• 탈세 목적의 편법 거래
• 전매제한 잠탈
• 미등기 전매 조장
• 시장질서 교란

8. 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위

부당한 이익을 얻거나 제3자에게 부당한 이익을 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸미는 등, 중개대상물의 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려가 있는 행위는 금지된다.

대표 사례는 다음과 같다.

• 허위 실거래가 유포
• 허위 계약 체결 외관 조성
• 가격 띄우기용 가장거래
• 거래완료 가장을 통한 시세 왜곡

이는 흔히 “시세조작” 문제로 연결된다.

9. 단체를 구성하여 중개를 제한하는 행위

단체를 구성하여 특정 중개대상물에 대하여 중개를 제한하거나, 단체 구성원 이외의 자와의 공동중개를 제한하는 행위도 금지된다.

이 조항의 취지는 다음과 같다.

• 담합 방지
• 신규 중개업자 배제 방지
• 공동중개 질서의 공정성 확보
• 소비자의 선택권 보호

즉 특정 지역이나 물건을 특정 집단이 독점적으로 다루는 구조를 법이 금지하는 것이다.

시세조작 목적의 업무방해행위 금지

공인중개사법 제33조 제2항은 금지행위와 별도로, 누구든지 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 안 된다고 규정한다.

여기에는 다음과 같은 행위가 포함된다.

• 온라인 커뮤니티 등으로 특정 중개업자에 대한 의뢰 제한 유도
• 시세보다 현저히 높게 표시·광고하는 특정 업자에게만 의뢰하도록 유도
• 특정 가격 이하로는 의뢰하지 못하게 유도
• 정당한 표시·광고를 방해
• 시세보다 현저히 높게 표시·광고하도록 강요 또는 대가 약속

엄밀히 말하면 이는 “개업공인중개사의 금지행위”만은 아니고 일반인도 주체가 될 수 있는 방해행위 금지이지만, 제33조 전체를 정리할 때 함께 보는 것이 중요하다.

금지행위와 확인·설명의무의 관계

실무상 금지행위는 중개대상물 확인·설명의무 위반과 겹치는 경우가 많다.

예를 들면 다음과 같다.

• 권리관계를 확인하지 않고 괜찮다고 말한 경우
• 공법상 이용제한을 누락한 경우
• 중개대상물 상태 확인을 제대로 하지 않은 경우
• 임대차 확인사항을 축소 설명한 경우

이런 경우 단순한 설명의무 위반을 넘어 제33조 제1항 제4호의 거짓 언행에도 해당할 수 있다.

금지행위와 손해배상책임

금지행위를 하면 곧바로 행정처분만 받는 것이 아니라, 거래당사자에게 손해가 발생한 경우 손해배상책임도 함께 문제된다.

특히 다음 경우가 대표적이다.

• 허위 설명으로 보증금 회수 손해 발생
• 선순위 권리 누락으로 매수 손해 발생
• 시세 왜곡으로 고가 취득 손해 발생
• 초과보수 수수에 따른 부당이득 문제

판례도 거래 중요사항에 관한 거짓 설명이 손해배상책임과 공인중개사 공제 문제로 이어질 수 있음을 인정한다.

금지행위와 행정처분

금지행위를 하면 등록관청은 업무정지 또는 등록취소 처분을 할 수 있다.

• 업무정지
  • 일반적으로 금지행위 위반에 대한 대표적 제재
• 등록취소
  • 중대한 경우 또는 반복 위반 시 가능
• 자격정지
  • 소속공인중개사에게 별도로 문제될 수 있음

또한 소속공인중개사나 중개보조원의 업무상 행위는 개업공인중개사의 행위로 보이므로, 개업공인중개사 본인의 등록취소 사유가 될 수 있다.

금지행위와 형사처벌

금지행위 가운데 제33조 제1항 제1호부터 제4호까지 위반은 공인중개사법 제49조에 따라 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 대상이 된다.

또한 제5호부터 제9호까지는 공인중개사법 제50조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 대상이 된다.

따라서 시험에서는 각 금지행위의 내용뿐 아니라 벌칙의 구분도 중요하다.

다른 문서와의 구별

이 문서는 금지행위 전체를 총론적으로 다루며, 다음 문서들이 각론에 해당한다.

• 무등록 중개업
• 자격증·등록증 대여
• 중개보수 초과수수
• 부동산 표시광고 위반
• 직접거래 금지

즉 시험에서는 제33조 전체를 먼저 잡고, 이후 개별 금지행위를 세부 문서로 확장하는 방식이 효율적이다.

시험상 중요 논점

• 금지행위의 주체가 개업공인중개사등이라는 점
• 제33조 제1항 9가지 금지행위의 내용
• 중개보수 초과수수의 의미가 법정 한도 초과라는 점
• 거래 중요사항에 관한 거짓 언행의 의미
• 직접거래와 쌍방대리의 구별
• 부동산투기 조장행위의 예
• 시세에 부당한 영향을 주는 행위
• 단체를 통한 공동중개 제한 금지
• 제33조 제2항의 일반적 업무방해행위 금지
• 금지행위와 손해배상책임, 업무정지, 등록취소, 행정형벌의 관계

관련 문서

• 개업공인중개사의 의무
• 무등록 중개업
• 자격증·등록증 대여
• 중개보수 초과수수
• 부동산 표시광고 위반
• 직접거래 금지
• 중개보수
• 중개실비
• 중개대상물 확인·설명의무
• 권리관계 확인
• 공법상 이용제한
• 중개대상물 상태 확인
• 임대차 확인사항
• 손해배상책임
• 업무보증
• 공인중개사 공제
• 업무정지
• 등록취소
• 자격정지
• 행정형벌
• 과태료

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 공인중개사법 제33조 (시행 2026년 2월 15일, 2026년 5월 26일 확인)
• 국가법령정보센터, 법제처 24-0011, 공인중개사법 제33조제1항제3호 해석례 (2024년 6월 5일)
• 국가법령정보센터, 국토교통부 1차 해석, 공인중개사법 제33조제1항제6호의 쌍방대리 (2026년 3월 27일 공개자료)
• 국가법령정보센터, 법제처 17-0584, 소속공인중개사의 금지행위와 개업공인중개사의 등록취소 (2018년 1월 19일)
• 찾기쉬운 생활법령정보, 공인중개사법 - 지도·감독, 행정처분 및 벌칙 등 (2026년 5월 기준 제공 페이지 확인)