장기보유특별공제 편집하기

[[분류:부동산]]
[[분류:소득세]]
[[분류:양도소득세]]

;長期保有特別控除; Special deduction for long-term holding

장기 보유한 토지 또는 건물을 양도하려고 할 때 양도 차익의 일정한 비율을 공제하여 부동산의 건전한 소유와 부동산에 대한 건전한 투자를 유도하려는 제도

==해설==
시세 차익으로 수익을 거두었더라도 부동산을 장기로 보유하고 있었던 경우 투기의 목적이 없거나 적었다고 보고 세금을 감면해주는 것이다. 하지만 이 제도 때문에 여러 주택을 오래동안 소유하여 막대한 차익을 얻는 사람들도 세금을 너무 적게 내게 되는 부작용이 있어 요즘은 1주택자이거나 실제로 거주를 해야 혜택을 크게 주는 등 혜택을 받을 수 있는 조건이 까다로워 지고 있다.

==관련 법령==
소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 '''장기보유 특별공제액'''을 공제한 금액으로 한다.

==현재 제도==

;보유 기간이 3년 이상인 경우 적용한다.

===1주택자===
1주택자이면서 거주기간이 2년 이상이 경우에만 적용된다.<ref>소득세법 시행령 제159조의3(장기보유특별공제) "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다.(요약)</ref>

==== 2020년 이전 ====

*1년에 8%씩 적용되어, 최대 10년에 80%까지 적용된다.

==== 2021년 부터 ====

* 보유에 대한 공제가 1년에 4%씩 적용되어, 최대 10년에 40%까지 적용된다.
* 거주에 대한 공제가 1년에 4%씩 적용되어, 최대 10년에 40%까지 적용된다.
** 거주는 보유기간이 3년 이상인 경우, 2년 이상 거주한 경우 적용받을 수 있다.
* '''예시'''
** 2년 보유 = 0%
** 3년 보유 = 12%
** 4년 보유 = 16%
** 4년 보유, 1년 거주 = 16%
** 4년 보유, 2년 거주 + 24%
** 10년 보유, 거주 안함 = 40%
** 11년 보유, 거주 안함 = 40%
** 11년 보유, 1년 거주 = 40%
** 11년 보유, 2년 거주 = 48%

===2주택자===

*1년에 2%씩 적용되어, 최대 15년에 30%까지 적용한다.

===민간임대주택===

*민간임대주택을 등록하여 정해진 요건에 맞게 임대한 경우 50% 또는 70%의 장기보유특별공제를 적용한다.<ref>조세특례제한법 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례) ① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.</ref>
*'''정해진 요건'''
**[[민간임대주택에 관한 특별법]] 상의 [[공공지원민간임대주택]]이거나 [[장기일반민간임대주택]]을 등록
**임대개시일 당시 수도권의 경우 6억원, 수도권 밖의 경우 3억원 이하
**임대보증금 또는 임대료 증가율 5% 이하
**8년 이상 임대
*'''공제율'''
**8년 이상 임대한 경우 50%
**10년 이상 임대한 경우 70%

===적용이 배제되는 경우===

*조정대상지역 다주택자<ref>소득세법 제95조(양도소득금액) ②제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다) (중략), 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.(하략) </ref>
*국외자산<ref>소득세법 제118조의8(국외자산 양도에 대한 준용규정)</ref>
*미등기 양도자산
*보유기간 3년 미만 주택
*조합원으로부터 취득한 조합원입주권

==변동 사항==
===2017년 [[8.2 대책]]===

*조정대상지역 [[다주택자]] 장기보유특별공제 배제
*'''적용 시기''': '''2018.4.1.''' 이후 양도하는 주택부터 적용

===2019년 [[12.16 대책]]===

;2021년부터 시행

*1주택자인 경우 10년 보유만 해도 80%까지 감면해 주던 것을, 10년 보유시 40% + 10년 거주시 40%로 조건을 대폭 강화했다.
*3년 이상부터 공제가 들어가며, 1년 보유에 4%, 1년 거주에 4%가 적용된다.
*즉 8년 보유하고 3년 거주한 경우 8 * 4% + 3 * 4% = 44%가 적용된다.

== 계산 방법 ==

=== 부동산 계산기 이용 ===

* 부동산계산기 - 양도세 계산기
** 취득일자, 양도일자, 취득액, 양도액, 필요경비, 거주일자 등을 넣으면 양도소득세와 함께 자동으로 계산되어 나온다.
** 오프라인 신고 시 여기 계산되어 나온 금액을 활용할 수 있다.

=== 홈택스를 이용한 계산 ===

* 홈택스에서 장기보유특별공제 계산기를 따로 제공하고 있지 않다.
* 양도세를 신고하는 과정에서 장기보유특별공제를 계산할 수 있는 계산기가 내장되어 있다.
* 양도세 신고 시 입력한 값을 자동으로 인식하여 아래와 같이 계산해주는 페이지를 활용할 수 있다.[[파일:장기보유특별공제-계산화면.png|없음|섬네일|홈택스에서 제공하는 계산기]]

=== 차이 ===

* 홈택스의 계산기에선 1세대1주택장특공제 한도인지, 30%한도인지, 적용배제인지 등을 직접 선택해야 한다.
** 반면, 부동산계산기에선 취득일자, 양도일자, 금액 등에 따라 자동으로 선택해준다.
* 다만 국세청의 계산기가 더 공식적인 계산기이므로 양쪽으로 다 계산하여 상호 검산하는 용도로 사용하는 것을 권장한다.

==참고문헌 및 근거==
<references />