양도소득세 집행기준(2020) 1세대 1주택 비과세

1세대 1주택 비과세의 입법취지: 주택은 주거생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도 소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 보유하다 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하고자 마련한 제도이다.

1세대

89-154-1. 1세대의 정의

거주자(주택을 양도한 자)와 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족을 1세대라고 하며, 이 경우 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학⋅질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

89-154-2. 1세대의 판정 기준

1세대 1주택 비과세의 1세대에 해당하는지 여부는 주택 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이며, 같은 장소에서 생계를 같이하는 가족의 주민등록상 현황과 사실상 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 의한다.

89-154-3. 부부가 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거한 경우

현행 ｢민법｣에서 혼인은 ｢가족관계의 등록 등에 관한 법률｣에 따라 신고함으로써 그 효력이 생긴 다고 규정하고 있어, 부부가 각각 단독세대를 구성하거나 가정불화로 별거 중이라도 법률상 배우자는 같은 세대로 본다.

89-154-4. 배우자가 없는 때에도 1세대로 보는 경우

해당 거주자의 연령이 30세 이상이거나 배우자가 사망⋅이혼한 경우 또는 ｢소득세법｣ 제4조에 따른 소득이 ｢국민기초생활보장법｣에 따른 기준중위소득의 40% 이상으로 소유하고 있는 주택을 관리⋅유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 19세 이상인 성년자는 배우자가 없는 경우에도 1세대 1주택 비과세를 적용 받을 수 있다.

89-154-5. 연도별 기준 중위소득 및 최저생계비

1) 연도별 기준 중위소득

연도	1인 가구	2인 가구	3인 가구	4인 가구	5인 가구	6인 가구
2016	1,624,831	2,766,603	3,579,019	4,391,434	5,203,849	6,016,265
2017	1,652,931	2,814,449	3,640,915	4,467,380	5,293,845	6,120,311
2018	1,672,105	2,847,097	3,683,150	4,519,202	5,355,254	6,191,307
2019	1,707,008	2,906,528	3,760,032	4,613,536	5,467,040	6,320,544
2020	1,757,194	2,991,980	3,870,577	4,749,174	5,627,771	6,506,368
2021	1,827,831	3,088,079	3,983,950	4,876,290	5,757,373	6,628,603

2) 연도별 최저생계비

연도	1인 가구	2인 가구	3인 가구	4인 가구	5인 가구	6인 가구
2006	418,309	700,849	939,849	1,170,422	1,353,242	1,542,382
2007	435,921	734,412	972,866	1,205,535	1,405,412	1,609,630
2008	463,047	784,319	1,026,603	1,265,848	1,487,878	1,712,186
2009	490,845	835,763	1,081,186	1,326,609	1,572,031	1,817,454
2010	504,344	858,747	1,110,919	1,363,091	1,615,263	1,867,435
2011	532,583	906,830	1,173,121	1,439,413	1,705,704	1,971,995
2012	553,354	942,197	1,218,873	1,495,550	1,772,227	2,048,904
2013	572,168	974,231	1,260,315	1,546,399	1,832,482	2,118,566
2014	603,403	1,027,417	1,329,118	1,630,820	1,932,522	2,234,223
2015	617,281	1,051,048	1,359,688	1,668,329	1,976,970	2,285,610

89-154-6. 독립된 1세대로서의 생계유지 범위

대학생이 군 입대전 수개월 동안 일하면서 소득을 올렸다고 하여 독립된 생계를 유지하였다고 볼 수 없으므로 별도의 1세대를 구성하였다고 볼 수 없다.

89-154-7. 양자(養子)의 경우

양자의 직계존속에는 양부모와 생부모를 모두 포함하는 것이며, 양자가 양가와 생가 중 어느 세대에 속하는지는 형식상의 주민등록 내용에 불구하고 실질적으로 생계를 같이하는지 여부에 따라 판단 한다.

89-154-8. 거주자와 1세대 요건을 갖춘 아들이 같은 세대원인 경우

1주택을 소유한 거주자가 ｢소득세법｣ 제88조제6호에 따른 1세대 구성요건을 갖춘 아들과 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우로서 아들이 주택을 보유한 경우 1세대 2주택에 해당된다.

89-154-9. 거주자의 배우자와 1세대 요건을 갖춘 아들이 같은 세대원인 경우

거주자가 단독으로 1세대를 구성하고 그 거주자의 배우자는 그들의 아들과 함께 1세대를 구성하여 생계를 같이하고 있는 경우에 거주자와 그 배우자는 세대 또는 생계를 달리하여도 같은 세대원으로 보는 것이나, 그 아들이｢소득세법｣ 제88조제6호에 따른 1세대 구성요건을 갖춘 경우에는 거주자와 그 아들은 같은 세대원으로 보지 아니한다.

89-154-10. 교회 소유 1주택 양도시 비과세 여부

｢소득세법｣에 따라 1거주자로 보는 교회가 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않는다.

주택과 그에 딸린 토지

89-154-11. 주택의 정의

주택은 건물공부상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하여 판단한다.

89-154-12. 주택의 판정 기준일

주택에 해당하는지 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하며, 매매특약에 의하여 매매계약일 이후 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.

89-154-13. 비과세 요건을 갖춘 주택의 지분⋅분할 양도

구   분		비과세 여부
지분 양도		비과세
분할 양도	1주택을 2 이상의 주택으로 분할 하여 양도(주택과 토지)	먼저 양도하는 주택과 토지：과세 나중 양도하는 주택과 토지：비과세
	주택 전부를 먼저 양도	비과세
	토지 전부를 먼저 양도	과세

89-154-14. 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외되는 주택

구   분	1세대 1주택	적용 조문
주택신축판매업자의 재고주택	제외	소법   §19
부동산매매업자의 재고주택	제외	소법   §19
장기임대주택	제외	조특법   §97
신축임대주택	제외	조특법   §97의2
지방 미분양주택	제외	조특법   §98의2
미분양주택	제외	조특법   §98의3
신축감면주택	포함	조특법   §99, §99의3
농어촌주택	제외	조특법   §99의4

89-154-15. 무허가주택의 비과세 가능 여부

건축허가를 받지 않거나, 불법으로 건축된 주택이라 하더라도 주택으로 사용할 목적으로 건축된 건축물인 경우에는 건축에 관한 신고여부, 건축완성에 대한 사용검사나 사용승인에 불구하고 주택에 해당되며, 1주택만 소유한 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다.

89-154-16. 공가상태 건물의 주택 해당 여부

주택으로 사용하던 건물이 장기간 공가 상태로 방치된 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재 되어 있으면 주택으로 보는 것이며 장기간 공가 상태로 방치한 건물이 건축법에 의한 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니한다.

89-154-17. 전기와 수도시설이 철거된 재건축아파트의 주택 여부

1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도의 취지 및 ｢소득세법｣ 제89조제2항의 입법취지와 조문체계 등에 비추어, 전기와 수도시설이 철거된 경우에도 주거용으로서의 잠재적 기능을 여전히 보유한 상태인 재건축아파트는 ‘주택’에 해당된다.

89-154-18. 주택을 일시적으로 다른 용도로 사용하고 있는 경우

일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조⋅기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지⋅관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물은 주택으로 본다.

89-154-19. 한울타리 내 농가주택과 창고 등이 있는 경우

사회통념상 농⋅어업에 필수적인 것으로 인정되는 범위 내의 축사, 퇴비사 및 농기구용 창고 등도 농가주택의 일부분으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판단한다.

89-154-20. 펜션의 주택 여부

펜션을 숙박용역 용도로만 제공하는 경우 주택에 해당하지 않으나 세대원이 해당 건물로 거소 등을 이전하여 주택으로 사용하는 경우에는 겸용주택으로 본다.

89-154-21. 공장 내 합숙소의 주택 여부

사용인의 생활을 위하여 공장에 딸린 건물을 합숙소로 사용하고 있는 경우 해당 합숙소는 주택으로 보지 아니한다.

89-154-22. 공실인 오피스텔의 주택 여부

주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 아니하고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있는 경우에는 주택으로 보지 않으며, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 항상 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.

89-154-23. 비과세가 적용되는 주택에 딸린 토지의 범위

비과세가 적용되는 주택에 딸린 토지는 거주자가 소유하는 주택과 주거생활의 일체를 이루는 토지로 거주자 또는 거주자와 같은 세대가 소유하는 토지를 말하고, 주택정착면적의 3배(도시지역 중 수도권 내 주거⋅상업⋅공업지역; 2022.1.1. 이후 양도분부터) 또는 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 토지 면적은 비과세가 적용된다.

89-154-24. 주택정착면적의 기준

주택정착면적은 건물의 수평투영면적(건물의 위에서 내려다보았을 경우 전체 건물의 그림자 면적)을 기준으로 한다.