서울 강남 3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하는 내용의 1·3 부동산 대책 시행 6개월째 접어들면서, 향후 집값이 어떻게 움직일지에 대한 관심이 커지고 있다. 문재인 정부 5년간 재건축 규제 강화 등으로 주택 공급이 줄면서 서울 아파트 값은 90% 이상 급등했다. 이런 상황에서 금리가 크게 오르자, 작년 한 해 서울 아파트 값은 20% 이상 폭락하는 등 부동산 시장은 롤러코스터를 탔다. 1·3 부동산 대책 발표 이후에도 부동산 시장은 쉽게 안정되지 못하고 있다. 작년 4분기 월평균 707건에 그쳤던 서울 아파트 거래량은 올 1분기 월평균 2285건으로 3배 이상 증가했고, 작년 5월부터 1년 내내 내린 서울 아파트값도 지난달 넷째 주부터 3주 연속 상승했다. 하지만 하반기 역전세 심화와 경기 침체 등 악재도 여전하다. 본지가 부동산 전문가 7인을 대상으로 향후 부동산 시장에 대한 전망과 1·3 대책의 효과에 대해 설문했다. 이들의 대답은 “서울 집값은 거의 바닥에 왔다. 내년 상반기에는 가격 반등이 시작할 가능성이 높다”는 것으로 요약됐다. 다만 1·3 대책 시행에 필요한 후속 입법(실거주 의무 폐지 등)의 속도와 금리가 집값의 향방을 가르는 변수가 될 것으로 전망했다.

서울 집값은 바닥… 내년 상반기엔 상승

설문에 응한 7명은 모두 ‘1·3 대책’ 영향으로 ‘서울 집값이 바닥을 다졌다’는 것에 의견이 일치했다. 본격적인 반등 시점은 올해 하반기(3명)와 내년 상반기(3명), 내년 하반기(1명)로 엇갈렸다. 대체로 내년 상반기까지는 가격이 상승세로 전환될 것이라는 분석이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “매수자가 늘어 거래량이 올 추석(9월 말) 전후로 월 5000건을 넘어서게 되면 매도인이 주도권을 쥐는 분위기가 될 가능성이 있다”며 “대출 금리에 대한 불확실성이 완화되면서 자금 조달이 용이해졌기 때문”이라고 했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “본격적인 상승 추세가 되려면, 거래량이 평년(월 7000건)만큼 올라와야 한다”며 “내년 상반기는 되어야 할 것”이라고 했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “가장 인기가 높은 지역인 서울 강남은 내년 상반기부터 반등할 가능성이 높지만, 강북을 포함한 서울 전역이 반등하는 시기는 내년 하반기가 될 것”이라고 전망했다.

전문가들은 집값이 바닥을 다진 만큼, ‘내 집 마련’에 나서려는 실수요자라면 청약을 최우선적으로 염두에 두고, 급매를 노리는 것이 좋다고 조언했다. 윤지해 부동산R114 리서치팀장은 “원가 수준에 분양되는 공공 청약을 시도해야 하고, 그게 어렵다면 시세 수준에 분양되는 민간 청약을 노려야 한다”고 했다. 김효선 NH농협은행 수석전문위원은 “서울은 급매 소진이 빨라지고 있어 실수요자라면 집값이 더 크게 오르기 전에 원하는 단지의 급매를 위주로 적극적으로 매입을 고려해볼 만하다”고 했다.

변수는 규제완화 속도와 금리

하반기 부동산 시장 흐름을 결정할 핵심 변수로는 ‘규제 완화 입법 속도’를 꼽는 전문가가 많았다. 부동산 정책 입안은 정부가 담당하지만, 주택법 등 관련 법 개정 권한은 국회에 있다. 정부가 1·3 대책에서 거래 활성화를 위해 내놓았던 분양권 전매 완화가 실효성을 갖기 위해선 ‘실거주 의무 폐지’가 필요하다. 하지만 이를 위한 관련 법 개정은 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “다주택자 취득세 중과세 완화, 분양가 상한제 실거주 의무 폐지, 재건축초과이익환수제 개편 등 국회에 묶여 있는 1·3 대책 후속 입법이 지연되면 거래가 줄어들어 부동산 시장이 불안해질 수 있다”고 말했다.

금리 역시 여전히 부동산 시장을 좌우하는 핵심 변수로 꼽혔다. 함영진 랩장은 “금리 인하 시기에 따라 집값 반등 시기가 결정될 것”이라며 “연내 금리 인하 가능성이 낮다고 하지만 인플레이션 둔화 속도로 보면 금리 인하 시기가 더 앞당겨질 수 있다”고 했다. 이 밖에 역전세난, 실물 경기 침체, 입주 물량 등이 주요 변수로 꼽혔다.

지방 집값 회복에는 시간 더 걸려

서울과 달리 지방 부동산 시장은 침체가 더 길어질 것이라는 전망이 많았다. 현재 전국 미분양 7만 가구 가운데 약 84%가 서울·경기·인천 이외 지방에 있다. 고종완 원장은 “지방 부동산은 공급 과잉과 수요 부족으로 수급 불균형 상태가 심각하다”며 “전세가와 매매가가 동반 하락하는 침체 상황이 지속될 가능성이 크다”고 했다.

이를 해결하기 위해 최근 신규 인허가를 중단한 대구처럼 공급을 일부 제한하거나 지방 미분양에 대한 인센티브 제공을 검토할 필요가 있다는 제안도 나왔다. 고준석 대표는 “건축 인허가를 내줄 때 지역 수급 상황과 인구 증감을 고려해 조절하는 것이 필요하다”고 말했다. 김효선 위원은 “건설사들의 ‘분양가 할인’ 등 자구 노력을 전제로, 지방 미분양 아파트에 대해선 취득세 감면이나 양도세 일시 감면 등 세제 인센티브를 주는 방안을 고려해볼 수 있다”고 말했다.

전문가들은 중장기적으로 2~3년 후 공급 부족으로 집값이 급등할 가능성도 우려했다. 최근 미분양 우려와 PF(프로젝트파이낸싱) 자금 조달 어려움으로 건설사들이 분양을 미루고, 아파트 인허가 건수도 크게 줄었다. 보통 아파트 건설에 3년 안팎이 걸리는 것을 감안하면, 2~3년 후에는 아파트 공급 부족으로 집값이 크게 뛸 수 있다는 것이다. 고종완 원장은 “건설사와 시행사는 여전히 몸을 사리고 있다”며 “금리가 내리고 주택 수요가 다시 활발해지는 시점에서 공급이 부족해지면, 집값이 크게 오를 수 있다”고 말했다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “새 아파트 공급 부족을 공공에서 채워주려는 노력을 해야 한다”고 말했다.

신수지 기자 sjsj@chosun.com