1. 반등은 꽤 많은 곳에서 발생함. 물론 다시 꺾일 수 없는 것은 아니지만 시작도 안했다는 건 말이 안되는 정도로 명확히 상당히 강한 반등 분위기가 생겼다.



2. 서울의 지역별 랜드마크 급 단지 중에 폭락한 곳들이 먼저 시작했고, 그 분위기가 점점 퍼지면서 지금은 경기도 전반적으로 급매 소진 분위기는 퍼지고 있고, 심지어 올해도 물량 많고 분위기 가장 안좋은 수준인 인천 대구까지도 거래 절벽은 조금 나아지는 흐름도 보임. 얼마전에도 거래가 꽤 발생한 잠실, 헬리오, 고덕 등은 물론 노도강에 분당, 송도, 동탄, 수지를 넘어 지방 비광역시도 창원, 청주 등 일부는 꿈틀



3. 지금은 무주택 수요보다 갈아타기 수요가 터져서 속도가 빠른 것. 내 집만 팔리면 바로 갈아탄다는 수요가 많았는데 그동안 내 집이 안팔렸던 것.



때문에 매도가 발생하면 바로 1매수로 이어지는 도미노 효과가 생겨서, 규제 완화로 인해 물꼬가 터지니 도미노처럼 매수 매도 매수 매도 매수 매도가 이어지는 형국



4. 하락을 제대로 맞고 초저가에 집을 팔아버렸는데, 하필 내가 집을 팔았을때 집값이 꿈틀대니 갈아타기하는 사람들의 심리가 쫄리게 됨. 그렇게 거래량이 늘어나니 올라가는 호가도 약간은 받아주게 됨. 왜냐면 내 집을 팔았으니까



5. 거기에 반등 흐름이 보이고, 블로그 및 커뮤니티들이 현황을 빠르게 공유하니 무주택자들도 움직이기 시작. 반등이 이제 시작이고 한참갈지는 모르겠지만 바로 끝나진 않을 듯



6. 이미 폭락했다가 반등한 지역들이 전저점을 깨긴 쉽지 않다고 봄. 몇번 언급한대로 폭락의 여러가지 요인 중에 전세,역전세 문제를 제외하면 대부분의 문제들이 해소 혹은 완화된 상황이라 그 문제들이 통합적으로 작용하면서 끌어내린 가격으로 다시 돌아가기 쉽지 않은 것



7. 전저점을 깨는 곳들이 있다면, 예전에 거래가 없어서 떨어지지 않았다가 뒤늦게 하락 거래가 나오는 케이스 등 기존에 덜 하락한 곳들이 하락을 뒤늦게 하는 곳들이 있을 수 있음. 하지만 이미 폭락 (서울 -30%전후, 경기 -35~40%전후)한 곳들에 저점 매수가 붙어서 일부 올리는 곳들이 다시 최저가를 깨기엔 이미 금리, 다른 자산시장 현황, 규제 등의 환경이 확연히 좋아지고 흐름도 좋음



8. 전세가 하락속도 줄어듦. 물론 계속 하락중이지만 폭락하는 속도는 줄었다는 얘기. 이전에 말했듯이 전세가 하락은 몇달내에 안정화될 가능성이 높음. 매매가는 반등해도 다시 떨어질 수도 있는 것이지만 전세가는 안정화되고 난 후 다시 하락세로 돌아가지도 않을 것 (물량이 많은 지역의 지역별 현상 제외)



9. 현재 거의 유일하게 분위기가 안좋은 곳은 놀랍게도 반포. 사실 예전부터 잠실 다음 개포, 개포 다음 반포가 약세 흐름을 보일거라는 얘기는 해왔다. 이는 역전세 문제, 원베일리 입주 예정 및 그 외 몇개 단지 순차 입주 예정, 그리고 타 최상급지보다 혼자 많이 튀어 나간 점이 일부 되돌아오는 과정을 겪을 수 있는 문제 등등 때문이었음. 원베일리가 비한강뷰세대여도 반포 대장급 세대인 것은 다 아는데 그 호가가 너무 낮음. 물론 현금이 왕창 필요하지만... 그리고 남들 폭락할때 덜 폭락한 곳이라 뒤늦게 떨어지는 측면도 있고.



10. 역전세난 문제가 있는데 반등 분위기가 계속 될 수 있을까?



물론 역전세난이 상승세를 막는 중요한 요인이 될 것. 지금도 매물을 거두는 매도자들도 많긴하지만 그 중에는 꼭 팔아야되는 사람들도 많음. 즉 가격이 좀 더 올라오면 다시 나올 매물들. 하지만 폭락을 이끈 요인은 매도가 급증한 문제보다 매수가 완전 바닥인 문제가 훨씬 컸기에 역전세문제로 매도가 늘어나는 것쯤은 매수수요가 살아나면 충분히 커버가 되는 것. 100에서 110이 되는것보다 10에서 20이 되는 것이 영향이 훨씬 크다는. 즉 역전세는 상승의 강도를 막는 역할은 하겠고 문제는 문제지만, 다시 규제가 강화되고 금리가 다시 높아지고 다른 자산시장이 다시 저점으로 가는 전반적으로 안좋은 상황으로 가지 않는한 역전세만으로 다시 저점 아래로 강하게 끌어당기는 동인이 되긴 어려울 것으로 보임



11. 역전세난이 시장을 저점에서 더 누를지에 대해서 거래량이 중요하다고 말했고 적어도 서울 기준 월 2~3000건 정도 발행해야 역전세난의 급매물을 소화할 수 있다고 했었는데, 예상으로 1월엔 1500건이 넘었을 것 같고 2월초 흐름으로는 2월 2천건은 아주 무난히 넘을 것 같음



12. 하지만 꼭 팔아야하는 매물들이 분명 계속 나올 것이라는 점은 맞으니 2009년처럼 폭락 후 다시 전고점을 노크하는 현상이 벌어지기 어려움은 물론 한동안은 그 근처도 가지 않을 것. 평균적으로 하락분의 절반을 회복하기에도 오래 걸릴 것으로 예상. 15억짜리가 10억됐다면 12.5억까지 회복도 단기엔 없을 것 같다는



13. 심플하게 얘기하면 전저점 다시 깨기도 어렵고, 단기 급등도 어렵다는. 대체적으로 25~40%가 떨어졌는데 단지별로 5~15% 반등하는 것이야 놀라운 일이 아니고 일시적 현상으로 치부할 것도 아님. 폭락으로 이끌었던 문제들이 차차 해소되면서 심리와 가격에 반영되는 흐름 그대로 받아들이면 됨.



14. 일부 반등은 몰라도 단기 급등은 추후 안정적인 시세 회복을 위해서도 발생하지 않는 것이 나음. 급등시 어떤 규제를 다시 조일지 모름



15. 계속 말하지만 둔촌주공은 미분양이 거의 없거나 아예 없을 것이라 이 결과가 확정되고 나면 심리적으로 또 하나의 호재가 될 수 있음



16. 작년 11월부터 앞으로 시중금리 떨어진다고 말하고 다녔을때 욕만 먹었는데 오히려 내 생각보다 더 빨리 강하게 떨어짐. 채권금리는 이제 단기적으로는 거의 다 온 것 같지만, 이게 코픽스에 반영되는 과정이 또 있을거라 대출 금리는 더 떨어질 예정. 주담대 3%대 중후반 볼 것



17. 아직 오르지 않은 곳들도 적지 않으니 매수 희망자들은 랜드마크급 단지들 반등하는 것만 보지말고 두루두루 살펴보시길 바람



18. 2023 연간 전망을 내려다가 1.3 대책이 강하여 잠시 두고 보고 하려고 미뤘는데 역시나 효과가 없지 않았음. 이제 뒤늦은 연간 전망 조만간 낼 예정





여러 정보를 주고받고고 실제 투자하는 사람들이랑



정보도 주고 받고 경험담도 주고 받는 것이 중요하다.







같은 입장 혹은 같은 지역의 사람들에게 정보를 주고 받는 것만큼



투자에 도움이 되는 것 또한 없음







지금 시장에서 많은 고민이 될 듯 한데 적게나마 도움 받아보길 바라며



여기서 많은 정보 받으면서 공부하고 있으니 참고해보시라고 남겨둠