무등록 중개업

무등록 중개업은 공인중개사법에 따른 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 영위하는 행위를 말한다. 이는 공인중개사 제도의 근간을 해치는 중대한 위법행위로서, 행정형벌의 대상이 되며 부동산 거래질서와 중개의뢰인 보호 차원에서 엄격하게 규제된다.

개요[편집 | 원본 편집]

공인중개사법은 다른 사람의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 하려는 자에게 반드시 중개사무소 개설등록을 하도록 요구한다. 따라서 적법한 등록 없이 계속적·반복적으로 중개행위를 하면 무등록 중개업이 된다.

이 제도의 취지는 다음과 같다.

자격과 책임을 갖춘 자만 중개업에 진입하도록 함
중개대상물 확인·설명의무, 거래계약서 작성, 손해배상책임, 업무보증 등 법정 의무의 실효성 확보
무자격 또는 편법 영업으로부터 거래당사자 보호
중개보수 질서와 부동산 거래질서 유지

법적 근거[편집 | 원본 편집]

무등록 중개업의 핵심 근거는 공인중개사법 제9조와 제48조에 있다.

공인중개사법 제2조
- 중개업은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
공인중개사법 제9조
- 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소 개설등록을 해야 한다.
- 공인중개사(단, 소속공인중개사 제외) 또는 법인이 아닌 자는 등록신청 자체를 할 수 없다.
공인중개사법 제37조
- 등록관청은 무등록 중개업자의 사무소에도 출입하여 장부·서류 등을 조사·검사할 수 있다.
공인중개사법 제48조
- 등록 없이 중개업을 한 자는 형사처벌 대상이 된다.

성립요건[편집 | 원본 편집]

무등록 중개업이 성립하려면 보통 다음 요소가 문제된다.

중개행위일 것
타인의 의뢰에 따른 행위일 것
일정한 보수를 받을 목적이 있을 것
계속적·반복적으로 업으로 행할 것
중개사무소 개설등록이 없을 것

따라서 일시적 호의나 단순 소개만으로는 곧바로 무등록 중개업이 되는 것은 아니지만, 수수료나 사례금 약정을 전제로 반복적으로 거래를 알선하면 무등록 중개업으로 평가될 가능성이 크다.

등록이 필요한 이유[편집 | 원본 편집]

적법한 개업공인중개사는 단순히 등록만 한 사람이 아니라 다음 요건과 의무를 함께 부담한다.

무등록 중개업은 이러한 제도 전체를 우회하는 행위라는 점에서 중하게 다루어진다.

누가 무등록 중개업의 주체가 되는가[편집 | 원본 편집]

무등록 중개업의 주체는 단순히 “공인중개사가 아닌 자”에 한정되지 않는다.

애초에 공인중개사 자격이 없는 자
공인중개사 자격은 있으나 중개사무소 개설등록을 하지 않은 자
등록이 취소되었거나 폐업한 뒤 다시 등록 없이 영업하는 자
법정 요건을 갖추지 않은 법인
다른 사람 명의를 빌려 사실상 영업하는 자

대법원도 애초에 등록을 할 수 없는 사람이라 하더라도 실제로 중개업을 영위하면 무등록 중개업 처벌대상이 된다고 본다.