전세권 편집하기


전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 사용할 수 있는 권리를 말한다.

==근거 법률==
{|
!민법
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|'''제303조(전세권의 내용)''' ①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.>
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

제318조(전세권자의 경매청구권)  전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다. <개정 1997. 12. 13., 2001. 12. 29.>
|}

==전세권의 특성==
{| class="wikitable"
|'''구분'''
|'''내용'''
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|'''타인의 부동산에 대한 권리'''
|
*전세권은 타인의 부동산에 대한 권리로서, 토지와 건물이 전세권의 목적이 됨
*그러나 농경지는 전세권의 목적이 될 수 없음
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|'''용익물권'''
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*전세권자는 부동산의 용도에 좇아 토지 또는 건물을 사용·수익하는 권리를 가짐
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|'''전세금의 지급'''
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*전세금의 지급은 전세권 성립의 요소
*전세금의 지급은 반드시 현실적으로 수수되어야만 하는 것은 아니고 기존의 채권으로 전세금의 지급에 갈음할 수도 있음([[대판 94다18508]])
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|'''담보물권'''
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*전세권자는 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자나 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 가짐
*전세권자는 전세금 반환을 위해서 목적부동산에 대하여 경매권과 우선변제권을 행사 가능
|}

==전세권의 취득과 존속기간  ==

===전세권의 취득===
전세권은 전세권설정계약과 등기에 의하여 성립<ref>「민법」 제186조</ref> 또한 전세금의 지급은 전세권 성립의 요소가 되므로 전세권이 성립하려면 전세금을 주고 받아야 함

*다만, 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아님([[대판 94다18508]])

===전세권의 존속기간과 계약의 갱신===
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|기간을 약정한 경우
|
*전세권의 존속기간은 10년을 넘을 수 없음
*당사자의 약정기간이 10년을 넘는 때에는 이를 10년으로 함<ref>「민법」 제312조제1항</ref>
*건물에 대한 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 함<ref>「민법」 제312조제2항</ref>
|-
|기간을 약정하지 않은 경우
|
*전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸 통고 가능
*상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권 소멸<ref>「민법」 제313조</ref>
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|계약의 갱신
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*'''약정갱신''': 전세권의 설정은 이를 갱신할 수 있습니다. 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
*'''법정갱신(묵시의 갱신)''': 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
|}

==전세권의 효력  ==
'''전세권자의 사용·수익권'''

*전세권자는 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 권리를 가짐
*그러나 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우, 전세권설정자는 전세권의 소멸 청구가 가능하고, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있음<ref>「민법」 제311조</ref>

'''건물의 전세권, 지상권, 임차권에 대한 효력'''

*타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때에는 전세권의 효력은 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미침<ref>「민법」 제304조제1항</ref>
*이 경우, 전세권설정자는 전세권자의 동의없이 지상권 또는 임차권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못함(민법 제304조제2항)

'''법정지상권의 성립'''

*대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봄
**지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정함(민법 제305조제1항)
*이 경우에 대지소유자는 타인에게 그 대지를 임대하거나 이를 목적으로 한 지상권 또는 전세권을 설정하지 못함(민법 제305조제2항).

'''전세권자의 유지·수선의무'''

*전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 함(민법 제309조)

'''상린관계 규정의 준용'''

*상린관계에 관한 규정은 전세권자간 또는 전세권자와 인지소유자 및 지상권자간에 이를 준용(민법 제319조)

'''전세금 증감청구권'''

*목적 부동산에 관한 조세·공과금, 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 전세금이 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있음
*증액의 경우에는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과할 수 없음
*전세금의 증액청구는 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날부터 1년이내에는 하지 못함<ref>민법 제312조의2, 민법 제312조의2 단서의 시행에 관한 규정 제2조 및 제3조</ref>

'''전세권자의 물권적청구권'''

*전세권자는 전세권에 대한 침해가 있는 경우에 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권을 행사 가능
*점유권에 기한 물권적청구권도 행사할 수 있음<ref>민법 제319조, 제213조, 제214조 및 제204조부터 제206조</ref>

==전세권의 처분  ==
'''전세권의 양도, 임대 등'''

*전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있음
*전세권자는 전세권을 그 존속기간내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있음
*그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 불가(민법 제306조)

'''전세권양도의 효력'''

*전세권양수인은 전세권설정자에 대하여 전세권양도인과 동일한 권리의무(민법 제307조)

'''전전세 등의 경우의 책임'''

*전세권의 목적물을 전전세 또는 임대한 경우에는 전세권자는 전전세 또는 임대하지 아니하였으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여 그 책임을 부담(민법 제308조)
{{안내문
|제목 =※ 전세권이 존속하는 동안에 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수 있는지 여부
|내용 =전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용·수익하는 권리로서 전세금의 지급이 없으면 전세권은 성립하지 않는다. 이처럼 전세금은 전세권과 분리될 수 없는 요소일 뿐 아니라, 전세권에 있어서는 그 설정행위에서 금지하지 않는 한 전세권자는 전세권 자체를 처분하여 전세금으로 지출한 자본을 회수할 수 있도록 되어 있다. 그러므로 전세권이 존속하는 동안은 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않음. 다만, 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금 반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권을 양도할 수 있을 뿐임. ([[대판 2001다69122]])
}}

==전세권의 소멸  ==
'''전세권의 소멸청구와 소멸통고'''

*전세권자가 전세권설정계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우에는 전세권설정자는 전세권의 소멸을 청구할 수 있음
*전세권의 존속기간을 약정하지 않은 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있음
**상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸(민법 제311조제1항 및 제313조)

'''전세권 목적물의 멸실'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 불가항력으로 인하여 멸실된 때
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*멸실된 부분의 전세권은 소멸
*다만, 일부멸실의 경우에 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에 대하여 전세권전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있음(민법 제314조)
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|② 전세권자의 책임있는 사유로 인하여 멸실된 때
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*전세권자는 전세권설정자에게 손해를 배상할 책임이 있음
*전세권설정자는 전세권이 소멸된 후 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며 부족이 있으면 다시 청구할 수 있음(민법 제315조)
|}
'''전세권 소멸의 효과'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 전세권의 소멸과 동시이행
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*전세권이 소멸한 때에는 전세권설정자는 전세권자로부터 그 목적물의 인도 및 전세권설정등기의 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 함(민법 제317조)
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|② 전세금의 우선변제권 및 전세권자의 경매청구권
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*전세권자는 그 부동산에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음
*전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 「민사집행법」에서 정한 바에 따라 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있음(민법 제303조제1항 및 제318조)
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|③ 부속물수거권 및 부속물매수청구권
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*전세권이 그 존속기간의 만료로 인하여 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물을 원상에 회복하여야 함
*전세권자는 그 목적물에 부속시킨 물건은 수거할 수 있으나.
**전세권설정자가 그 부속물건의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절할 수 없음(민법 제316조제1항)
*이 경우 부속물건이 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 것인 때에는 전세권자는 전세권설정자에 대하여 그 부속물건의 매수를 청구할 수 있음
**그 부속물건이 전세권설정자로부터 매수한 것인 때에도 동일(민법 제316조제2항)
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|④ 전세권자의 유익비상환청구권
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*전세권자가 목적물을 개량하기 위하여 지출한 금액이나 기타 유익비에 관하여는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있음(민법 제310조제1항).
*위의 경우 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있음(민법 제310조제2항)
|}

== 각주 ==
[[분류:민법 및 민사특별법]]
<references />