부동산 표시광고 위반

부동산 표시광고 위반은 개업공인중개사가 중개대상물에 관하여 공인중개사법이 정한 표시·광고 기준을 지키지 않거나, 개업공인중개사가 아닌 자가 중개대상물을 광고하거나, 허위·과장·은폐 광고를 하는 행위를 말한다. 이는 허위매물, 미끼매물, 가격왜곡 광고를 막아 중개의뢰인과 소비자를 보호하고 부동산 거래질서를 유지하기 위한 규율이다.

개요

부동산 거래에서는 인터넷 플랫폼, 앱, 문자, 전단, 간판, 커뮤니티 글 등 다양한 방식으로 매물 광고가 이루어진다. 그러나 광고 내용이 사실과 다르거나 중요한 내용을 숨기면 매수인, 임차인 등은 잘못된 정보에 기초하여 거래판단을 하게 된다.

그래서 공인중개사법은 단순히 “광고를 할 수 있다”는 수준을 넘어서, 누가 광고할 수 있는지, 무엇을 반드시 표시해야 하는지, 어떤 광고가 부당한지를 구체적으로 규정한다.

이 제도의 핵심 목적은 다음과 같다.

• 허위·과장 매물 차단
• 중개의뢰인과 소비자의 오인 방지
• 중개사무소와 개업공인중개사의 책임주체 명확화
• 가격 왜곡과 미끼매물 방지
• 부동산 거래질서와 시장 신뢰 확보

법적 근거

부동산 표시광고 위반의 중심 규정은 공인중개사법 제18조의2와 공인중개사법 시행령 제17조의2이다.

• 공인중개사법 제18조의2
  • 중개대상물의 표시·광고 일반원칙
  • 광고 시 명시사항
  • 개업공인중개사가 아닌 자의 광고 금지
  • 부당한 표시·광고 금지
• 공인중개사법 시행령 제17조의2
  • 광고 시 명시해야 할 사항
  • 인터넷 광고 시 추가 명시사항
  • 대통령령상 부당한 광고 유형
• 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준
  • 광고에 반드시 적어야 할 구체 항목
• 부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준
  • 허위·과장·은폐 광고의 세부 유형과 예시

표시·광고의 의의

여기서 표시·광고는 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」상의 표시·광고 개념을 준용한다. 따라서 단순한 신문광고뿐 아니라 다음과 같은 행위도 포함될 수 있다.

• 인터넷 사이트와 앱 매물 등록
• SNS, 블로그, 카페 게시글
• 문자메시지, 전단, 현수막
• 매물 소개 영상
• 사무소 창문 부착물과 게시문
• 플랫폼 내 썸네일, 사진, 제목, 설명문구

즉 거래 상대방의 선택에 영향을 주기 위한 매물 정보 제공 전반이 표시·광고의 대상이 된다.

광고할 수 있는 자

개업공인중개사만 광고 가능

공인중개사법 제18조의2 제3항에 따르면 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 하여서는 아니 된다.

따라서 다음과 같은 자는 원칙적으로 중개대상물 광고의 주체가 될 수 없다.

• 중개보조원
• 소속공인중개사 개인 명의만으로 하는 광고
• 무등록 중개업자
• 컨설팅업자 등 중개업 등록이 없는 자
• 일반인이 중개를 업으로 하면서 매물을 광고하는 경우

시험에서는 “광고는 개업공인중개사만 할 수 있다”는 점이 매우 중요하다.

중개보조원에 관한 사항은 명시 금지

광고에는 중개보조원에 관한 사항을 명시해서는 안 된다. 이는 소비자가 중개보조원을 자격 있는 공인중개사로 오인하는 것을 막기 위한 규정이다.

이 점은 다음과 연결된다.

• 중개보조원
• 중개보조원 고지의무
• 중개사무소 게시의무

광고 시 명시사항

일반 광고의 명시사항

개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물을 광고하려면 다음 사항을 명시해야 한다.

• 중개사무소의 명칭
• 중개사무소의 소재지
• 연락처
• 등록번호
• 개업공인중개사의 성명
  • 법인인 경우 대표자의 성명

이 규정의 취지는 광고만 보고도 소비자가 “어느 사무소의 누구 책임 아래 나온 광고인지”를 알 수 있게 하려는 데 있다.

인터넷 광고의 추가 명시사항

인터넷을 이용한 표시·광고에는 일반 명시사항 외에 다음 사항을 추가로 적어야 한다.

• 소재지
• 면적
• 가격
• 중개대상물 종류
• 거래 형태
• 건축물인 경우 총 층수
• 사용승인·사용검사·준공검사 등을 받은 날
• 방향
• 방의 개수
• 욕실의 개수
• 입주가능일
• 주차대수
• 관리비

즉 온라인 광고는 오프라인 광고보다 더 상세한 정보가 요구된다.

부당한 표시·광고

공인중개사법 제18조의2 제4항은 부당한 표시·광고를 금지한다.

1. 존재하지 않는 중개대상물 광고

실제로 존재하지 않아서 거래할 수 없는 물건을 광고하는 경우이다.

대표 사례:

• 존재하지 않는 주소의 매물
• 이미 철거되었거나 소멸한 물건
• 애초에 실제 매물로 확보되지 않은 허위매물

이는 전형적인 허위매물 또는 미끼매물 유형이다.

2. 가격 등 내용을 거짓 또는 과장 광고

중개대상물의 가격 등 내용을 사실과 다르게 거짓으로 표시하거나 과장되게 광고하는 경우이다.

대표 사례:

• 실제보다 낮은 매매대금 또는 보증금 표시
• 실제보다 싼 월세 표시
• 면적 과장
• 실제 사진이 아닌 다른 사진 사용
• 실제와 다른 평면도 사용
• 노후 건물을 신축급처럼 광고
• 불리한 조건은 감추고 장점만 과장하는 광고

3. 대통령령상 부당 광고

공인중개사법 시행령 제17조의2 제4항은 다음 광고를 추가로 부당 광고로 규정한다.

• 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개의 대상이 될 수 없는 물건 광고
• 중개대상물이 존재하지만 실제로 중개할 의사가 없는 물건 광고
• 입지조건, 생활여건, 가격, 거래조건 등 선택에 중요한 사실을 빠뜨리거나 은폐·축소하여 소비자를 속이는 광고

이 부분은 실무상 매우 중요하다. 단순한 허위 문구뿐 아니라 중요한 사실을 빼는 행위도 위반이 될 수 있기 때문이다.

세부 위반유형

국토교통부 고시는 부당한 표시·광고의 세부 유형을 더 구체화한다. 시험용으로 정리하면 다음이 핵심이다.

• 허위매물 광고
  • 존재하지 않는 물건 광고
  • 실제 위치와 다른 물건 광고
• 거짓 가격 광고
  • 의뢰받은 가격과 다른 가격 표시
  • 실제 거래조건과 다른 금액 표시
• 내용 왜곡 광고
  • 면적, 용도, 층수, 방 수 등을 다르게 표시
  • 다른 물건 사진 사용
• 중요사항 은폐 광고
  • 관리비 누락
  • 공법상 이용제한 누락
  • 위반건축물 여부 누락
  • 선순위 임대차 등 거래판단에 중요한 사정 은폐
• 미끼매물 광고
  • 실제 중개 의사 없이 고객 유인을 위해 광고
  • 이미 거래 불가능한 물건을 계속 올려 두는 경우

허위매물과 미끼매물

부동산 표시광고 위반에서 가장 대표적인 문제가 허위매물과 미끼매물이다.

허위매물

허위매물은 존재하지 않거나, 실제와 다른 내용으로 표시된 매물이다.

예:

• 없는 오피스텔을 등록
• 이미 계약된 전셋집을 계속 광고
• 사진은 좋은 다른 집을 쓰고 실제는 다른 집인 경우

미끼매물

미끼매물은 소비자를 유인할 목적으로 거래 불가능하거나 중개 의사가 없는 물건을 싸게 광고하는 유형이다.

예:

• 시세보다 현저히 낮게 올린 뒤 “방금 나갔다”고 하면서 다른 물건을 권하는 경우
• 실제 중개할 의사가 없는 물건을 플랫폼에 올려 연락을 유도하는 경우

표시광고 위반과 확인·설명의무

부동산 표시광고 위반은 중개대상물 확인·설명의무와 밀접하게 연결된다.

• 광고 단계에서 거짓 정보를 주면
• 이후 권리관계 확인, 공법상 이용제한, 중개대상물 상태 확인, 임대차 확인사항 설명도 왜곡되기 쉽다.

따라서 표시광고 위반은 단순한 홍보 문제를 넘어서, 중개실무 전반의 신뢰를 무너뜨리는 문제라고 볼 수 있다.

표시광고 위반과 중개보조원

중개보조원은 광고 주체가 될 수 없고, 광고에 중개보조원에 관한 사항을 명시해서도 안 된다. 따라서 다음과 같은 행위는 위험하다.

• 중개보조원 이름이나 연락처만으로 매물 광고
• 중개보조원을 담당 공인중개사처럼 보이게 하는 광고
• 무자격자가 플랫폼 계정을 운영하며 광고하는 경우

이는 중개보조원 고지의무 위반, 무등록 중개업, 자격증·등록증 대여 문제와도 결합할 수 있다.

표시광고 위반과 거래신고

표시광고 위반은 부동산 거래신고와도 간접적으로 연결된다. 광고 단계에서 허위 가격을 제시하고, 계약서나 신고에서도 실제와 다른 금액을 기재하면 다음 문제로 확장될 수 있다.

• 거짓신고
• 다운계약서
• 업계약서
• 세금 회피 목적 거래

즉 광고 위반은 종종 거래계약 단계의 위반으로 이어진다.

행정처분

부동산 표시광고 위반은 업무정지나 등록취소 판단사유가 될 수 있다. 특히 허위·과장 광고가 반복되거나, 거래 중요사항에 관한 거짓 광고로 거래질서를 심각하게 해친 경우에는 중한 처분이 가능하다.

또한 광고 위반은 다음과 결합하면 더 중하게 평가될 수 있다.

• 개업공인중개사의 금지행위
• 중개보수 초과수수
• 무등록 중개업
• 자격증·등록증 대여
• 직접거래 금지 관련 위반

형사처벌 및 과태료

표시광고 위반은 유형에 따라 행정형벌 또는 과태료 문제로 이어질 수 있다. 특히 법이 금지한 부당 광고를 하거나, 개업공인중개사가 아닌 자가 광고한 경우, 또는 광고 의무사항을 제대로 명시하지 않은 경우 각각 제재 구조가 달라질 수 있으므로 조문별 구별이 중요하다.

시험에서는 구체적 금액 암기보다 다음 구조를 잡는 것이 중요하다.

• 광고 주체 위반
• 명시사항 위반
• 허위·과장·은폐 광고 위반
• 반복·중대 위반 시 행정처분 강화 가능

실무상 유의점

부동산 표시광고 위반을 피하려면 다음을 특히 주의해야 한다.

• 실제 의뢰받은 물건만 광고할 것
• 광고 전 가격, 면적, 층수, 방향, 관리비 등을 다시 확인할 것
• 이미 거래가 끝났거나 중개 불가능해진 물건은 즉시 내릴 것
• 사진과 평면도는 실제 물건 기준으로 사용할 것
• 공법상 이용제한, 위반건축물, 중대한 하자 등 중요한 사실을 누락하지 말 것
• 플랫폼 운영을 중개보조원이나 외부인에게 사실상 맡겨 무자격 광고가 되지 않게 할 것

시험상 중요 논점

• 광고할 수 있는 자는 개업공인중개사라는 점
• 광고에 중개보조원 관련 사항은 명시할 수 없다는 점
• 일반 광고 명시사항과 인터넷 광고 추가 명시사항
• 존재하지 않는 물건 광고 금지
• 가격 등 내용을 거짓 또는 과장 광고 금지
• 중개할 의사 없는 물건 광고 금지
• 중요한 사실의 은폐·축소 광고 금지
• 허위매물과 미끼매물의 구별
• 표시광고 위반과 중개대상물 확인·설명의무의 관계
• 표시광고 위반과 무등록 중개업, 자격증·등록증 대여의 연결

관련 문서

• 중개대상물 공개
• 부동산거래정보망
• 개업공인중개사의 금지행위
• 무등록 중개업
• 자격증·등록증 대여
• 중개보수 초과수수
• 직접거래 금지
• 중개보조원
• 중개보조원 고지의무
• 중개사무소
• 중개사무소 게시의무
• 중개대상물 확인·설명의무
• 중개대상물 확인·설명서
• 권리관계 확인
• 공법상 이용제한
• 중개대상물 상태 확인
• 임대차 확인사항
• 거래비용 확인
• 부동산 거래신고
• 거짓신고

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 공인중개사법 제18조의2 (시행 2026년 2월 15일, 2026년 5월 26일 확인)
• 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제17조의2 (시행 2026년 1월 1일, 2026년 5월 26일 확인)
• 국가법령정보센터, 중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준 (국토교통부고시 제2024-748호, 시행 2025년 1월 1일)
• 국가법령정보센터, 부당한 중개대상물 표시·광고행위의 유형 및 기준 (국토교통부고시 제2023-542호, 시행 2023년 9월 21일)
• 국가법령정보센터, 법제처 24-0011 해석례 (중개보수 한도 해석과 함께 공인중개사법상 문언 해석 참고)
• 대한민국 정책브리핑, 국토교통부 보도자료 (2020년 8월 21일 시행 설명자료)