공시지가기준법 편집하기
부동산위키
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*상위 문서: [[감정평가 방법]] | * 상위 문서: [[감정평가 방법]] | ||
'''공시지가기준법'''이란 감정평가의 대상토지와 유사하다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. | '''공시지가기준법'''이란 감정평가의 대상토지와 유사하다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. | ||
==법적 사항== | == 법적 사항 == | ||
한국에서 토지를 평가할 때는 공시지가기준법을 기본으로 한다. | 한국에서 토지를 평가할 때는 공시지가기준법을 기본으로 한다. | ||
'''법률적 정의''' | '''법률적 정의''' | ||
*“공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.(감정평가에 관한 규칙 제2조) | * “공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.(감정평가에 관한 규칙 제2조) | ||
'''의무적 활용''' | '''의무적 활용''' | ||
*'''감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조'''(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. | * '''감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조'''(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. | ||
==필요/불필요 요소== | == 필요/불필요 요소 == | ||
공인중개사 시험에서 주로 출제된다. | 공인중개사 시험에서 주로 출제된다. | ||
'''필요''' | '''필요''' | ||
*비교표준지 선정 | * 비교표준지 선정 | ||
*시점 수정 | * 시점 수정 | ||
*지역 요인 비교 | * 지역 요인 비교 | ||
*개별 요인 비교 | * 개별 요인 비교 | ||
*면적 요인 비교 | * 면적 요인 비교 | ||
*그 밖의 요인 보정 | * 그 밖의 요인 보정 | ||
'''불필요''' | '''불필요''' | ||
*<s>감가수정</s> | * <s>감가수정</s> | ||
*<s>감가상각</s> | * <s>감가상각</s> | ||
*<s>사정 보정</s> | * <s>사정 보정</s> | ||
==문제 풀이== | == 문제 풀이 == | ||
====문제1==== | ==== 문제1 ==== | ||
'''39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?(단, 주어진 조건에 한함)''' | '''39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?(단, 주어진 조건에 한함)''' | ||
*○ 소재지 등: A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용 | * ○ 소재지 등: A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용 | ||
*○ 기준시점: 2019.10.26 | * ○ 기준시점: 2019.10.26 | ||
*○ 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2019.01.1기준) | * ○ 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2019.01.1기준) | ||
{| class="wikitable" | {| class="wikitable" | ||
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*○ 지가변동률(A시 B구, 2019.01.01~2019.10.26) | * ○ 지가변동률(A시 B구, 2019.01.01~2019.10.26) | ||
**공업지역: 4% 상승 | ** 공업지역: 4% 상승 | ||
**상업지역: 5% 상승 | ** 상업지역: 5% 상승 | ||
*○ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함 | * ○ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함 | ||
*○ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것) | * ○ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것) | ||
*○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음 | * ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음 | ||
*'''① 1,144,000''' | * '''① 1,144,000''' | ||
*'''② 1,155,000''' | * '''② 1,155,000''' | ||
*'''③ 2,100,000''' | * '''③ 2,100,000''' | ||
*'''④ 2,288,000''' | * '''④ 2,288,000''' | ||
*'''⑤ 2,310,000''' | * '''⑤ 2,310,000''' | ||
'''풀이''' | '''풀이''' | ||
*표준지공시지가는 동일한 조건인 일반상업지역의 상업용 부동산, 즉 기호2를 선택하여 비교 | * 표준지공시지가는 동일한 조건인 일반상업지역의 상업용 부동산, 즉 기호2를 선택하여 비교 | ||
*지가변동률을 이용한 시점수정 = 2,000,000원 X (1 + 0.05) = 2,100,000원 | * 지가변동률을 이용한 시점수정 = 2,000,000원 X (1 + 0.05) = 2,100,000원 | ||
*개별요인비교 = 2,100,000원 × (대상부동산 / 사례부동산 = 110 / 100) = 2,310,000원 | * 개별요인비교 = 2,100,000원 × (대상부동산 / 사례부동산 = 110 / 100) = 2,310,000원 | ||
*(참고) 쉬운 풀이 = 2,000,000원 × 105% × 110% = 2,310,000원 | * (참고) 쉬운 풀이 = 2,000,000원 × 105% × 110% = 2,310,000원 | ||
==참고 문헌== | == 참고 문헌 == | ||
*[https://q.fran.kr/문제/15480 공인중개사 1차 32회 기출문제] | * [https://q.fran.kr/문제/15480 공인중개사 1차 32회 기출문제] | ||
*[https://q.fran.kr/문제/15677 공인중개사 1차 31회 기출문제] | * [https://q.fran.kr/문제/15677 공인중개사 1차 31회 기출문제] | ||
*[https://q.fran.kr/문제/1663 공인중개사 1차 20회 기출문제] | * [https://q.fran.kr/문제/1663 공인중개사 1차 20회 기출문제] | ||
*[https://q.fran.kr/문제/15759 공인중개사 1차 30회 기출문제] | * [https://q.fran.kr/문제/15759 공인중개사 1차 30회 기출문제] | ||
*[https://q.fran.kr/문제/888 공인중개사 1차 26회 기출문제] | * [https://q.fran.kr/문제/888 공인중개사 1차 26회 기출문제] | ||
*[https://q.fran.kr/문제/431 공인중개사 1차 25회 기출문제] | * [https://q.fran.kr/문제/431 공인중개사 1차 25회 기출문제] | ||
