권리관계 확인
권리관계 확인은 개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 이행하는 과정에서 중개대상물에 관한 권리의 귀속과 제한 여부를 조사·확인하는 절차를 말한다. 부동산 거래에서는 소유권뿐 아니라 저당권, 전세권, 가압류, 가처분, 임차권, 신탁 여부 등 다양한 권리문제가 거래안전에 직접 영향을 미치므로, 권리관계 확인은 중개실무의 핵심 단계이다.
개요[편집 | 원본 편집]
부동산 거래에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 “누가 어떤 권리를 가지고 있는가”이다. 겉으로는 매도인이나 임대인이 적법한 권리자인 것처럼 보이더라도, 실제로는 등기부상 소유자가 다르거나, 선순위 담보권이 존재하거나, 이미 임차인이 대항력을 갖춘 경우가 있다. 이러한 위험을 걸러내기 위하여 개업공인중개사는 중개 전에 권리관계를 확인하고, 이를 중개의뢰인과 거래당사자에게 설명해야 한다.
권리관계 확인의 핵심 목적은 다음과 같다.
법적 근거[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인의 직접 근거는 공인중개사법 제25조와 공인중개사법 시행령 제21조에 있다.
- 공인중개사법 제25조
- 공인중개사법 시행령 제21조
- 확인·설명 사항 중 하나로 “소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 권리관계”를 규정한다.
- 주택임대차보호법
- 상가건물 임대차보호법
권리관계 확인의 의의[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인은 단순히 등기부 한 장을 보는 절차가 아니다. 실무에서는 다음과 같은 질문에 답할 수 있어야 한다.
- 매도인 또는 임대인이 진정한 권리자인가
- 단독으로 처분할 수 있는가
- 담보권이나 압류가 설정되어 있는가
- 소유권 외 다른 용익물권이 존재하는가
- 임차인이 이미 점유하고 있는가
- 경매나 공매 시 매수인이 인수할 위험이 있는가
- 보증금 반환과 관련한 우선순위가 어떻게 되는가
따라서 권리관계 확인은 매매계약서나 임대차계약서 작성 이전에 반드시 정리되어야 하는 선행절차이다.
확인의 기본 자료[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인에서 가장 기본이 되는 자료는 다음과 같다.
이 가운데 권리관계 확인의 중심 자료는 역시 등기사항증명서이다.
등기사항증명서 확인[편집 | 원본 편집]
등기사항증명서는 권리관계 확인의 출발점이다. 등기부는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉜다.
표제부[편집 | 원본 편집]
표제부에서는 물건의 표시를 확인한다.
- 토지의 지번, 지목, 면적
- 건물의 소재지, 구조, 용도, 면적
- 집합건물의 전유부분 표시
표제부는 직접적인 권리관계는 아니지만, 거래하려는 물건이 무엇인지 특정하는 기초자료이므로 반드시 확인해야 한다.
갑구[편집 | 원본 편집]
갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인한다.
- 현재 소유자
- 소유권이전등기 경위
- 가등기
- 압류
- 가압류
- 가처분
- 경매개시결정등기
- 예고등기 등
갑구 확인의 핵심은 다음과 같다.
- 매도인이나 임대인이 등기상 권리자와 일치하는지
- 공동소유인지 여부
- 단독 처분이 가능한지 여부
- 처분을 제한하는 보전처분이 있는지 여부
을구[편집 | 원본 편집]
을구에서는 소유권 외의 권리를 확인한다.
을구 확인의 핵심은 다음과 같다.
- 선순위 담보권의 존재 여부
- 말소 조건이 필요한지 여부
- 임차권등기가 있는지 여부
- 매수인이나 임차인이 부담하게 될 위험이 무엇인지 여부
소유권 확인[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인의 첫 번째는 소유권 확인이다.
진정한 소유자 확인[편집 | 원본 편집]
거래상대방이 실제 소유자인지 확인해야 한다. 등기상 소유자와 계약하려는 사람이 다르면 다음을 추가 확인해야 한다.
- 대리권 존재 여부
- 법정대리 여부
- 상속 등 미등기 상태인지 여부
- 법인 대표권 여부
공동소유 확인[편집 | 원본 편집]
소유자가 여러 명인 경우에는 단독 처분이 어려울 수 있다.
- 공유
- 합유
- 총유
특히 공유물은 공유자 전원의 관여가 필요할 수 있으므로, 일부 지분권자만 나온 경우 계약 체결에 주의해야 한다.
처분권한 확인[편집 | 원본 편집]
소유자라 하더라도 자유롭게 처분하지 못하는 경우가 있다.
- 신탁된 부동산
- 가처분 대상 부동산
- 파산재단 관련 재산
- 법인의 내부 결의가 필요한 재산
따라서 “등기상 소유자와 계약한다”만으로 충분하지 않고, 실제 처분권한이 있는지도 보아야 한다.
제한물권 확인[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인에서 매우 중요한 것이 제한물권 확인이다.
저당권·근저당권[편집 | 원본 편집]
저당권이나 근저당권은 부동산을 담보로 한 채권을 의미한다. 매매에서는 다음을 확인해야 한다.
- 채권최고액
- 설정일자
- 선순위 여부
- 잔금 시 말소 예정인지 여부
- 말소서류 준비 가능 여부
임대차에서는 선순위 근저당권이 임차보증금 회수에 미치는 영향을 설명해야 한다.
전세권[편집 | 원본 편집]
전세권이 설정되어 있으면 이미 다른 사람이 사용·수익 권한을 갖거나, 담보적 기능을 가질 수 있다. 특히 다음을 확인해야 한다.
- 전세권자의 존재
- 전세권 존속기간
- 전세금 액수
- 말소 여부와 조건
지상권[편집 | 원본 편집]
지상권은 타인의 토지 위에 건물이나 공작물 등을 소유하기 위한 권리이다. 토지 거래에서는 지상권 존부가 활용 가능성에 큰 영향을 준다.
가압류와 가처분 확인[편집 | 원본 편집]
가압류[편집 | 원본 편집]
가압류는 금전채권을 보전하기 위한 임시조치이다. 가압류가 있으면 소유권은 아직 이전되지 않았더라도 향후 강제집행 위험이 있다는 뜻이다.
확인 포인트는 다음과 같다.
- 채권자
- 청구금액
- 가압류 시점
- 본안소송 또는 강제집행 가능성
가처분[편집 | 원본 편집]
가처분은 권리관계에 관한 다툼을 보전하기 위한 처분이다. 특히 소유권이전등기청구권 보전 가처분 등이 있는 경우 거래안전이 크게 저해된다.
실무상 가처분이 있으면 다음을 설명해야 한다.
- 처분행위 제한 위험
- 향후 본안 판결에 따른 소유권 변동 가능성
- 계약 진행의 위험성
압류·경매개시결정등기 확인[편집 | 원본 편집]
압류나 경매개시결정등기가 되어 있으면 해당 부동산이 체납처분이나 경매절차에 들어가 있음을 의미할 수 있다.
- 국세 또는 지방세 체납에 따른 압류
- 강제경매
- 임의경매
- 공매 진행 가능성
이 경우 매매나 임대차는 매우 신중해야 하며, 부동산 경매, 부동산 공매, 배당 문제와 연결해 설명해야 한다.
임차권 확인[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인에서 등기부만 보면 놓치기 쉬운 것이 임차권이다.
등기된 임차권[편집 | 원본 편집]
임차권등기가 있는 경우에는 등기부 을구에서 확인할 수 있다. 이는 이미 임차인이 보증금반환 문제로 등기상 권리를 확보한 상태일 수 있음을 의미한다.
등기되지 않은 임차권[편집 | 원본 편집]
많은 임대차는 등기되지 않는다. 그래서 실무에서는 다음을 따로 확인해야 한다.
- 실제 점유자 존재 여부
- 임차인의 전입 여부
- 확정일자 유무
- 사업자등록 유무
- 선순위 임대차 존재 여부
즉, 임차권은 등기부에 없다고 해서 없다고 단정할 수 없다.
선순위 권리 확인[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인의 실무상 핵심은 “무슨 권리가 먼저인지”를 보는 것이다.
특히 임대차에서는 선순위 권리의 존재에 따라 임차인의 보증금 회수 가능성이 크게 달라진다. 그래서 주택임대차와 상가건물 임대차에서는 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 한다.
주택임대차의 권리관계 확인[편집 | 원본 편집]
주택임대차에서는 주택임대차보호법상 권리관계가 매우 중요하다.
대항력[편집 | 원본 편집]
주택 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 대항력을 취득한다. 따라서 개업공인중개사는 다음을 확인해야 한다.
- 현재 점유 여부
- 전입신고 여부
- 점유 유지 여부
확정일자[편집 | 원본 편집]
확정일자가 있으면 일정한 요건 아래 우선변제권이 인정될 수 있다. 따라서 기존 임차인의 확정일자 유무는 후순위 임차인에게 매우 중요하다.
우선변제권[편집 | 원본 편집]
주택 임차인은 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매나 공매에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 따라서 선순위 임차인의 존재는 후순위 거래당사자에게 중대한 위험요소이다.
상가임대차의 권리관계 확인[편집 | 원본 편집]
상가건물 임대차에서는 상가건물 임대차보호법상 권리관계를 확인해야 한다.
대항력[편집 | 원본 편집]
상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록을 갖추면 대항력이 인정될 수 있다.
확정일자[편집 | 원본 편집]
상가 임차인도 계약서상 확정일자를 받아 우선변제권을 갖출 수 있다.
확인 포인트[편집 | 원본 편집]
- 사업자등록 유무
- 실제 영업 여부
- 점유 상태
- 확정일자 유무
- 환산보증금과 법 적용 여부
상가는 주택과 달리 주민등록이 아니라 사업자등록이 중요하다는 점을 구별해야 한다.
신탁부동산 확인[편집 | 원본 편집]
신탁된 부동산은 일반 부동산보다 권리관계가 복잡하다. 등기부에 신탁등기가 있는 경우에는 신탁원부를 확인해야 한다.
확인 포인트는 다음과 같다.
- 수탁자 명의 여부
- 위탁자와 수익자 관계
- 처분권한이 누구에게 있는지
- 임대차 체결 권한이 누구에게 있는지
신탁부동산에서 위탁자와 계약을 체결하는 경우 권한 문제가 생길 수 있으므로 각별히 주의해야 한다.
토지와 건물의 권리관계 분리 확인[편집 | 원본 편집]
토지와 건물은 권리관계가 다를 수 있다.
- 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있음
- 법정지상권 성립 가능성
- 타인 토지 위 건물 여부
- 건물만 매매 또는 토지만 임대하는 구조 가능성
따라서 토지 거래에서는 건물 존재 여부와 권원, 건물 거래에서는 토지 사용권원을 함께 살펴야 한다.
권리관계 확인과 중개대상물 확인·설명서[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인 결과는 중개대상물 확인·설명서에 반영되어야 한다. 설명의무를 이행했다면 다음 사항이 문서에 드러나야 한다.
- 소유자 표시
- 담보권 존재 여부
- 선순위 권리 여부
- 임대차 현황
- 신탁 여부
- 확인자료의 종류
- 자료요구 불응 사실이 있으면 그 내용
따라서 권리관계 확인은 단지 내부 검토가 아니라, 설명서 기재와 교부까지 이어져야 한다.
권리관계 확인을 소홀히 한 경우[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인을 부실하게 하면 다음과 같은 문제가 생길 수 있다.
대표적인 사례는 다음과 같다.
- 선순위 근저당권 설명 누락
- 기존 임차인의 대항력 설명 누락
- 신탁등기 확인 누락
- 공동소유자의 일부만과 계약한 경우
- 가압류·가처분 존재를 제대로 설명하지 않은 경우
실무상 확인 순서[편집 | 원본 편집]
권리관계 확인은 보통 다음 순서로 진행하면 체계적이다.
- 등기사항증명서 확인
- 신탁원부 필요 여부 확인
- 실제 점유자와 임차인 현황 확인
- 전입·확정일자·사업자등록 여부 확인
- 선순위 담보권과 임차권 정리
- 거래당사자에게 위험요소 설명
- 중개대상물 확인·설명서에 반영
시험상 중요 논점[편집 | 원본 편집]
- 등기사항증명서의 갑구와 을구 구별
- 소유권, 저당권, 전세권, 지상권, 임차권의 확인
- 가압류, 가처분, 압류, 경매개시결정등기의 의미
- 등기되지 않은 임차권 확인 필요성
- 주택임대차의 대항력, 확정일자, 우선변제권
- 상가임대차의 사업자등록과 확정일자
- 신탁원부 확인 필요성
- 공동소유와 처분권한 문제
- 선순위 권리 확인의 중요성
- 권리관계 확인과 중개대상물 확인·설명의무의 관계
관련 문서[편집 | 원본 편집]
- 중개대상물 확인·설명의무
- 중개대상물 확인·설명서
- 공법상 이용제한
- 중개대상물 상태 확인
- 임대차 확인사항
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- 거래계약서
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