외국인 부동산 취득

외국인 부동산 취득은 외국인이나 외국법인, 외국 정부, 일정한 국제기구 등이 대한민국 안의 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득하는 것을 말한다. 대한민국에서는 외국인의 부동산 취득이 원칙적으로 허용되지만, 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 취득 신고를 하거나, 일정한 토지에 대해서는 사전에 허가를 받아야 하는 경우가 있다.

개요

외국인의 부동산 취득은 국제거래와 투자, 거주, 상속, 경매, 기업 활동과 연결되는 일반적인 법률행위다. 한국 법제는 이를 일률적으로 금지하지 않고, 거래의 투명성과 국가안보·문화재보호·환경보전 같은 공익을 고려하여 신고와 허가 제도를 두는 방식으로 관리한다.

실무에서는 흔히 다음을 구별해서 본다.

• 일반적인 외국인 부동산 취득 신고
• 상속·경매 등 계약 외 원인에 의한 취득 신고
• 외국인으로 변경된 경우의 계속보유 신고
• 일정한 보호구역 안 토지에 대한 외국인 토지취득 허가

외국인등의 범위

부동산 거래신고 등에 관한 법률은 외국인뿐 아니라 일정한 외국 법인·단체와 외국 정부, 국제기구까지 포함하여 외국인등이라는 표현을 사용한다.

일반적으로 다음이 포함된다.

• 외국 국적을 가진 개인
• 외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체
• 외국 정부
• 대통령령이 정하는 국제기구

따라서 외국인의 부동산 취득 문제는 개인의 주택 매수에만 한정되지 않고, 해외 법인이나 기관의 취득까지 포괄한다.

적용 법률

현재 외국인 부동산 취득은 주로 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 규율된다. 이 법은 과거 「외국인토지법」 등에 흩어져 있던 제도를 통합하여 운영하는 성격을 가진다.

이 법에 따라 외국인등의 부동산 취득은 크게 두 갈래로 나뉜다.

• 취득 후 신고를 하는 경우
• 취득 전에 허가를 받아야 하는 경우

취득 신고

계약에 의한 취득 신고

외국인등이 대한민국 안의 부동산등을 취득하는 계약을 체결한 경우에는 신고가 필요할 수 있다. 다만 부동산 거래신고 대상이 되는 일반적인 매매계약, 공급계약, 분양권·입주권 거래 등은 제3조의 일반 거래신고 체계로 처리되고, 제8조는 그 밖의 계약에 의한 취득을 다루는 구조이다.

2026년 5월 25일 기준 법 제8조제1항에 따르면, 외국인등이 제3조제1항 각 호의 계약을 제외한 방식으로 부동산등을 취득하는 계약을 체결한 경우에는 계약체결일부터 60일 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

실무상 대표적인 예로는 증여가 있다.

계약 외 원인에 의한 취득 신고

외국인등이 상속, 경매, 환매권 행사, 확정판결, 법인의 합병, 건축물의 신축·증축·개축·재축 등 계약 외의 원인으로 대한민국 안의 부동산등을 취득한 경우에도 신고가 필요하다.

법 제8조제2항에 따르면, 이 경우에는 취득한 날부터 6개월 이내에 신고관청에 신고하여야 한다.

계속보유 신고

대한민국 국민이나 대한민국 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체가 나중에 외국인등으로 변경된 경우, 그 외국인등이 해당 부동산등을 계속 보유하려면 별도의 신고가 필요하다.

법 제8조제3항에 따르면, 이 경우에는 외국인등으로 변경된 날부터 6개월 이내에 계속보유 신고를 해야 한다.

신고관청

외국인 부동산 취득 신고는 해당 부동산 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 한다. 법은 이를 신고관청이라고 부른다.

즉 외국인의 주소지나 국적국이 아니라, 목적물 소재지 관할 행정청이 기준이 된다.

신고 서류

2026년 2월 10일 시행 중인 시행규칙 제7조에 따르면, 외국인등은 외국인 부동산등 취득·계속보유 신고서에 서명 또는 날인하여 제출해야 하고, 취득 원인에 따라 다음과 같은 서류를 첨부한다.

• 증여: 증여계약서
• 상속: 상속인임을 증명하는 서류
• 경매: 경락결정서
• 환매권 행사: 환매임을 증명하는 서류
• 확정판결: 확정판결문
• 법인 합병: 합병 사실을 증명하는 서류
• 계속보유 신고: 외국인등으로 변경되었음을 증명하는 서류

신고관청은 행정정보 공동이용으로 건축물대장과 등기사항증명서 등을 확인하고, 요건이 맞으면 외국인 부동산등 취득·계속보유 신고확인증을 발급한다.

대리 제출

외국인등은 위임을 받은 사람을 통하여 신고서 작성과 제출을 대행하게 할 수 있다. 이 경우에는 위임장과 신분증명서 사본이 필요하다. 신고인 본인이나 대행인은 신분증명서를 제시해야 한다.

외국인 토지취득 허가

모든 외국인 부동산 취득이 신고만으로 끝나는 것은 아니다. 외국인등이 취득하려는 토지가 일정한 보호구역 등에 있으면, 계약을 체결하기 전에 허가를 받아야 한다.

2026년 5월 25일 기준 법 제9조제1항에 따르면, 외국인등이 취득하려는 토지가 다음 구역·지역 등에 있으면 토지취득계약 체결 전에 신고관청으로부터 허가를 받아야 한다.

• 군사기지 및 군사시설 보호구역
• 지정문화유산과 그 보호구역
• 천연기념물 등 자연유산 보호구역
• 생태·경관보전지역
• 야생생물 특별보호구역

다만 이미 법 제11조에 따른 토지거래허가를 받은 경우에는 별도의 외국인 토지취득 허가가 필요하지 않다.

허가와 신고의 차이

외국인 부동산 취득에서 가장 중요한 구별은 다음과 같다.

• 신고: 취득 사실을 사후적으로 행정청에 알리는 절차
• 허가: 일정한 토지에 대해 계약 체결 전에 미리 승인을 받는 절차

일반적인 취득은 신고 중심이지만, 국가안보나 문화유산·환경보호와 직접 연결되는 토지는 허가 중심으로 본다.

상호주의

법 제7조는 상호주의 원칙도 두고 있다. 대한민국 국민이나 법인 등에 대해 자국 안의 토지 취득 또는 양도를 금지하거나 제한하는 국가에 대해서는, 대한민국도 그 국가의 개인·법인·단체·정부에 대하여 국내 토지 취득 또는 양도를 금지하거나 제한할 수 있다.

이 규정은 외국인 부동산 취득이 단순한 사적 거래에 그치지 않고 국제관계와도 연결될 수 있음을 보여 준다.

부동산 거래신고와의 관계

외국인이 부동산 매매를 하는 경우에도 항상 제8조만 적용되는 것은 아니다. 일반적인 매매계약, 공급계약, 분양권·입주권 계약은 우선 부동산 거래신고 제도의 적용을 받는다.

따라서 실무에서는 다음처럼 나누어 이해하는 편이 자연스럽다.

• 일반 매매·공급계약·분양권 거래: 부동산 거래신고
• 증여·상속·경매 등: 외국인 부동산 취득 신고
• 보호구역 안 토지 취득: 외국인 토지취득 허가

공인중개사 실무와의 관계

개업공인중개사가 외국인의 부동산 취득 거래를 중개하는 경우에는, 일반적인 중개대상물 확인·설명의무 외에도 외국인 취득 신고나 토지취득 허가 대상 여부를 확인할 필요가 있다.

특히 다음 사항이 중요하다.

• 거래 대상이 일반 신고 대상인지 허가 대상인지
• 취득 원인이 매매인지 증여인지 상속인지
• 대상이 토지인지 건축물인지, 또는 분양권·입주권인지
• 군사시설 보호구역이나 문화유산 보호구역 등 특별한 제한구역에 해당하는지
• 신고 또는 허가의 기한과 첨부서류

따라서 외국인 부동산 취득은 토지이용계획확인서, 부동산 거래신고, 토지 중개실무와도 연결된다.

제재

법은 외국인등의 취득·보유 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 제재를 둔다. 이 부분은 일반적인 거짓신고나 과태료 규정과 이어져 이해할 수 있다.

정확한 제재 수준은 개정될 수 있으므로 실제 적용 시에는 현행 법조문과 시행령, 시행규칙을 함께 확인하는 것이 안전하다.

관련 문서

• 부동산 거래신고
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률
• 거짓신고
• 토지거래허가
• 토지 중개실무
• 토지이용계획확인서
• 분양권 중개
• 입주권 중개
• 부동산 매매
• 개업공인중개사

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조 (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제5조 (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제7조 (2026-05-25 확인)
• 국가법령정보센터, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 일부개정령 (2023-10-06 외국인 토지취득 허가 서식 정비, 2026-05-25 확인)