주택 임대차계약 신고

주택 임대차계약 신고는 주택에 관한 일정 규모 이상의 임대차 계약을 체결한 경우, 임대인과 임차인이 계약 내용과 임대료 등을 신고관청에 신고하는 제도를 말한다. 흔히 전월세 신고제라고도 부른다. 이 제도는 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 근거하며, 임대차 시장의 투명성을 높이고 거래 내용을 공적으로 확인할 수 있게 하는 데 목적이 있다.

개요

주택 임대차계약 신고는 매매 중심의 부동산 거래신고와는 별도로, 주거 목적의 임대차 계약을 대상으로 하는 신고제도이다. 보증금이나 차임이 일정 기준을 넘는 경우, 계약당사자는 계약 체결일부터 일정 기간 안에 계약 내용을 신고해야 한다.

이 제도는 단순한 행정 절차에 그치지 않는다. 임대차 정보의 공적 관리, 분쟁 예방, 확정일자와의 연계, 임차인 보호, 임대차 시장 통계의 축적과 같은 기능도 함께 가진다.

법적 근거

주택 임대차계약 신고의 직접 근거는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2이다. 이 조문은 일정 금액을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결한 경우, 계약당사자가 계약 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고하도록 정하고 있다.

구체적인 신고 대상 금액과 지역은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3에서 정하고, 신고사항과 서식, 단독신고 및 제출 방식은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2 이하에서 정한다.

신고 대상

대상 계약

신고 대상은 주택임대차보호법 제2조의 주택에 관한 임대차 계약이다. 법문은 주택뿐 아니라 주택을 취득할 수 있는 권리에 관한 임대차도 포함한다고 본다.

실무상 국토교통부의 안내에서는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택뿐 아니라 주거용 오피스텔, 기숙사, 고시원, 그 밖에 실제 주거 목적으로 사용하는 건물도 포함될 수 있다고 설명한다. 다만 개별 건물이 신고 대상 주택에 해당하는지는 계약 당시의 실제 용도와 이용 상태를 기준으로 판단하게 된다.

대상 금액

2026년 5월 25일 기준 시행령 제4조의3에 따르면, 다음 가운데 하나에 해당하면 신고 대상이다.

• 보증금이 6천만원을 초과하는 경우
• 월 차임이 30만원을 초과하는 경우

즉 보증금 기준과 월세 기준은 선택적 요건이므로, 둘 중 하나만 넘겨도 신고 대상이 된다.

갱신계약의 취급

갱신계약도 원칙적으로 신고 대상이 될 수 있다. 다만 보증금과 차임의 증감 없이 임대차 기간만 연장하는 갱신계약은 시행령상 신고 대상에서 제외된다.

따라서 계약을 갱신하더라도 임대료가 바뀌거나 다른 중요한 조건이 바뀌면 다시 신고가 필요할 수 있다.

신고 대상 지역

2026년 5월 25일 기준 시행령 제4조의3 제2항은 신고 대상 지역을 다음과 같이 정하고 있다.

• 특별자치시
• 특별자치도
• 시
• 군 중 광역시 및 경기도 관할 군
• 자치구

실무 안내에서는 이를 보통 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주도, 도 지역의 시 지역 등으로 설명한다. 반면 도 지역의 일반적인 군 지역은 제외되는 경우가 있다. 따라서 계약이 신고 대상 금액에 해당하더라도, 지역 요건까지 함께 보아야 한다.

신고의무자

원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고한다. 이는 매매에서 거래당사자가 공동으로 신고하는 구조와 비슷하지만, 주택 임대차 신고는 별도의 규정을 두고 있다.

다만 실제 신고 방식은 다음처럼 나뉜다.

• 당사자 공동신고
• 당사자 일방의 제출에 의한 신고
• 단독신고
• 위임신고
• 부동산 전자계약을 통한 간주신고

신고기한

신고기한은 계약 체결일부터 30일 이내이다.

여기서 기준이 되는 것은 실제로 임대차 계약이 성립한 날이다. 실무상 계약서 작성일보다 앞서 당사자 사이에 주택, 임대료, 기간 등이 확정되고 계약금이 지급되었다면 그 시점이 기준이 될 수 있다. 따라서 서류 작성일을 늦춘다고 신고기한이 당연히 뒤로 밀리는 것은 아니다.

신고사항

시행규칙 제6조의2에 따르면 주택 임대차계약 신고에는 대체로 다음 사항이 포함된다.

• 임대인과 임차인의 인적 사항
• 주택의 소재지, 종류, 임대 면적 등
• 보증금 또는 월 차임
• 계약 체결일과 계약 기간
• 계약갱신요구권 행사 여부
• 해당 계약을 중개한 개업공인중개사의 사무소 명칭, 소재지, 대표자 성명, 등록번호, 전화번호 및 소속공인중개사 성명

2026년 2월 10일부터 적용되는 시행규칙 개정에서는 중개한 개업공인중개사 관련 정보 기재가 보다 분명하게 반영되었다.

신고 방법

방문신고

주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터 등에서 방문 신고할 수 있다. 신고 장소는 당사자의 주소지가 아니라 목적물 소재지 관할이 기준이다.

온라인신고

부동산거래관리시스템을 통하여 온라인으로 신고할 수 있다. 국토교통부 안내에 따르면 부동산 전자계약 또는 부동산거래 전자계약시스템을 이용하는 방식과도 연계된다.

공동신고와 단독신고

공동신고 원칙

원칙적으로 임대인과 임차인이 함께 신고서에 서명 또는 날인하여 신고한다.

일방 제출에 의한 공동신고 간주

시행규칙 제6조의2 제3항은, 임대인 또는 임차인 한 사람이 당사자 모두의 서명 또는 날인이 있는 신고서와 필요한 서류를 제출한 경우에는 공동신고로 본다고 정한다.

단독신고

상대방이 신고를 거부하는 경우에는 일방이 단독으로 신고할 수 있다. 이 경우에는 단독신고사유서 등 보완서류를 첨부해야 한다.

계약서 제출에 의한 간주

2026년 5월 25일 기준 시행규칙 제6조의2 제9항은, 필요한 사항이 모두 적혀 있고 당사자의 서명 또는 날인이 있는 주택 임대차계약서를 제출하면 공동으로 신고서를 제출한 것으로 본다고 정하고 있다. 실무상 신고 편의를 크게 높여 주는 규정이다.

전입신고 및 확정일자와의 관계

주택 임대차계약 신고는 전입신고와 확정일자와 밀접하게 연결된다.

전입신고와의 의제

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5에 따르면, 임차인이 「주민등록법」에 따라 전입신고를 하는 경우에는 일정한 방식 아래 주택 임대차 계약 신고를 한 것으로 본다. 즉 별도의 신고절차를 일부 대신하는 기능이 있다.

확정일자와의 관계

같은 조에 따라, 주택 임대차계약 신고 시 주택 임대차계약서를 제출한 경우에는 「주택임대차보호법」상 확정일자가 부여된 것으로 본다. 이 때문에 실무에서는 임차인 보호 측면에서 주택 임대차계약 신고의 의미가 크다.

외국인 당사자의 경우

임대인이나 임차인이 외국인인 경우에도 신고의무는 그대로 적용된다. 실무상 여권, 외국인등록번호, 국내거소신고번호 등 확인 가능한 신분정보를 바탕으로 신고하게 된다.

즉 주택 임대차계약 신고는 내국인 사이의 계약에만 한정되는 제도가 아니다.

변경·해제 신고

주택 임대차계약이 신고된 뒤 계약 내용이 바뀌거나 계약이 해제된 경우에는 변경신고나 해제신고가 문제될 수 있다. 이는 최초 신고와 별개로 관리되는 절차이며, 허위로 신고하면 거짓신고 문제가 될 수 있다.

특히 실제로는 해제되지 않았는데 해제된 것처럼 신고하거나, 변경되지 않았는데 변경된 것처럼 신고하는 행위는 법적 제재 대상이 된다.

공인중개사와의 관계

주택 임대차계약 신고는 개업공인중개사와도 관련이 깊다. 중개거래에서는 신고서에 중개한 개업공인중개사와 소속공인중개사의 정보가 함께 기재될 수 있고, 부동산 전자계약을 통한 신고 간주도 가능하다.

다만 주택 임대차계약 신고의 주된 의무자는 어디까지나 계약당사자이며, 중개가 개입한 경우에도 이 제도는 주택임대차 거래의 공적 신고라는 성격을 유지한다.

과태료

주택 임대차계약 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 과태료가 부과될 수 있다.

국토교통부 부동산거래관리시스템의 2026년 5월 기준 안내에 따르면 다음과 같이 정리된다.

• 신고의무 위반: 2만원 이상 30만원 이하 과태료
• 거짓신고: 100만원 이하 과태료

다만 이 제도는 2021년 6월 1일 시행 이후 계도기간이 운영되었고, 국토교통부는 그 계도기간을 2025년 5월 31일까지 연장한 바 있다. 따라서 2026년 5월 25일 현재는 그 계도기간이 이미 지난 상태이다.

의의

주택 임대차계약 신고는 단순한 통계 수집을 위한 제도만은 아니다. 이 제도는 다음과 같은 의미를 가진다.

• 임대차 시장 정보의 공적 축적
• 임대료와 계약조건의 투명성 확보
• 임차인 보호
• 확정일자와의 연계
• 분쟁 발생 시 계약 내용 확인의 편의
• 주택 정책과 임대차 정책의 기초자료 확보

이 때문에 주택 임대차계약 신고는 주택임대차 제도의 실무에서 중요한 절차로 자리 잡고 있다.

관련 문서

• 주택임대차
• 임대차 중개실무
• 전세
• 월세
• 임대차계약 갱신
• 부동산 거래신고
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률
• 거짓신고
• 부동산 전자계약
• 부동산거래 전자계약시스템
• 전자계약서
• 전입신고
• 확정일자
• 개업공인중개사

참고 문헌

• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의2
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의5 관련 연혁·조문정보
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의3 (2026-04-23 시행 기준)
• 국가법령정보센터, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 제6조의2 (2026-02-10 시행 기준)
• 국토교통부 부동산거래관리시스템, 주택임대차신고 서비스 안내 (2026-05-25 확인)
• 찾기쉬운 생활법령정보, 주택 임대차 계약 신고제(전월세신고제) (2026-05-25 확인)