가등기담보 등에 관한 법률 편집하기

*채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 청산금<ref>이 문서에서 '청산금'이란 담보권 실행 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액을 말한다.</ref>의 평가액을 채무자, 담보가등기목적 부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자(이하 “채무자등”이라 함)에게 통지해야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제1항 및 [[가등기담보 등에 관한 법률 제2조|제2조]]제2호)

*담보권 실행의 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 [[민법 제360조]]에 규정된 채권액을 밝혀야 한다.  

*채권자는 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자(담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말함)에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제1항 및 [[가등기담보법 제2조|제2조]]제5호)

*위의 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 함)이 지나야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제1항 전단 참조)

*청산기간 경과 전 청산금에 대한 처분 제한

**채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.([[가등기담보법 제7조]]제1항)

**채권자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 지급한 경우 또는 채무자 등 외의 권리자에 대한 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우에도 또한 같다.([[가등기담보법 제7조]]제2항)

*채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.([[가등기담보법 제4조]]제1항)

*청산금채권이 압류되거나 가압류된 경우에 채권자는 청산기간이 지난 후 이에 해당하는 청산금을 채무이행지를 관할하는 지방법원이나 지원에 공탁하여 그 범위에서 채무를 면할 수 있다.([[가등기담보법 제8조]]제1항)

*채권자는 공탁을 한 경우에는 채무자등과 압류채권자 또는 가압류채권자에게 지체 없이 공탁의 통지를 해야 한다.([[가등기담보법 제8조]]제4항)

*채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제4조]]제2항)

*청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하여는 [[동시이행의 항변권]]에 관한 [[민법 제536조]]를 준용한다.([[가등기담보법 제4조]]제3항)

*※ 위의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다.  

**다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 그렇지 않다.([[가등기담보법 제4조]]제4항)

*후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 통지(위의 담보권 실행의 통지를 말함)된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제1항)

*후순위권리자는 이러한 권리를 행사할 때에는 그 피담보채권의 범위에서 그 채권의 명세와 증서를 채권자에게 교부해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제2항)

*채권자가 명세와 증서를 받고 후순위권리자에게 청산금을 지급한 때에는 그 범위에서 청산금채무는 소멸한다.([[가등기담보법 제5조]]제3항)

*이러한 권리행사를 막으려는 자는 청산금을 압류하거나 가압류해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제4항)

*담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 [[민법 제536조|민법 제536]]조를 준용한다.([[가등기담보법 제5조]]제5항)

*토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 위에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 [[지상권]]이 설정된 것으로 본다.

*이 경우 그 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.([[가등기담보법 제10조]])

*채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그렇지 않다.([[가등기담보법 제11조]])

==경매에 의한 가등기담보권의 실행  ==

*담보가등기권리자는 그 선택에 따라 [[가등기담보법 제3조]]에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제12조]]제1항 전단)

*이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.([[가등기담보법 제12조]]제1항 후단)

*후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제12조]]제2항)

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등(강제경매와 담보권 실행 등을 위한 경매를 말함)이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.([[가등기담보법 제13조]] 및 [[가등기담보법 제2조|제2조]]제4호)

==같이 보기==

*[[주택임대차법]]

*[[상가임대차법]]

*[[집합건물법]]

*[[부동산실명법]]