7월 27일부터 역전세 보증금 반환대출이 가능해졌습니다. 역전세 반환대출액이 늘어날수록 역전세 리스크는 낮아질 것입니다. 여기에 아파트 전셋값이 지난 1월부터 꾸준히 상승하고 있어 재계약 또는 신규계약시 전세금 감액으로 기존세입자에게 돌려줘야 할 돈이 집주인이 감당할 수준으로 줄어들고 있습니다. 4년 만기 또는 2년 만기 전세입자의 재계약 비율이 높아지면서 역전세 리스크는 갈수록 낮아지고 있습니다.

8월 초순 여름휴가철이 막바지인 가운데 아파트 신축 준신축 매매시장과 분양시장은 갈수록 뜨거워지고 있습니다. 매매시장에선 서울권 상급지 전고점 회복세가 강해지고 있습니다. 7, 8월에 전용면적 84타입 국평에선 마포프레스티지자이 18.85억원, 마포그랑자이 18.5억원, 경희궁자이 20.45억원, 잠실 리센츠 25.1억원에 거래됐습니다. 40평형대에선 리센츠 124타입 30억원, 과천 위버필드 110타입 27억원에 거래됐습니다.

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구의역롯데캐슬이스트폴에서 보듯 서울 분양시장은 당첨 가점커트라인 69점 시대가 다시 왔습니다. 전세시장은 신구축 가릴 것없이 전세물량이 계속 줄어들면서 9월엔 국지적으로 전세난이 시작될 가능성이 높아지고 있습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 서울 재개잴, 재건축 등 정비사업 새아파트 공급사이클(멸실물량, 착공, 입주물량)을 통해 2024~2025년 서울 아파트 슈퍼사이클(초활황)이 올 가능성이 왜 높은지를 분석했습니다.

단기적으로 주택시장은 심리가 크게 작용합니다. 하지만 중장기적으로 보면 수급에 따라 가격은 움직입니다. 지난 2022년 하반기 금리 단기급등으로 주택수요가 급격히 위축되면서 주택시장은 낙폭이 큰 조정장세가 왔습니다. 하지만 1년도 채 지나지 않아 반등을 시작했습니다. 올 1월부터 매매시장에서 반등세가 시작됐습니다. 금리인하가 오지 않았는데 시장에 재고 물량이 넘쳐났다면 서울 등 수도권 아파트시장 조정장세가 10개월만에 끝났을까요?

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서울이 9개월만에 조정장세가 끝난 근본적인 원인은 도심 새아파트 공급부족 때문입니다. 공급부족 여부를 판단할 때 가장 중요한 통계치가 미분양입니다. 수도권에선 경기도 미분양이 매우 중요합니다. 경기 미분양이 1만5천가구가 넘으면 과잉공급이라고 봐도 될 것입니다. 6월말 현재 경기 미분양은 6,859가구입니다.

참고로 문재인정부에서 전셋값이 안정됐던(입주물량 증가로) 2017, 2018년 집권 초기엔 경기 미분양이 1만가구 미만으로 떨어졌고 8천가구 안팎에서 늘었다 줄었다 하다 2020년 하반기부터 완연한 감소세로 돌아섰습니다. 2022년 4월엔 2,129가구까지 떨어졌구요.

서울 아파트 2024년 입주물량이 심각합니다. 8천가구에도 못미칩니다. 2025년에도 올림픽파크포레온(12,032가구)을 제외하면 9천여가구에 불과합니다. 특히 2024년엔 강남3구(서초구 래미안원펜타스 641가구 제외), 용산구 마포구 영등포구 성동구 등 매매 전세수요가 많은 지역에서 입주물량이 제로입니다.

하지만 이보다 심각한 것은 당분간(6~7년) 새아파트 공급이 감소할 수밖에 없다는 것입니다. 인허가실적(정비사업 사업시행인가 기준), 착공실적, 분양물량, 입주물량 동반감소 기간이 길어질 가능성이 높다는 것입니다.

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다만 재건축 초과이익환수제를 피하기 위해 2016, 2017년 밀어내기 사업시행인가 및 관리처분인가 신청으로 강남4구에서 2025~2026년에 입주물량이 일시적으로 늘어날 뿐입니다. 입주물량이 누적되지 않기때문에 매매가는 물론 전셋값 하락요인이 되지 않을 것입니다.

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정비사업에서 새아파트 착공전 반드시 거쳐야 하는 아파트 멸실물량 통계를 보면 2019년 1만2천여가구를 정점으로 2020년 이후 매년 8천가구 안팎에 머물고 있습니다. 가장 최근 통계인 2021년 서울 멸실물량은 7,488가구에 그치고 있습니다.

서울 아파트 멸실물량은 주택시장에 큰 영향을 미칩니다. 단기적으로 재건축단지가 철거를 하면 이주수요 발생으로 전셋값 급등을 초래합니다. 그래서 서울시는 이주시기를 분산시키고 있습니다. 중기적으로 보면 멸실물량이 늘어난다는 건 착공, 입주를 통해 새아파트 공급물량이 증가한다는 것을 의미합니다. 멸실물량이 3년 이상 늘어나면 입주물량이 누적되니 5년 이상 지나면 매매가 전셋값 하향안정화에 도움이 됩니다.

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아파트 멸실후 입주까진 통상 3~4년이 걸립니다. 따라서 멸실물량은 입주물량에 3~4년 선행합니다. 2024년 서울 입주물량이 역대급으로 적다는 것은 3~4년전 2020, 2021년 재건축 아파트 멸실물량이 적었기 때문입니다.

2015년 이후 수도권 대세상승장을 맞아 문재인정부와 박원순 서울시장은 정비사업을 규제해 도심 새아파트 공급감소책을 썼습니다. 새아파트 공급이 부족한 상승장에서 새아파트 공급감소책을 구사했습니다. 박 시장은 안전진단 통과, 정비구역 지정 등 극초기단계부터 정비사업을 차단했습니다. 여기에 박 시장의 뉴타운 출구전략은 내년과 내후년 마포구 등 강북 입주물량 제로에 크게 기여했습니다.

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이에 따른 후폭풍은 윤석열정부에서 불어오고 있습니다. 재건축 연한 30년이 지난 노후아파트가 급증하고 있음에도 재건축 사업이 한동안 중단되면서 멸실물량이 계속 줄어들고 있습니다. 관리처분인가를 받고 이주철거를 해야 멸실되는데 관리처분인가 단지가 매우 희소합니다. 지난 6월 한남3구역이 관리처분인가를 받았지만 1~2년안에 관리처분인가가 가능한 서울 정비사업 대단지는 서대문 북아현2구역, 강서구 방화5구역, 동작구 노량진1구역, 노량진3구역, 중구 신당8구역, 은평구 증산5구역, 불광5구역 정도가 있습니다.

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지난해 5월 이후 윤석열정부와 오세훈시장이 도심 역세권 정비사업 공급확대를 한목소리로 외치고 있지만 대부분 정비구역도 지정되지 않은 극초기 정비사업지로 멸실물량 통계에 잡히려면 앞으로 최소 8년 이상 시간이 필요할 것입니다.

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멸실물량 감소는 착공물량 감소로 이어집니다. 착공물량 감소는 분양물량 감소로, 나아가 입주물량 감소로 이어집니다. 향후 정비사업 속도에 따라 멸실주택이 늘어나면 입주물량이 누적될 때까지 재고아파트 물량이 감소하게 돼 전셋값 상승요인이 됩니다. 전셋값이 오르면 하락장이 오지 않는한 매매가를 끌어올립니다.

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12개월 이동평균선을 기준으로 서울 등 수도권 아파트 착공실적을 보면 2022년 2월부터 완연한 감소세를 보이고 있습니다. 2020년 하반기부터 2021년말까지 수도권 착공실적은 월 2만가구를 넘나들었습니다. 하지만 2023년 5월엔 9,529가구에 그쳐 2년만에 반토막이 났습니다.

앞으로 착공실적이 다시 증가세로 돌아서려면 상당한 시간이 필요합니다. 정비사업이 새아파트 공급의 80%를 차지하는 서울에선 더더욱 그렇습니다. 조합설립인가후 입주까지 10년으로 보는게 마음 편합니다. 조합설립에서 멸실까지(착공단계)까진 7년이 걸립니다. 신속통합으로 그 기간을 절반으로 줄인다고 하는데 1~2년 단축시키면 성공이라고 생각합니다.

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서울 착공실적이 증가세로 돌아서려면 우선 사업시행인가를 받은 정비사업이 늘어나야 합니다. 앞으로 1~2년내 서울에서 사업시행인가가 가능한 정비사업 대단지를 보면 손에 꼽을 정도입니다. 강남 중층 재건축을 선도할 개포주공 5~7단지, 서대문구 북가좌6구역, 북아현3구역, 용산구 한남뉴타운 5구역, 동대문구 청량리6구역, 송파구 가락삼익맨숀, 가락극동 등이 있습니다. 압구정, 여의도나 성수전략정비구역이 사업시행인가를 받으려면 최소 3년 이상 걸릴 것입니다. 목동, 상계 등 대규모 중층 재건축단지는 5년 이상으로 보는게 타당할 것입니다.

2020년과 2022년에 각각 멸실물량과 착공실적이 감소세로 돌아서면서 입주물량도 감소세가 뚜렷합니다. 2018~2020 서울 아파트 입주물량은 매년 4만가구 안팎을 유지했습니다. 하지만 2021년 2만9천여가구, 2022년 2만여가구, 2023년 2만1천여가구, 2024년 8천여가구, 2025년 2만1천여가구(재초환을 피한 강남4구 재건축 입주물량 일시적인 증가)입니다.

서울 입주물량이 1만가구로 떨어질 경우 입주물량에서 멸실물량을 뺀 아파트 순공급물량이 ‘0’으로 향합니다. 설상가상으로 매매가 전셋값 안정에 크게 기여했던 수도권 신도시 입주물량이 당분간 없습니다. 3기 신도시 입주는 2030년대가 와야 본격화될 것입니다. 3기 신도시는 우선 사업승인후 본청약 러시가 이뤄져야 하는데 최근 인천 계양테크노밸리, 남양주 왕숙지구부터 택지 공급이 시작됐습니다. 분양해도 문제입니다. LH의 땅값 현실화(?)로 인해 지난달 공동주택용지 공급공고를 한 왕숙지구의 경우 84타입 국평 분양가는 8억원에 육박할 것으로 예상됩니다.

멸실물량이 늘어나고 이어 착공실적과 입주물량이 증가세로 돌아서 최소 2년 이상 누적돼야 새아파트 공급부족은 해소될 것입니다. 따라서 멸실물량 및 착공실적 동반감소세가 내년까지만 계속된다고 하더라도 서울 공급부족은 2030년까지 지속될 가능성이 높습니다. 따라서 2024년 이후 금리인하사이클을 맞아 서울권 아파트시장은 최소한 2025년까지 슈퍼사이클이 올 가능성이 높습니다.

[출처] 부동산 슈퍼사이클은 이때 옵니다 (오윤섭님)|작성자 장미빛인생